商鋪投資是一門學問，其中很有門道。

近日，城語陪同一位底商的投資朋友在各個樓盤間轉悠，聊了不少市場上存在的樓盤商鋪情況，以及如何選擇一個比較靠譜的鋪子。

期間，這位朋友在與置業顧問溝通的過程中，常把文章開頭的這句話挂嘴邊，以至于置業顧問總是處于“被動”，私下給我表示，無奈。

廢話少說，城語還是直接進入正題吧。把朋友的底商投資經驗，和城語個人的一些看法總結成文字。以供斧正。

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01.

沙盤數據及規劃僅供大概參考，要落實到具體的實處，并且親自到工地查看。

這位朋友每到一個售樓部，不是聽置業顧問講區位、沙盤、規劃。隻是大概了解一下各組團的情況，問清楚自己需要了解的問題，如各組團的規劃是什麼，高層還是洋房，住多少人；社區的正出入大門在哪裡；農貿市場在何處；出行地鐵公交怎麼走；學校在什麼位置；周邊有什麼商業規劃等。

樓盤宏觀的數據和規劃對商鋪的購買者和居民的消費者來說，都是一些“無關緊要”的東西，畢竟最終的消費不是數據，而是落實到實處。然後把所了解的情況，在規劃圖上标記。接下來到工地具體查看。

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02.

從實體的細節出發，知曉商鋪分布情況，逐一了解社區的出入大門位置，居民出入行走路線，農貿市場大型生活超市的位置，乘坐交通工具行進的路線，上學放學走那條道路，周邊的配套情況距離遠近等。

不分樓盤大小，社區底商在不知道具體商業業态分布的情況下，“有用”的鋪子也就那麼幾間，其餘的基本上效益很低甚至無價值的存在。這就要從社區的動線來看。

社區主出入大門是一個重要的位置。其它的如側門，車輛入口通道都不是居民消費者主要流動的地方。自然，這些位置的商鋪價值就比較低了，除非有穩定的商業業态加持能帶來增值，基本就長期處于空置或者是頻繁更換租戶。對于商鋪購買者來說，沒有考慮的必要了。

了解社區居民出入的動态路線是極為重要的。知道農貿市場和大型超市的位置，還要了解居民出入，購買日常生活用品的行動路線，集中向左還是右，人流少的一邊，商鋪的價值就變低了。

十分有必要了解居民的公共交通出行選擇和路線。上下班，日常出行的公交車站，地鐵站分布，該怎麼走更方便。是不是與農貿市場和大型超市的路線重合，重合度有多少等。

學校在什麼位置，家長接送孩子的行動路線都是要了解的。再看看周邊是否有大型公共配建，例如醫院、體育場所、其它商業配建等。無比明白業主出行及歸家的行動路線。

綜合來看，可以得出一個社區或者組團之間，有“價值”鋪子也就那麼幾間，主要在社區的主出入口位置和居民動線集處。至于其它位置的鋪子，價值就寥寥了。

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03.

注意以下幾個不看：單個小樓盤不看，大盤樓盤組團小且孤立的不看，邊邊角角的不看。

請務必記住，社區底商的主要消費人群，是本樓盤的業主。

單個小樓盤，存在體量小，居住者少等特點。如果再加上樓盤本身較為孤立，與周邊樓盤銜接度差，那麼這個樓盤的底商就存在先天不足，後天無法彌補的特點。

大樓盤是底商投資者比較喜歡的，但也有需要注意的地方，特别是樓盤組團地形和組團之間的分布情況。一個超級大盤，如果各組團分布在高低不平，且有山或者中小型公園阻擋的情況，那麼這個樓盤的底商是比較糟糕的。

業主很懶，樓盤地形存在過大的高差，或者是被阻擋，那麼組團間的居住者是不會頻繁的流動的，消費會被分散和截留，困在狹小的組團之間。

了解業主的出行動态是商鋪購買者需要做的工作，這項工作必須要細，隻有清楚的知曉了居住者的出行動态路線，才能清楚那些商鋪有價值。那些邊邊角角的鋪子，自然就沒有看的必要了。

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04.

鋪子的本身細節是需要清楚的，除了規劃圖的标識，能到工地就一定要去工地。

紙質的規劃圖是規劃圖，鋪子面寬、進深是常識；另外要清楚鋪子空間是否方正，内部是否有柱子，柱子的具體情況等都需要了解的；還得向銷售員咨詢鋪子是否安裝煙道，上下水怎麼走等細節。

鋪子的外部空間是不可忽視的。外部空間是指鋪子外面的環境情況，是否存在過高的堡坎，堡坎過高，會影響消費的進入；是否存在台階，台階會影響貨物的搬運，外擺空間的展開等；是否存在綠化帶造成的空間死角，嚴密的綠化空間會阻擋消費人群。

商鋪的諸多細節，需要到工地了解，不要在沙盤圖上看幾眼，就說清楚明了，然後交錢了。否則，後期交房出現問題，維權也是不能解決的。

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05.

車流車往的大街，看似有用卻無用；了解新樓盤附近的老樓盤商業經營情況等。

有的底商，會面臨城市主幹道、城市快速道路等。對于道路上的車流，對底商的經營可能作用不大，因為它們無法停下來。所以，了解底商就近的停車位規劃落地是一項要做的工作，沒有停車位，那麼再寬的道路也隻是道路。

如果您在一個新樓盤看底商鋪子，一街之隔恰好有早已經入住的社區，請到對面看看與之相對的商鋪情況，問問租金，了解業态分布，多少開着多少關門等。

因為周邊的商業環境，會對新樓盤的底商長期經營造成影響，底商經營，熱鬧會傳染，衰落也會傳染。

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06.

一樓面積過大、單價過于便宜的鋪子不要，位于二樓的底商不看也不問。

底商的價值，簡直是一分錢一分貨。那些位置不好，面積過大，價格便宜的鋪子最好不要碰。明眼都能看到的位置都不好，買來幹嘛；面積過大，即使出租接受群體也會受到限制。

位于二樓的底商鋪子，請謹慎選擇。現實中不少樓盤的真實教訓，二樓的商鋪長期空空呀。當然，除非您願意賭一把。

以上觀點總結，不全面，僅供參考。

文末，城語在這裡試問，樓市上那些幾千一平的鋪子，居然還都賣完了，買來空着麼，或許是城語這個人太絕對了吧。

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