跌落中，慢慢趨向于“正常”，這就是當下的深圳樓市。近期，深圳樓市發生的幾個現象，看似有點“不正常”，但串起來看，就再正常不過了。

01.

曾經的網紅神盤，失寵了。僅僅一年，華潤城就從“萬人打新”，落得個乏人問津的境地。一年多前的2020年11月，華潤城潤玺一期入市，“萬人打新”上了熱搜，讓全國人民都知道深圳有個華潤城。一年後，二期入市，1024套房源竟沒賣完，華潤城着急了，祭出全民營銷。

很多人看來，華潤城一定是要“日光”的，因為它是深圳的“上層優選”，代表的是圈層。現在，居然淪落到了全民營銷，太掉價了。區區5000元一套轉介費用，更是“LOW爆了”，就連中介機構都不願意接受“轉介”。這對于高價入手華潤城的前期業主，是一種羞辱。

但現實就是這麼殘酷。網紅盤的落寞是一個縮影。近期和華潤城一起發售的新盤，去化都很低，光明安聯尚璟府1月2日開盤，當天僅成交1套，去化率0.28％；開盤情況最好的龍華卓越柏奕府，去化也僅34.54％。中原數據顯示，深圳整體開盤去化已連續2個月低于50％。

大家很疑惑，不是樓市回暖了嗎？不是貸款已經正常化了嗎？政策開始糾偏了，但對深圳樓市則物是人非。剛剛發布的70城房價數據，京滬新房價格指數止跌，深圳卻還在下跌。代表樓市航向的二手房，深圳下跌0.4％，而一線城市整體上漲0.1％，京滬分别上漲0.8％和0.4％。

對深圳樓市，演繹往日神話，“政策糾偏”還不夠，還得有兩個先決條件：一是賺錢效應，二是加杠杆，二者缺一不可。出現賺錢效應，才能把深圳人“搞錢”的多巴胺和腎上腺素激活。

當下，炒房成本很高，單單“看好樓市”還不行，唯有一二手房“價格倒挂”這樣的賺錢邏輯，才能把“搞錢欲望”激發出來。有了“搞錢欲望”還不夠，還得有杠杠。深圳樓市在這個價位上，正常的按揭杠杆不夠，需要2020年疫情後類似經營貸那種，不然根本撬動不起來。

02.

可惜的是，這兩個屢試屢爽的先決條件，現在啞火了。先看賺錢效應，這就涉及到深圳樓市當下的第二個現象。

2021年，深圳二手房成交了40699套，僅為2020年的40％。這一規模是近15年來的新低。量上不去，交易冷淡，價格萎靡不振。2021年5月開始，深圳二手房價已連續8個月下跌了。

剛剛結束的12月，熱點城市二手房市場有觸底迹象，但深圳跌幅還在加大。為何會這樣呢？深圳房價暴漲，是杠杆催生“虛火”、剛需被哄擡的結果。當參考價控制住了加杠杆，銀行嚴查首付來源，杠杆加不上去，無人接盤。苦了去年上半年“站崗”的人，隻好割肉出讓。

二手房降價，可不得了，其結果就是，一二手房“價格倒挂”的賺錢邏輯，突然間消失，“搞錢欲望”也一起灰飛煙滅。這就是為什麼，深圳人不再盲目“打新”，不再坐莊漲價，趨于冷靜。

很簡單，這是個加減法就能算明白的事情。

衆人将矛頭指向二手房參考價，确實如此，參考價達到兩個效果，一是去杠杆，二是錨定“預期”。隻能按參考價挂牌，将買房的、賣房的、中介全部引導向參考價。當初，誰也不看好參考價，但現在，深圳1/3左右的二手房，按參考價成交。未來，這個比例還會提升。

不按參考價交易的，也行。

要麼，長期挂牌而交易不了，結果就是“陰跌”；要麼，隻能提高首付，本質上是“降杠杆”，讓交易情緒冷下來。這就是為何，今年二手房交易創15年新底，因為很多人接受不了，市場就處于僵持态勢。

03.

但我要告訴你，過一段時間，你就接受了。為什麼呢？這就涉及到，近期深圳樓市出現的第三個現象。

深圳新房要放量供應了。深圳中原不完全統計，2022年深圳潛在入市的新盤項目達到144個，平均三天推一個新盤。相比去年全年的125個新盤明顯增加，購房者的選擇顯然更多了。新房有低稅費優勢，有戶型設計理念優勢。有參考價壓制着，加上限價，新房還有價格優勢。

未來，深圳新房供應更多。剛剛發布的“十四五”住房規劃，未來5年深圳宅地供應不少于15平方公裡。抛開2020年，這個規模比“十二五”、“十三五”多50％以上。為啥抛開2020年呢？因為，從2020年開始，深圳調控不再依賴“屢調屢漲”需求側，走上供給側革命的道路。

也就是，深圳向國際大城市看齊，将居住用地供應比例，提到不低于30％。2021-2025年，深圳将建設籌集住房89萬套（間），其中，建設商品住房35萬套；建設籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有産權住房8萬套。

89萬套，相當于深圳2021-2035年150萬套供應規模的60％，5年就要籌建15年計劃的60％。深圳保障房欠賬太大，輪候周期高達5年，來自上面和下面壓力很大，要畢其功于一役。

對于高房價，深圳的做法絕不是刺泡沫，而是冷處理（全國也是這樣）。何帆老師新著《變量4》中稱，這叫“騰挪”，即巧轉身，換思路，開新局。這樣做的結果，就是讓樓市泡沫慢撒氣。

新的“十四五”規劃，保障房占60％。保障房輪候周期縮短，擠入買房賽道的年輕人少了。同時，限制住杠杆，二手房再也飛不起來。沒了二手房這個推動器，加上限價，新房也不溫不火。一環扣一環，調控強調整體性、協調性，不再碎片化。存量的泡沫，就會軟着陸。

04.

至今，還有人認為，調控是一時的，現在地方經濟困難，财政困難，就會回到原來的老路上。有人說了，你看，現在又開始防水了，各地又開始托市了。但你低估了國家的決心，低估了“房住不炒”的威力。

這就涉及到今天講的第四個故事。

近期，伴随着“恒大集團”地标消失在深圳城市天際線，一個時代悄然落幕。對當事人來說，就像一場夢一樣。視線拉回到2017年，多麼宏大的戰略：入股萬科，保衛深圳地鐵成為萬科第一大股東，投桃報李，獲得深深房的殼資源，總部搬到深圳，競得深圳灣超級總部基地。

這一系列的戰術，像安排好的，指向的戰略目标是：借殼深深房在A股上市，像萬科一樣實現“A H”上市模式，背靠深圳灣這樣的風水寶地，背靠深圳這個金融中心，迎來資本紅利。

這樣的操作，當事人深信不疑，蘇甯、正威、中信、中融等1300億戰投的金主們也深信不疑。但他們低估了國家的決心，低估了“房住不炒”的威力。從2010年開始，國家就已暫停了房企在A股上市——無論是借殼還是IPO。對恒大，不可能開這個綠燈，這是信号、是決心。

複盤來看，同為一線城市，恒大為啥要把總部從廣州遷到深圳，不就是為了融資平台的底細嗎？但現在，又灰溜溜地回去了。表面看，是為了節約成本，但背後彰顯的是，國家不允許地産企業大搞資本運作，凡是搞資本運作陷入困境的，現在賣身都困難，隻能自求多福了。

對普羅大衆來說，要相信“房住不炒”的決心，說了不炒就是不能炒。四時有序，萬物有常，健康有道。常是常識，是規律，也是一顆知進取也知敬畏、樂觀其成又穩步向前的平常心。企業也好、個人也好，都是如此。當下深圳樓市的困境，是為過去野蠻生長而買單。

我相信，再過幾個月，深圳樓市會有起色，但永遠回不到過去了。

本文源自金融界

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