樂居财經 嚴明會 發自北京

8月10日，自然資源部召開了一場閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整。

此次會議，堪稱地産股的最佳“護盤”行動。次日，疲軟許久的地産股迎來了久違的大漲。

坊間也流傳出一份文件，其中最“吸睛”的一條莫過于：單宗住宅用地溢價率不得超15%，嚴格控制城市樓面地價創新高。

倘若對地價不做限制，隻限定房價，壓縮房企利潤空間，房企難以為繼；針尖上都不能跳舞了，壓力必然向上下遊傳導，可能帶來後期系統性風險。甚至後期，更多房企在生與死之間，選擇“躺平”，土地流拍變為常态。

所以，借着第二輪供地喘息之機，相關部門調整土地出讓規則，不僅給房企留了利潤，還能激發房企拿地的積極性。

收縮拿地

數月前，各地首輪集中供地如火如荼開展時，一家房企區域總裁憂心忡忡。

集中供地政策的初衷是分散土地競争，平抑地價。對開發商而言，這原本是一利好的消息。該區域總裁在業内多年，“見過多少大風大浪，如今卻不敢樂觀。”

果然，現實顯得頗為魔幻。集中供地釋放土地短缺信号，反而加劇市場壟斷。第一輪集中供地的結果就是，各大開發商陷入搶地熱潮，助推了地價。

在首輪集中供地中，深圳溢價率最高達45%，樓面價最高達7萬元/平。

重慶緊随其後，溢價率也超過40%。此輪供地中，重慶多個闆塊地價被刷新，如中央公園闆塊最高樓面價已達到15711元/平方米，去年才1萬出頭；西永闆塊最高成交樓面價達到12950元/平方米，比去年拍地最高樓面價高出了4248元/平方米。

還有杭州，有40餘宗涉宅地溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個闆塊創下地價新高，整體溢價率高達26%。

彼時，該區域房企預言，未來5個月，土地市場會更加火熱。焦慮的開發商們，進退兩難：拿地，虧；不拿地，死。

地價上漲的同時，限價政策依然嚴厲，上輪土拍中多數地塊都限定了未來新房售價。前後夾擊中，開發商利潤被壓縮。

濱江集團董事長戚金興公開叫苦，“濱江在杭州首輪集中供地中拿的5塊地，努力做到1%-2%的淨利潤水平。”

濱江集團在杭州已稱得上是“大戶”，售房均價和淨利潤水平均位居前列。區域龍頭尚且如此，更何況其他開發商。宋都股份“退地”風波，也因此而生。

“不拿地後悔三天，拿地後悔三年”。焦慮情緒持續在房企間蔓延。

數日前，深圳中止二輪集中供地，公告并未說明原因，但外界的諸多猜測從一定程度上顯現了房企面對拿地艱難處境時的情緒。

除規則調整外，流傳甚廣的原因是：土地出讓條件太苛刻，開發商不願買單，拿地積極性大大降低，“沒幾家開發商報名，僅華潤、保利、招商等幾家央企、國企參與，民企參與度極低。”

在北京，據說有關部門也在打電話給首批次沒有拿地的房企，鼓勵他們參與二輪供地。

這種猜測并非空穴來風。有研究機構數據顯示，2021年前7個月，百強房企拿地總額18057億元，同比下降3%。

同時，多地出現土地流拍現象。以此前一路高歌猛進的浙江土地市場為例，今年已有近30宗地塊流拍。例如，7月30日，金華一宗地塊流拍；8月2日，麗水一宗地塊流拍；溫州3宗地塊臨出讓前終止。

需求旺盛的長三角尚且如此，其他區域不會好多少。近期，廈門、長春完成第二批集中供地，市場熱度較首批供地均有所下滑。

業内人士分析，當前房企融資渠道進一步趨緊，銷售疲弱，又加之“三道紅線”“集中供地”“拿地銷售比40%紅線”等政策推出，房企開始謹慎投資。

如果繼續沿用此前的規則，土地市場持續高熱，效果适得其反，顯然與平抑地價的初衷相違背；房企拿地有風險，不拿地又造成房企陷入困境、地方收入下滑。規則調整勢在必行。

新土拍規則

連日來，各地第二輪集中供地相繼出現“意外”，或延期，或中止。

打響第一槍的是深圳。原定于8月9日舉行的第二輪集中供地，在出讓前3天被“叫停”。一紙公告，在地産圈引起頗大動靜。如若沒有被叫停，這可能是一場“史詩級”土拍。

深圳僅是這場意外的開端。在其發布公告的第五天，天津發布《天津市國有建設用地使用權挂牌出讓補充公告》，核心要點有二點：二輪集中供地延期，成交規則“大變”。

青島緊随其後。8月11日，青島公告，原定于7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

此前杭州、長沙已先後推遲第二批土地上市。此外，有消息稱重慶、北京等城市第二輪集中供地時間或也延期。

市場消息稱，青島、深圳終止或中止二輪集中供地均與土地出讓政策調整相關。深圳怕“地價過高”，青島則因土地溢價率被限制，同時對競買企業資質有更高要求。

事實上，自天津公告公諸于世，新土地出讓遊戲規則已初步顯現。

天津市規劃和自然資源局在公告中，對此次集中供應的61宗地塊最高限價均進行了調整，最高溢價率均不超過15%。單宗住宅用地達到最高限價後，采用搖号方式确定競得人。

網傳當日自然資源部召開閉門會議，明确二批次重點城市土地出讓政策調整：單宗住宅用地溢價率不得超15%；不得通過調高底價、競配建等方式擡升實際房價；到達上限後通過搖号、一次性報價、競高标方案決定土地歸屬。

與天津公告兩相印證，該傳言的真實性頗受外界認可。

表：已發布二輪集中供地公告城市二輪供地規則變化及新增變化

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