地産投資回報測算?根據地産項目操作的經驗，投資回報率的計算公式：，今天小編就來說說關于地産投資回報測算?下面更多詳細答案一起來看看吧!

地産投資回報測算

根據地産項目操作的經驗，投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

詳細一點就是：

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，隻要結果大于８％都是不錯的投資。但它隻是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間内的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在１２－１５年之内都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，适用範圍也更廣，但有其片面性。）

地産項目投資回報率計算方法—具體分析

1、那麼具體到具體項目中又如何做投資回報率計算方法：

a、根據項目的建設成本，目标利潤水平、市場競争态勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：y億元

b、憑經驗對項目不同層别進行系數設定。

原則上第一層是項目價值最高價格最高的層别，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于100%的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層别系數越小，地下層别亦如此。

c、計算各層别的權重系數。

根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積(或建築面積)計算得出該樓層的權重系數。(此步驟在各樓層的計算方法相同)

公式一：系數x銷售面積(建築面積)=權重系數

d、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數

公式二：∑權重系數=總權重系數

e、計算層别總價和層别均價。

層别總價等于項目整體目标銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層别的權重系數；層别均價等于該層别的總價除以可銷售面積(建築面積)。其他層别依次類推

公式三：(目标銷售總額÷總權重系數)x層别權重系數=層别總價

公式四：層别總價÷層别銷售面積(建築面積)=層别均價

f、在得出各層别的總價和均價的前提下，具體計算各層别不同位置的商鋪的售價。

具體如下：

根據各個具體的商鋪在該層别的位置、能見度、通道類别、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不考慮該層别在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層别系數設定相似)位置最好、面積最合适、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。

計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積(建築面積)計算得出該商鋪權重系數。

公式五：商鋪系數x商鋪銷售面積(建築面積)=商鋪權重系數

依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層别商鋪的總權重系數。

公式六： ∑具體商鋪權重系數=層别商鋪總權重系數

計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層别計算銷售總額(具體參見公式三)除于層别商鋪總權重系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建築面積)。其他具體商鋪依次類推

公式七： (層别計算銷售總額÷層别總權重系數)x具體商鋪權重系數=具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建築面積)=具體商鋪銷售單價

至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競争環境，投資者的反饋，目标利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。

國内商鋪年平均的回報預期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年内回收成本.

投資回報率=年租金/售價

商鋪投資收益率四種算法—

1.租金回報率法

公式： (稅後月租金-按揭月供款)×12看看開發商怎麼給商鋪定價／(首期房款＋期房時間内的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法适用範圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法

公式： (稅後月租金-每月物業管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地産”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與産出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

3.内部收益率法

房産投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期内的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝内部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍内。

優點：内部收益率法考慮了投資期内的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。内部收益率可理解為存銀行，隻不過我國銀行利率按單利計算，而内部收益率則是按複利計算。

不足：通過計算内部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

4.簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房産購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理财公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那麼，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？

如何計算投資回報率：

有行内人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價-購入價)/購入價

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主将有可能獲得2萬元的月租金。那麼，它的投資回報率将是多少呢？現在讓我們計算一下：

套用上述計算公式：這個物業的投資回報率看看開發商怎麼給商鋪定價＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率将是：12%

要是這個投資者轉手放出，并以215萬元成交，那麼它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率将是：7.5%

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