2014年，職場情景喜劇《廢柴兄弟》上線，講的是一名滿懷激情的創業者，因不堪租金壓力，将辦公室、甚至辦公桌出租。

最終，一間50平方米的辦公室，被賣假包的、開照相館的、做婚戀網站的共享。甚至，做雜志的和賣光盤的還共享着一張辦公桌。

△《廢柴兄弟》的共享辦公室。

一個人、一張桌子、一台電腦，就是一家公司。這是共享辦公的初階、滑稽版本，也是WeWork故事的起點。

2008年，亞當·諾依曼經營着一家嬰兒服裝企業，為了節省開支，他将辦公室分隔，并轉租其中的一部分。當時，同一棟辦公樓的米蓋爾·麥克維利提了個建議，“索性去租更多房子，再重新分隔對外轉租。”

彼時，金融危機的蔓延給了他們風口，大批失業人員轉化為自由職業者，他們對于廉價辦公場所的需求，形成了WeWork的客戶來源。

然而，這本是一個“創業小夥兒轉身當上二房東”的故事，卻因為軟銀孫正義的“買斷式”注資，成為了一個性感而魔幻的項目。

在今年10月1日之前，WeWork還與“魔幻”無關，随着其母公司WeCompany撤回招股說明書、推遲IPO計劃；CEO諾依曼辭職；被爆出将裁員至少2000人，相當于員工總數的13%；對于投資業績低于預期，孫正義坦言“自己感到羞愧”，繼而對WeWork繼續投資95億美元……

這一系列連環動作，讓WeWork從性感走向了魔幻。

值得一提的是，SOHO中國董事長潘石屹比孫正義更早關注到WeWork。

2014年，潘石屹在國外參觀了WeWork之後，決定把“共享辦公”引入到中國，推出SOHO 3Q。此後萬科高管毛大慶操刀優客工場、36氪旗下有了氪空間，上百個共享辦公項目一下子湧上來。

2014年，也就有了文章開頭的場景，共享辦公成為了影視拍攝題材。

經過幾年的野蠻生長，去年潘石屹還高調提及要把SOHO3Q分拆上市，今年，他已經放棄了這個計劃，根據媒體爆料，潘石屹已經把SOHO3Q旗下11個項目打包賣出，已進入合同審批流程。

如果說WeWork尚且可以拿着孫正義的95億美元安穩過冬，對于更多共享辦公的中國門徒而言，WeWork對行業造成的“毀滅式打擊”，還需要很長時間去修複。

被剝去糖衣的WeWork

根據《福布斯》消息，WeWork的最新估值從470億美元掉入28億美元。其财務數據顯示，僅僅今年上半年，WeWork就燒掉了23.6億美元現金。

曾經，WeWork以廉價辦公室為初衷，租給囊中羞澀的創業者。諾依曼對其長遠構想是“成為一個能夠處理空間租賃、設計、建造和管理的大規模商業機器，并由此孕育出無數個企業”。

日前，“電商在線”走訪了杭州市延安路的一家WeWork，這是WeWork在該地的第一個辦公空間，運營剛滿1年。

其坐落在杭州核心商圈，位置好的辦公室能看到西湖。走訪發現，入駐企業多為10名員工左右的小型創業公司，粗略計算入駐率在50%以下。

以私人辦公室為例，WeWork給出的價格為每個工位2200/月起，也就是說，一個可以容納5個工位的辦公間，起步價格為1.1萬元。

工作人員告訴“電商在線”，這個價位的私人辦公室一般位置偏差，空間偏小，工位價格隻是基礎，最終還是要按照整體面積和辦公室的具體位置來計算價格。

以延安路WeWork為坐标，700米之外，同在延安路上的嘉裡中心寫字樓，一間50平方米的辦公室報價7000元/月，可以容納6-12個工位數。

如果僅僅從工位數的性價比來看，WeWork在中國市場的優勢并不明顯。

一名共享辦公行業創業者分析稱，WeWork雖然處在核心商圈，但是并不是高性價比的選擇；對于企業員工來說，核心商圈的交通、房租等成本都在無形中增加。

所以WeWork必然不能繼續以中小型創業企業作為主要客戶，更不用說零散的“閃座”（按小時計費的臨時辦公需求）。大企業客戶的進駐才是WeWork的主要營收來源。

諾依曼已經看到了這個痛點。2016年，是WeWork從“廉價辦公室”向“大規模商業機器”進化的關鍵年，也是進軍中國市場的第一年。随着微軟、Salesforce、美國銀行、彙豐銀行等大企業的入駐，WeWork的企業級服務順利展開。

2017年，WeWork的客戶中有20%的大公司（1000名員工以上），構成其30%的收入。孫正義對WeWork的第一筆投資也在同年敲定，投資金額44億美元。這個數目是WeWork此前8輪融資總額的2.5倍，這也是孫正義一貫的“買斷式”投資風格。

根據WeWork提交的招股書數據，其業務已經覆蓋全球29個國家、111個城市、擁有528家分店。會員數達到了52.7萬名，企業客戶占比40%。而在2018年底，WeWork的會員數量還停留在40萬名，其中大公司會員占比32%。

也就是說，如果WeWork對于大公司的界定依然是1000名員工以上，那麼在半年内其大公司入駐數從128家上升至210家（以每家大公司租下1000個工位計算）。這些大公司足以養活一家新的上市公司嗎？資本市場并不認可。

伴随着會員數、門店數、覆蓋的國家和地區的增長，WeWork在2019年上半年的租金成本超過12億美元，較上年同期增長一倍。加上代理費、人員管理等費用，WeWork上半年總支出達到29億美元。同時，其上半年淨虧損比去年同期增長25%，達到9億美元。

流血的業績上漲，并未成就WeWork的流血上市。規模擴大也不等同于正确的規模擴大。以“電商在線”走訪的杭州WeWork為例，1年内，杭州出現了5家WeWork，僅僅是在延安路上就有3家。這些WeWork都沒有出現爆滿、供不應求的狀态。

IPO撤回後，WeWork開始正視這些“泡沫擴張”。據外媒測算，WeWork計劃裁員人數在2000到4000名之間，此外，考慮在中國等市場關閉部分辦公場所。

10月22日，孫正義決定對WeWork繼續加碼95億美元，同時以17億美元将創始人諾依曼踢出局。

孫正義的動作更是被外界稱為“投資人爸爸含淚接盤”。截至目前，軟銀在WeWork上的累計投資接近190億美元。

WeWork的中國門徒

WeWork中國門徒的命運，則差得多。

2014年，潘石屹走訪國外WeWork之後，為中國的共享辦公風口起了個好頭，SOHO3Q的成長讓追随着看到了這個行業的熱鬧，短短幾年内，SOHO3Q在全國布局26個中心，擁有超過2.6萬個工位。

最熱的2015年，中國的共享辦公品牌超過了2000家。各家在比拼着旗下的工位數、營業面積、融資情況。動辄幾個億的融資，用于租地、裝修、轉租、運營，這門簡單的地産生意夯出了一個新的賽道。

2015年，萬科高管毛大慶創立優客工場，據不完全統計，到目前為止，優客工場的融資總額在40億元左右。在完成對洪泰創新空間、無界空間、We do聯合創業社的并購後，市場估值接近110億元。

從融資規模來看，有36氪背書的氪空間與優客工場接近，融資總額也在40億元左右。SOHO3Q、優客工場、氪空間基本構成中國共享辦公的頭部品牌。

“有錢”之外，共享辦公更為核心的競争則體現在地段。事實上，在2016年之前，中國的創業孵化器更為熱鬧，直到現在，還是有人會認為，“共享空間不就是孵化器”？

而地段正是兩者的主要區别之一。前者一般會選擇核心商圈，孵化器則更多是在偏遠地區。另外的差别則體現在裝修設計與企業服務。

“我們之前（2016年之前）還是找舊樓和便宜的物業，後來發現不對，要找有共享價值的樓。”氪空間總裁鐘澍曾經告訴媒體。租入成本、裝修成本、租出價格，三者之間的差價構成最簡單的财務模型。

好在，這個高度依賴于地段的賽道，并未激烈到近距離肉搏的階段，各自占據一方陣地，打不過了就賣出去，關門、被并購的現象其實早已經在中國市場上“病發”。

根據鉛筆道數據，到目前為止，還在運營并且有一定規模的共享辦公品牌已經減少至80家左右，拿到B輪以上融資的品牌不到10家。這個需要資本“養肥”的賽道，“金主”在很大程度上決定着品牌命運。

被“金主”孫正義用95億美元兜住的WeWork将如何扭轉？中國門徒或許并沒有耐心去等待那個答案。從上千個共享辦公品牌中勝出的個位數玩家将沖刺下一個賽點。

根據Frost & Sullivan數據，預計到2022年，中國共享辦公市場的空間面積可達到7890.7萬平方米，占商業辦公物業總面積的16.36%。

共享辦公是個僞需求嗎？

孫正義并沒有得到投資夥伴的支持，甚至圍繞WeWork的案例，軟銀内部還上演着權力鬥争。

在這個“去除中間商賺差價”的時代，減少中間環節成為每個行業都在發力的點，而共享辦公在本質上還是整租辦公空間之後，進行設計、裝修，更合理高效地利用空間。但本質上，逃不開“二房東”的桎梏。共享空間到底是不是個僞需求？

回答這一問題，必須往回看，為什麼共享辦公的概念會沖出來，解決創業公司辦公場地問題之外，将寫字樓從時間和空間上進一步拆解才構成其存在的根本。

從空間上看，原本動辄幾十個平方米的辦公室，被拆解到單個工位，靈活地解決了不同成長階段的企業訴求；從時間上看，對于工位的租賃時長從幾個月降到了天，甚至出現了以小時計費的“閃座”，也就是說星巴克能夠給予的臨時辦公場景，共享辦公品牌又提供了另外一個選項。

傳統寫字樓租賃的不靈活、空置問題，被共享辦公找到了優化解決方案。解決靈活度之外，會議室、活動室、休閑室等靈活的空間組合，被認為是現代人對于辦公場所的剛性需求。但是，共享辦公一邊依賴于大企業的入駐數量及穩定程度，另一方面又依賴于獨立工位、開放性工位的流動。

實現盈利與盈利的可持續性，對于共享辦公來說，難度系數被無限放大。收租之外，共享辦公品牌還必須創造更多服務去實現變現。

WeWork在服務上花的精力并不少，其主張的“空間即服務”模式，為會員提供靈活的工作空間和全球社區力量，WeWork解釋這些都是可以用低成本的方式實現。但顯而易見的是，這種低成本的服務更好地作用于存量會員，對于會員增量收效甚微。

共享辦公有其存在的合理性，但市場并不樂觀。

根據好租研究的數據，以對于共享辦公需求旺盛的上海為例，其共享辦公的比例在6%左右，其他城市則在4%以下。以每年超過50%的增長率計算，直到2030年共享辦公在整個辦公空間的占比才會到達30%。

但不可否認的是，倘若WeWork順利上市，共享辦公行業又會是另一番光景。回到孫正義對諾依曼說的那句話，“在一場戰鬥中，瘋子比聰明人更容易赢。”

這時候，孫正義不願意做那個聰明人。

（原标題《探訪杭州WeWork，孫正義投的95億美金到底值不值？》。編輯郭奕麟）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!