4月15日下午，仲量聯行西安分公司發布一季度市場報告。報告稱，近兩年西安僅有一個甲級寫字樓項目入市，今年西安甲級辦公樓市場新增供應将達到60萬平米，到達曆史最高峰，預計部分新項目将面臨招租壓力。

前文提及的唯一一個甲級寫字樓項目即凱德廣場二期，位于南二環與小寨片區，總建面約2.2萬平米，由開發商全部自持對外出租。

受宏觀經濟影響，今年一季度西安甲級辦公樓市場淨吸納量僅7500平方米，環比降9.3%，同比降63.2%。同時受P2P行業風暴及其他金融機構資金鍊影響，市場空置率略有回升。

高新區成新增供應主力區

今年一季度，西安優質辦公樓市場總存量為375萬平米，其中甲級辦公樓為65.5萬平米，乙級寫字樓為309.5萬平米。

受傳統節日春節的影響，一季度西安寫字樓市場的淨吸納量僅3.27萬平米，包括7500平米甲級辦公樓，2.52萬平米乙級辦公樓。截止一季度末，西安辦公樓市場的整體空置率為28.8%，其中甲級辦公樓空置率最低，為10.8%，乙級辦公樓市場空置率為33.4%。

從租金水平來看，2016年第一季度，西安優質辦公樓市場平均有效淨租金為73.5元/平米·月，其中甲級辦公樓租金水平為106元/平米·月，乙級辦公樓為66.9元/平米·月，相差在39元/平米·月。

仲量聯行數據顯示，甲級寫字樓的稀缺以及乙級寫字樓的巨大供應，使得這兩類産品逐漸呈現出兩極分化的趨勢。其中，甲級辦公樓市場因為區位及租戶組合優勢，繼續引領整體甲級辦公樓市場租金上漲，而乙級寫字樓由于市場供應量的不斷增大以及部分業主為了保有現有租戶而降低租金來維持入住率，租金呈回落趨勢。

盡管如此，仍然不少具備實力的大型企業積極升級其辦公環境，當中以本地和内資需求最為活躍，約占整體新租活動的九成。按企業類型來看，金融服務、高科技、能源化工及專業服務成交面積占總成交面積的比例最高，分别為26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。

西安甲級辦公樓市場在2016年将迎來近60萬平方米的新增供應，且高新區占比非常大，高達84.3%，該片區所有新項目都幾乎來自高新區二期。随着中鐵西安中心、邁科商業中心及綠地雙子塔A等大體量項目相繼入市，高新區二期的競争将大大加劇，整體市場将面臨大量供應壓力。仲量聯行預計，甲級辦公樓市場的空置率将從第一季度末的10.8%大幅攀升至2016年年底的41.3%。

仲量聯行華西區研究部負責人馬偉業稱，“企業在未來更傾向于輕資産運營，但是西安辦公樓未來的新增供應主要是散售。可以見到市場在未來或出現單一業權項目供不應求的局面”。

從曆史的角度來看，無論是過去的2015年，以及當下的2016年和未來三四年，金融服務和房地産建築業依然是市場主力，占據着市場60%—70%的需求。

西安甲級寫字樓市場，未來4年市場新增供應集中在高新，由于開發商越來越重視後期物業增值，單一業權項目會增多。

2016-2019年新增供應裡，高新區的新增辦公樓供應面積占比64.7%，其次為城北，占19.2%；按業權類型來看，單一業權占比約25%，散售比例約75%。

未來四年，西安乙級寫字樓新增供應主要集中在高新和城北，占比分别為52.5%和28.6%。在2016年新增供應将達到峰值，同樣的散售業權項目占比也将主導者西安乙級辦公樓市場，在新增供應中占比約89.4%。

零售物業放緩開業期

2016年第一季西安零售物業市場未錄得任何新項目開業，但這并不能阻擋國際零售商持續布局及跨境電商實體店開布局西安的計劃。本季度，CalvinKlein、ZZegna（Ermenegildo Zegna的副線品牌）、APM Monaco、Innisfree相繼在西安相繼開出首店；Muji則計劃在鐘樓王府井百貨開第5家門店。同時，受國家對跨境電商大力支持，領海國際在曲江秦漢唐廣場開新店；西港全球購在曲江龍湖星月荟開新店；西遊列國全球購計劃在鐘樓民生百貨開新店。

位于非核心區域的零售商場受多家大型餐飲退租所影響，導緻本季度淨吸納量首次錄得負值，為-1.2萬平方米。這一現象在曲江片區較為明顯。受此影響，曲江片區空置率上漲2.3個百分點至本季度末的6.5%。在其他片區空置率環比持平狀态下，西安全市優質零售物業市場空置率上漲0.3個百分點至3.0%。

2016年，西安市場或将迎來約53萬平方米的優質項目開業。”由于大部分新開業項目由資金實力雄厚的外資或本地開發商打造，譬如城北的熙地港購物中心及高新區的中大國際項目由于國際零售商的青睐，預計在開業時有望取得較高入駐率”。仲量聯行西安分公司董事總經理喬裕生表示。

未來四年，西安優質零售物業市場新增供應約316萬平米，主要來自高新區、二環路及城北片區，占比依次為30.1%、16.5%和15.5%。

大量新增供應入市面積将加劇項目之間的競争。國内外零售商在新店選址方面将擁有更多選擇。因此，項目在招商運營方面将面臨諸多壓力，進一步加大品牌招商的難度，更多項目無法按照預定時間竣工而繼續延遲開業時間。

馬偉業預計，從建築面積來看，今年預計有12%的零售物業延遲供應，三年後，該比例或将增至30%。

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