今年，全國最牛縣級市，房價創造了最牛的漲幅，超出了大多數人的想像，讓整個環滬為之刮目相看。

這，就是昆山，動辄就是50%-60%的漲幅！

江南鏡秀近一年成交單價對比

江南鏡秀，去年上半年成交單價還在3.5萬/m²，今年已經跳到了5.8萬/m²，挂牌最高沖到了6.6萬/m²，漲幅65%-88%；

觀湖壹号成交單價對比

觀湖壹号，去年成交價還是3.4萬/m²，今年7月已漲到5.2萬/m²，挂牌價最高6.4萬/m²，漲幅52%-88%；

華潤國際社區，去年2.8萬/m²，今年4.5萬/m²，同樣漲幅高達60%！

可以發現，這幾個帶頭起漲的小區，都位于昆山城西闆塊。

去年5月與今年6月昆山房價對比

去年5月，昆山城西闆塊均價還在1.95萬/m²，沒有城東的花橋貴，但今年6月已将近2.6萬/m²，整體漲幅33%，超過了花橋的2.26萬/m²。

要知道，昆山所在的最牛地級市蘇州，此時此刻正在陰陰沉沉中走了下坡路，去年12月至今年6月，蘇州房價意外下跌了7%，竟然不敵昆山小弟！

昆山這輪漲幅确實有點猛，在環滬兄弟縣市中也是遙遙領先。

拿嘉善、太倉來說，近一年漲幅也不過20%，但昆山動辄就是50%的漲幅，這其中最大的一個原因就是：

新房供應短缺，導緻二手房成交活躍。

昆山主城僅有6盤尚有少量房源在售

城西，無新房可買，所以給了一些二手房東惜售、坐地起價的機會，成為今年昆山漲幅最猛的一個闆塊；

城中隻有一盤，昆城景苑，最後一期3棟樓約260套房源正在驗資，賣完即清盤；

城南隻有一盤，江灣瀾庭，已去化一半；

城東隻有一盤，保利正榮·堂悅花園供應；

城北，緊鄰的兩盤碧桂園·星瀾雅苑、翡翠蘭亭花園也都隻剩下尾房，合頌蘭亭花園房源也是不多。

盤點下來明顯感覺到，昆山新房市場真的是非常緊俏，沒有幾個項目可供挑選了，而且客多房少的局面下也不一定搶得到。如城中的萬科江上雅苑，據說還要茶水費，還有城西的瑰麗天閱，凍資100萬，也是靠搶。

昆山最土豪的杜克大學就坐落城西

城西坐擁全城最好的資源配套，如學區、公園、軌交等，是當地的富人聚集區，自然房價也是全城最貴的一個闆塊。

2023年軌交S1線修通後，昆山城西約半小時就可直達蘇州園區，把這裡看作“園區東”再好不過，可以吸引一些園區上班的人群過來居住。

目前昆山正在修建一條由蘇州直達花橋與上海11号線對接的軌交S1線，線路橫穿了昆山整個東西。

蘇州軌交S1線

對于S1線，如果看成是上海11号線的延伸，那你就大錯特錯了，畢竟從花橋到上海主城都要1個半小時的時間，如此再“無限度”地延伸至昆山主城，甚至昆山城西，顯然大大超出了魔都上班族能夠承受的通勤範圍。

因此S1線對于昆山來說，主要功能在于溝通昆山東西之間的聯絡；而對于蘇州來說，這條線可為蘇昆帶來軌交上的同城效應，表現在房價上也就是“西高東低”，昆山城西的房價高于城東和花橋。

但是對于上海來說，S1線75%以上的線位都遊離在了魔都1小時通勤圈之外，隻有臨滬地區的陸家和花橋闆塊能夠體現出軌交上的滬昆同城效應。

加之眼下漲得離譜的昆山城西，肯定不能再追高了，那麼順着S1線向東看，隻有東部接滬闆塊的陸家和花橋尚處在窪地，補漲空間還很大。這兩個闆塊也正适合在上海上班的剛需群體，可以考慮沿線的軌交盤。

此外，昆山城南的張浦以及千燈闆塊，也是離上海比較近，未來有軌交規劃，有一定補漲空間，可以重點關注。

1

陸家：

新房已賣斷貨，可關注2待開新盤

先來說說陸家，闆塊均價1.9萬/㎡，與城東、花橋價差都在4000元/㎡，算是性價比很高了，但是闆塊新房已賣斷貨，可見有多搶手。

這裡隻有唯一一個在售樓盤，宋都如意銘著，可惜隻剩少量尾盤大戶型的了，毛坯均價1.9萬/㎡，距離S1号線光夏路站直線約700米，是一個準地鐵盤。

宋都如意銘著

在昆山這波行情起勢後，這個項目賣得非常快，去年10月首開到現在，860套房幾乎清盤了。

陸家闆塊3盤在售布局

陸家闆塊可關注接下來待開的新盤保利·明玥逸庭，距離S1号線陸家站更近，不到250米，但價格相對會有所上漲，精裝大概2.1萬/㎡，戶型93-120-140-180㎡。

陸家另一待開的新盤，建滔菁庭（将于8月31日首開），距離S1号線陸家站約1.2公裡，稍遠些，預計毛坯均價與宋都如意銘著持平，戶型70-89116-128-136㎡。

2

花橋：

僅剩4盤在售，可關注中駿世界城首開

今年花橋二手房漲得也很厲害，尤其是凱德都會新峰從前年2.3萬/㎡漲到今年的3萬/㎡，漲了7000元/㎡。

凱德都會新峰挂牌價正式突破3萬

不僅是二手房啟動了，現在花橋由于将開一個地标樓盤，導緻闆塊售價直線拉漲3000元/㎡，新房也開啟了上漲通道。（參閱《沉寂3年的環滬之王，新房突漲3000元/㎡！釋放什麼信号？》）

中駿世界城近期售樓現場

這就是中駿世界城，本月中旬将迎來首開，預計精裝均價2.6-2.8萬/㎡，是不是很高了？

這是一個TOD項目，不僅有住宅，還有大商業、辦公樓和酒店，可實現11号線、S1号線在花橋站的雙軌換乘。

中駿世界城就在花橋地鐵站口

對比目前花橋僅存的4個新盤，濱江裕花園、象嶼都城嘉園、象嶼都城怡園、香逸鉑悅，在售均價隻有2.3萬/㎡，中駿的出現，直接跳價上漲至少3000元/㎡，上漲信号非常明顯。

由于靠近上海，與嘉定、青浦接壤，有直達上海市心的地鐵相通，花橋一直有着“上海後花園”之稱。

本輪上海限購升級後，花橋較為寬松的購房政策和價差窪地效應，吸引了大批上海剛需客群，行情一來，不管是二手房還是新房，花橋樓市瞬間爆火了起來。

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3

張浦：

将有軌交K1線設站，與城南價差1萬/㎡

張浦是昆山的人口大鎮、工業強鎮，東部的德國工業園，已有18家世界五百強入住。

張浦闆塊位于昆山城南，距離高鐵昆山南站僅10公裡，但是與城南的标杆樓盤2.5萬/㎡的融創玉蘭公館相比，價差在1萬/㎡。

張浦未來會有規劃中的輕軌K1線過境并設站，線路是南北走向，與S1線在玉山廣場站交彙換乘，K1線南下張浦鎮，向西過去就是蘇州市區了，因此張浦的地段還是不錯的。

與城區和陸家花橋相比，張浦目前供貨充足，在售樓盤有江灣四季、首創禧悅堂禮、綠地境啟瀾庭、祥源悅江南花園、蘭亭都荟等，還有一個新盤上坤·都荟四季将面世，單價多在1.5萬/㎡上下，性價比還可以。

4

千燈：

會有S3線/蘇澱滬城際，隸屬大虹橋闆塊

千燈是昆山南部水鄉古鎮，但現在是直屬上海大虹橋的窪地。

千燈古鎮

千燈有一條直通上海虹橋樞紐的機場路，未來崧澤高架修好後，到虹橋會更加便捷，開車全程隻有40多分鐘，所以與上海青浦區相鄰的千燈已投入大虹橋的懷抱了。

且千燈未來還會有一條直通上海的軌交S3線，根據昆山市澱山湖鎮總體規劃（2018-2035），該條線是一條旅遊型市域軌道線路，串連起了吳江、同裡、周莊、錦溪、澱山湖、千燈等水鄉古鎮，東接上海軌道17号線至虹橋樞紐。

千燈某盤熱鬧的售樓現場

千燈闆塊均價在1萬5、6，與張浦一樣價格都很親民，可關注在售項目奧園·譽景瀾庭、德信·都繪大境、海倫堡·雲璟台、頤和天樾花園、夢悅佳苑等。

總之，這波行情中，昆山在與上海有軌交通聯的“嘉昆太”環滬三大強中，無疑當了領頭羊，漲幅超過先行啟動的嘉善、後起之秀的太倉。接滬闆塊的陸家、花橋、張浦、千燈各家售樓現場都很火爆。

昆山本輪樓市能夠起勢，本質上還是因為自身發展足夠強，作為蘇州大市下轄的一個縣級市，無論是GDP還是人口，昆山都吊打蘇州六區三縣。

去年昆山GDP4200多個億，在蘇州全市10個區市中高居第一位，這種規模已經比西部很多省會城市還牛了；

再看人口流入，七普數據顯示，昆山過去10年常住人口增長多達45萬人，又是蘇州第一名。

可以說，昆山樓市基本面足夠強，能夠支撐起高房價，隻是在城西、城中等闆塊漲到高點後，資金就會去尋找下一個窪地了，而陸家、花橋、張浦、千燈成了很好的接力闆塊。

左手是蘇州，右手是上海，一條S1地鐵線直接把三者聯系在一起，昆山在環滬地理位置上占據了絕對的優勢，享受到滬蘇兩城發展帶來的輻射紅利，臨滬低窪闆塊值得重點關注。

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