2014年,職場情景喜劇《廢柴兄弟》上線,講的是一名滿懷激情的創業者,因不堪租金壓力,将辦公室、甚至辦公桌出租。
最終,一間50平方米的辦公室,被賣假包的、開照相館的、做婚戀網站的共享。甚至,做雜志的和賣光盤的還共享着一張辦公桌。
△《廢柴兄弟》的共享辦公室。
一個人、一張桌子、一台電腦,就是一家公司。這是共享辦公的初階、滑稽版本,也是WeWork故事的起點。
2008年,亞當·諾依曼經營着一家嬰兒服裝企業,為了節省開支,他将辦公室分隔,并轉租其中的一部分。當時,同一棟辦公樓的米蓋爾·麥克維利提了個建議,“索性去租更多房子,再重新分隔對外轉租。”
彼時,金融危機的蔓延給了他們風口,大批失業人員轉化為自由職業者,他們對于廉價辦公場所的需求,形成了WeWork的客戶來源。
然而,這本是一個“創業小夥兒轉身當上二房東”的故事,卻因為軟銀孫正義的“買斷式”注資,成為了一個性感而魔幻的項目。
在今年10月1日之前,WeWork還與“魔幻”無關,随着其母公司WeCompany撤回招股說明書、推遲IPO計劃;CEO諾依曼辭職;被爆出将裁員至少2000人,相當于員工總數的13%;對于投資業績低于預期,孫正義坦言“自己感到羞愧”,繼而對WeWork繼續投資95億美元……
這一系列連環動作,讓WeWork從性感走向了魔幻。
值得一提的是,SOHO中國董事長潘石屹比孫正義更早關注到WeWork。
2014年,潘石屹在國外參觀了WeWork之後,決定把“共享辦公”引入到中國,推出SOHO 3Q。此後萬科高管毛大慶操刀優客工場、36氪旗下有了氪空間,上百個共享辦公項目一下子湧上來。
2014年,也就有了文章開頭的場景,共享辦公成為了影視拍攝題材。
經過幾年的野蠻生長,去年潘石屹還高調提及要把SOHO3Q分拆上市,今年,他已經放棄了這個計劃,根據媒體爆料,潘石屹已經把SOHO3Q旗下11個項目打包賣出,已進入合同審批流程。
如果說WeWork尚且可以拿着孫正義的95億美元安穩過冬,對于更多共享辦公的中國門徒而言,WeWork對行業造成的“毀滅式打擊”,還需要很長時間去修複。
被剝去糖衣的WeWork
根據《福布斯》消息,WeWork的最新估值從470億美元掉入28億美元。其财務數據顯示,僅僅今年上半年,WeWork就燒掉了23.6億美元現金。
曾經,WeWork以廉價辦公室為初衷,租給囊中羞澀的創業者。諾依曼對其長遠構想是“成為一個能夠處理空間租賃、設計、建造和管理的大規模商業機器,并由此孕育出無數個企業”。
日前,“電商在線”走訪了杭州市延安路的一家WeWork,這是WeWork在該地的第一個辦公空間,運營剛滿1年。
其坐落在杭州核心商圈,位置好的辦公室能看到西湖。走訪發現,入駐企業多為10名員工左右的小型創業公司,粗略計算入駐率在50%以下。
以私人辦公室為例,WeWork給出的價格為每個工位2200/月起,也就是說,一個可以容納5個工位的辦公間,起步價格為1.1萬元。
工作人員告訴“電商在線”,這個價位的私人辦公室一般位置偏差,空間偏小,工位價格隻是基礎,最終還是要按照整體面積和辦公室的具體位置來計算價格。
以延安路WeWork為坐标,700米之外,同在延安路上的嘉裡中心寫字樓,一間50平方米的辦公室報價7000元/月,可以容納6-12個工位數。
如果僅僅從工位數的性價比來看,WeWork在中國市場的優勢并不明顯。
一名共享辦公行業創業者分析稱,WeWork雖然處在核心商圈,但是并不是高性價比的選擇;對于企業員工來說,核心商圈的交通、房租等成本都在無形中增加。
所以WeWork必然不能繼續以中小型創業企業作為主要客戶,更不用說零散的“閃座”(按小時計費的臨時辦公需求)。大企業客戶的進駐才是WeWork的主要營收來源。
諾依曼已經看到了這個痛點。2016年,是WeWork從“廉價辦公室”向“大規模商業機器”進化的關鍵年,也是進軍中國市場的第一年。随着微軟、Salesforce、美國銀行、彙豐銀行等大企業的入駐,WeWork的企業級服務順利展開。
2017年,WeWork的客戶中有20%的大公司(1000名員工以上),構成其30%的收入。孫正義對WeWork的第一筆投資也在同年敲定,投資金額44億美元。這個數目是WeWork此前8輪融資總額的2.5倍,這也是孫正義一貫的“買斷式”投資風格。
根據WeWork提交的招股書數據,其業務已經覆蓋全球29個國家、111個城市、擁有528家分店。會員數達到了52.7萬名,企業客戶占比40%。而在2018年底,WeWork的會員數量還停留在40萬名,其中大公司會員占比32%。
也就是說,如果WeWork對于大公司的界定依然是1000名員工以上,那麼在半年内其大公司入駐數從128家上升至210家(以每家大公司租下1000個工位計算)。這些大公司足以養活一家新的上市公司嗎?資本市場并不認可。
伴随着會員數、門店數、覆蓋的國家和地區的增長,WeWork在2019年上半年的租金成本超過12億美元,較上年同期增長一倍。加上代理費、人員管理等費用,WeWork上半年總支出達到29億美元。同時,其上半年淨虧損比去年同期增長25%,達到9億美元。
流血的業績上漲,并未成就WeWork的流血上市。規模擴大也不等同于正确的規模擴大。以“電商在線”走訪的杭州WeWork為例,1年内,杭州出現了5家WeWork,僅僅是在延安路上就有3家。這些WeWork都沒有出現爆滿、供不應求的狀态。
IPO撤回後,WeWork開始正視這些“泡沫擴張”。據外媒測算,WeWork計劃裁員人數在2000到4000名之間,此外,考慮在中國等市場關閉部分辦公場所。
10月22日,孫正義決定對WeWork繼續加碼95億美元,同時以17億美元将創始人諾依曼踢出局。
孫正義的動作更是被外界稱為“投資人爸爸含淚接盤”。截至目前,軟銀在WeWork上的累計投資接近190億美元。
WeWork的中國門徒
WeWork中國門徒的命運,則差得多。
2014年,潘石屹走訪國外WeWork之後,為中國的共享辦公風口起了個好頭,SOHO3Q的成長讓追随着看到了這個行業的熱鬧,短短幾年内,SOHO3Q在全國布局26個中心,擁有超過2.6萬個工位。
最熱的2015年,中國的共享辦公品牌超過了2000家。各家在比拼着旗下的工位數、營業面積、融資情況。動辄幾個億的融資,用于租地、裝修、轉租、運營,這門簡單的地産生意夯出了一個新的賽道。
2015年,萬科高管毛大慶創立優客工場,據不完全統計,到目前為止,優客工場的融資總額在40億元左右。在完成對洪泰創新空間、無界空間、We do聯合創業社的并購後,市場估值接近110億元。
從融資規模來看,有36氪背書的氪空間與優客工場接近,融資總額也在40億元左右。SOHO3Q、優客工場、氪空間基本構成中國共享辦公的頭部品牌。
“有錢”之外,共享辦公更為核心的競争則體現在地段。事實上,在2016年之前,中國的創業孵化器更為熱鬧,直到現在,還是有人會認為,“共享空間不就是孵化器”?
而地段正是兩者的主要區别之一。前者一般會選擇核心商圈,孵化器則更多是在偏遠地區。另外的差别則體現在裝修設計與企業服務。
“我們之前(2016年之前)還是找舊樓和便宜的物業,後來發現不對,要找有共享價值的樓。”氪空間總裁鐘澍曾經告訴媒體。租入成本、裝修成本、租出價格,三者之間的差價構成最簡單的财務模型。
好在,這個高度依賴于地段的賽道,并未激烈到近距離肉搏的階段,各自占據一方陣地,打不過了就賣出去,關門、被并購的現象其實早已經在中國市場上“病發”。
根據鉛筆道數據,到目前為止,還在運營并且有一定規模的共享辦公品牌已經減少至80家左右,拿到B輪以上融資的品牌不到10家。這個需要資本“養肥”的賽道,“金主”在很大程度上決定着品牌命運。
被“金主”孫正義用95億美元兜住的WeWork将如何扭轉?中國門徒或許并沒有耐心去等待那個答案。從上千個共享辦公品牌中勝出的個位數玩家将沖刺下一個賽點。
根據Frost & Sullivan數據,預計到2022年,中國共享辦公市場的空間面積可達到7890.7萬平方米,占商業辦公物業總面積的16.36%。
共享辦公是個僞需求嗎?
孫正義并沒有得到投資夥伴的支持,甚至圍繞WeWork的案例,軟銀内部還上演着權力鬥争。
在這個“去除中間商賺差價”的時代,減少中間環節成為每個行業都在發力的點,而共享辦公在本質上還是整租辦公空間之後,進行設計、裝修,更合理高效地利用空間。但本質上,逃不開“二房東”的桎梏。共享空間到底是不是個僞需求?
回答這一問題,必須往回看,為什麼共享辦公的概念會沖出來,解決創業公司辦公場地問題之外,将寫字樓從時間和空間上進一步拆解才構成其存在的根本。
從空間上看,原本動辄幾十個平方米的辦公室,被拆解到單個工位,靈活地解決了不同成長階段的企業訴求;從時間上看,對于工位的租賃時長從幾個月降到了天,甚至出現了以小時計費的“閃座”,也就是說星巴克能夠給予的臨時辦公場景,共享辦公品牌又提供了另外一個選項。
傳統寫字樓租賃的不靈活、空置問題,被共享辦公找到了優化解決方案。解決靈活度之外,會議室、活動室、休閑室等靈活的空間組合,被認為是現代人對于辦公場所的剛性需求。但是,共享辦公一邊依賴于大企業的入駐數量及穩定程度,另一方面又依賴于獨立工位、開放性工位的流動。
實現盈利與盈利的可持續性,對于共享辦公來說,難度系數被無限放大。收租之外,共享辦公品牌還必須創造更多服務去實現變現。
WeWork在服務上花的精力并不少,其主張的“空間即服務”模式,為會員提供靈活的工作空間和全球社區力量,WeWork解釋這些都是可以用低成本的方式實現。但顯而易見的是,這種低成本的服務更好地作用于存量會員,對于會員增量收效甚微。
共享辦公有其存在的合理性,但市場并不樂觀。
根據好租研究的數據,以對于共享辦公需求旺盛的上海為例,其共享辦公的比例在6%左右,其他城市則在4%以下。以每年超過50%的增長率計算,直到2030年共享辦公在整個辦公空間的占比才會到達30%。
但不可否認的是,倘若WeWork順利上市,共享辦公行業又會是另一番光景。回到孫正義對諾依曼說的那句話,“在一場戰鬥中,瘋子比聰明人更容易赢。”
這時候,孫正義不願意做那個聰明人。
(原标題《探訪杭州WeWork,孫正義投的95億美金到底值不值?》。編輯郭奕麟)
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