買房前向賣家支付了20萬定金

最後購房合同沒簽成

買家拿着之前的“約定”

起訴要求雙倍返還定金40萬

不料，卻被法院駁回

關于“定金”

我們需要注意些什麼？

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看中心儀的房子 支付20萬作定金

2020年9月，陸先生從房屋中介了解到一處位于浙江餘姚丈亭鎮的廠房，在多次現場看房後，陸先生決定購買該廠房。同年12月，陸先生就購買廠房的細節與房屋所有權人的家屬林某進行磋商後，于當天通過銀行轉賬彙款20萬元作定金。林某在《廠房買賣定金收條》上作為收款人簽名，其中載明，“若買方不想買此廠房，此定金歸賣家，如賣方不願意賣此廠房，定金将雙倍返還賣方，雙方約定一周内簽訂廠房買賣合同。”

然而，之後雙方因廠房出售範圍、付款方式等主要合同條款未能形成一緻意見，導緻房屋買賣合同遲遲未能簽訂。考慮到雙方未能就合同内容達成共識，幾天後，林某将20萬元定金退回給了陸先生。

買賣“告吹”買家要求雙倍返還定金

好不容易看中的房子，定金交了，房款也準備好了，就差“臨門一腳”簽合同，賣方卻不賣了，這讓陸先生無奈又憤怒。為此，陸先生将林某起訴至餘姚市人民法院。

在庭審過程中，陸先生認為

雙方已就合同簽訂的主要條款達成一緻意見，并向被告交付了20萬定金，同時，定金收條上載明了于一周内簽訂正式合同，現林某拒不簽訂，存在過錯，故要求林某雙倍返還定金40萬元。

對此，林某辯稱

其一，自己隻是洽談廠房買賣時的代表人，并不是産權所有人。其二，雙方一直未談妥廠房價格、付款方式、交房手續三個重要條件，根本就無法簽訂購房合同。鑒于廠房買賣合同還未簽訂，定金收條也應該無效。其三，雙方未簽訂購房合同系磋商不成，不是被告的單方過錯，不應适用定金罰則。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

定金收條有效但不适用定金罰則

法院經審理認為，《廠房買賣定金收條》系當事人的真實意思表示，其法律效力自當事人實際交付定金時就産生。那麼，被告是否應當根據定金收條的約定，承擔返還雙倍定金的違約責任呢？

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定的精神，定金罰則應當适用于一方當事人存在過錯且有違約行為的情形。本案中，綜合原、被告提交的證據及當事人的陳述，法院認為不足以認定被告存在違約行為和單方過錯，理由如下：

一、雙方未就合同主要條款達成一緻意見，合同最終未能正式簽訂，無法證明是因被告存在違約行為和單方過錯造成的。适用定金罰則的前提是雙方應就房屋買賣的主要條款達成一緻，如果在雙方未就房屋買賣的主要條款達成一緻的情況下，适用定金罰則，顯然違背了合同法的自願、公平原則。具體到本案中，《定金收條》未明确記載雙方達成一緻意見的主要合同條款，包括不動産出售範圍、出售價格和付款方式等，難以推定雙方已經完全磋商一緻。原告提供的證據，僅能說明雙方對合同主要條款存有争議，無法證明未簽訂正式合同是因被告存在違約行為和單方過錯造成。

二、在磋商過程中，原告沒有盡到審慎注意義務，雙方均有過錯。原告作為一個具備常識和理性的市場交易主體，在交易過程中應盡到必要的審慎注意義務，理應知曉被告并非房産權利人，且被告的行為也不足以使原告有充分理由相信其有代理權。

綜上，雙方最終未能簽訂正式合同，不能僅歸責于被告，應合理推定為磋商不成，故本案不應适用定金罰則，被告無需承擔雙倍返還定金的違約責任。

一審判決後，原告提起上訴。近日，二審法院維持原判。

作為一項普遍适用的金錢擔保，定金在促進雙方當事人信守承諾、提高交易效率方面具有積極意義，廣泛運用在日常買車、買房等交易過程中。區别于保證、抵押、質押、留置等确保債權人一方利益的擔保，定金對雙方當事人均提供了履行保障。換句話說，定金懲罰性的法律效果，可能發生在給付定金的一方，也可能發生在收受定金的一方。在日常經營、生活中，合同訂立方往往認為隻要簽訂了定金合同便可以“高枕無憂”，但其實并不然。對此，法官作出提醒：

一、定金罰則的适用是有條件的。作為合同當事人，雙方對合同的訂立均有積極、誠信磋商的義務，盡快促成合同。如果怠于履行相應義務，導緻合同未能訂立，即使簽訂了定金合同也不能适用定金罰則。

同時，如果要适用定金雙倍返還罰則，這些細節一定要注意！其中包括定金須已經完成實際交付、定金罰則中主合同須有效、合同未訂立系單方違約等。

二、在交易過程中要盡到必要的審慎注意義務。在簽訂合同時，作為買方要盡到必要的審慎注意義務，比如，核實房屋所有權人信息、房屋是否被人占用等相關信息，并在合同中明确關于交付的具體時間、地點，以防履行合同時雙方産生争議。

法條鍊接

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同标的額的百分之二十，超過部分不産生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

《中華人民共和國民法典》第五百八十七條：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

綜合自浙江省餘姚市人民法院、湖南高院

來源： 上海法治報

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