和平區新出台的教育政策，對學區房有什麼影響？

先來抓取下和平區的新政策重點：

1、小學入學，房産必須持有3年及以上，2022-2025年是政策過渡期。

明年入學的，今年要買到房；2023-2025年入學的，明年8月31日前要買到房。

2、小升初房本、戶口要一緻，否則初中隻能全區統籌。

1、2條相加，等于和平區要實行“9年一學位”的管控。

3、轉學到和平區小學的，也要持有房産3年及以上，且不設政策過渡期。

4、新入學、轉學政策，目前隻适用于二手房，新房不受影響。

然後再來說下，這些政策的影響：

1、短期内，和平區學區房看漲，尤其是今年下半年、明年上半年，供需嚴重失衡。

一方面，9年一學位壓制了學區房的流通，市場供應減少；

另一方面，未來一年是政策緩沖的黃金期，需求會集中湧入。

但就業主來說，還是得見好就收，畢竟和平區現在對學區房房價，也開始有把控了，抓住黃金期出手是重點。

2、和平區新房成交可能迎來拉漲，但幅度不會太大。

拉漲原因很簡單，買新房不用等3年轉學，這是新政策留下的一個出口。

預判成交拉升有限，是因為和平區小戶型新房消耗的差不多了，總價門檻太高，會篩掉不少客戶。

3、和平區的學區房熱度，會向河西、南開、河北分流。

和平區的學區房流通性下降，部分需求就會向其他強學區地帶流動，河西區一片、南開區北片、河北區一片，中小學資源優勢都不錯，會是承接和平外溢的首站。

萬科西廬項目怎麼樣？有發展嗎？

萬科西廬位于精武鎮津涞公路沿線，現在已經清盤了，預計今年10月份交房。

貝殼找房上，項目挂牌均價23000-25000元/平米，因為還沒交房，所以沒有成交價格。

作為參考，周邊次新房成交價格在17000-20000元/平米，在售新房18000-21000元/平米。

這樣來看，萬科西廬的挂牌價還有些虛高，可以再觀望一下。

就區域來說，津涞公路已經是“熟了”的闆塊，今年又是個交付高峰，包括西廬在内，已交付、即将交付小區6、7個，次新房選擇很多。

今年去津涞公路調研，和4、5年前差别真挺大，一排排住宅樓、來往車輛不少，小商街、網紅夜市搞得有聲有色，有煙火氣。

但得承認，津涞公路的市場預期不太高。

津涞公路、市區之間，隔着學府高新區、華苑西，相比2個市區“近親”，它在軌交通達、商業體量、名校加持上，都有欠缺。

這就讓津涞公路更偏向一個地緣闆塊，吃外溢不占優勢。

津涞公路的行情，還能不能有突破？這就要看大公建的落地、呈現。

目前，軌交問題已經有眉目，5号線會延伸過來，預計2024年通車。

商業方面，愛情置業的商業已經公示規劃，是購物中心的形制。

另外，卓爾世界城要建設“奧特萊斯 LOFT”特色商業小鎮，不過這個項目一直磕磕絆絆，能不能真正落地還得觀望。

學鐵商，津涞公路如果有1-2項能站住腳，就拿分了。

在北辰買二手房，環内老房、環外次新怎麼抉擇？

先來梳理下，問題裡的2處房源：

瑞通裡位于北辰區雙環邨、瑞景居住區以南，屬于外環内，2000年建成，房源是2樓的116m²戶型。

榮居園位于環外的雙青新家園，2011年建成，房源是高層中的低樓層，119m²H戶型，簡裝修、銀角。

個人建議是，如果瑞通裡沒有戶型、停車位等硬傷，那就優先選擇瑞通裡。

尤其是家有老人、孩子，或是依賴公共交通通勤，瑞通裡就更合适些。

因為瑞通裡不僅是在環内，它的地段，是有很多配套附加值的：能單車接駁地鐵1号線佳園裡站，騎行距離約1.2公裡；

直線距離不到1公裡，就是瑞景商圈，物美超市、華潤萬家對望，附帶豐富的底商業态，同樣單車可達；

對口小學是瑞景小學，屬于區重點，對應中學是瑞景中學，是市重點。

而雙青闆塊，一是配套能級有很大差距，軌交、大商業、學校都不太行，二是看不到闆塊潛力，房價抗跌性不好保證。

洋貨市場城市更新，涉及周邊小區拆遷嗎？

洋貨市場城市更新項目前期調查服務工作組在周邊社區居委會設立了咨詢服務點，可以到所在居委會咨詢。

不過，據我們了解的小道消息，基本不涉及拆遷，如果有拆遷，也是出于軌道站點建設需要，範圍會很小。

房屋出現質量問題，滲水漏水，找開發商、居委會無果，怎麼辦？

可以依次嘗試以下解決辦法：

1、到消費者協會投訴，可以在消協網站投訴、撥打12315熱線電話或者直接向消費者權益保護委員會投訴；

2、到主管機關投訴，也就是住建委的執法局，也可以在《政民零距離》欄目給住建委留言，線上線下雙管齊下；

3、根據雙方合同中仲裁條款的約定，請有關部門幫忙仲裁；

4、準備好開發商侵權事實的充足證據，聘請專業律師，到人民法院起訴。

能否測評一下南開區的觀園公寓？

觀園公寓位于南開區賓水道與紅旗路交口，由天津市公安局基建辦公室投資建設，包括29棟3-7層磚混結構住宅樓。

小區房源為70年産權住宅，1999年建成，原名觀園裡，2003年更名為觀園公寓，物業公司為豐達物業。

今年上半年，小區成交價格在25000-30000元/m²不等。

應粉絲要求，本周對小區做了實地測評。

從迎風道地鐵站B口出來，步行約340米，就到了小區大門。

社區挨着紅旗南路這條主幹道，小區大門離快速路立交橋下橋位置很近，偶爾有大車經過，沿街的一排住宅樓可能有噪音問題。

小區衛生情況整體不錯，有個别衛生死角，還有居民私自搭的晾衣繩，這也是老社區的常見現象。

這種小區，肯定沒什麼園林講究，但年頭擺在這，樹木已經很成熟了，大都接近樓體高度，好處是私密、遮陰，不好就是擋視野。

社區有個突出優勢，就是停車位預留充足，樓與樓之間間距很大，中間空地規劃了好幾處停車場，避免老小區停車難問題。

自行車也規劃了專門的停放區域，很有章法。

隻看到1處居民活動場地，有一些健身器材、乒乓球案，社區内一些節點放了休息座椅。

建築挺有意思，同一個小區，樓體有3種顔色，立面最陳舊的是沿街一排棕紅住宅樓，褪色、掉皮明顯；觀感最新的是米白色住宅樓。

老樓沒有專門的空調機位，室外機隻能裸露在外，肯定沒辦法安裝大匹數空調。

選了2個沒關門禁的單元樓看了看，樓道内比較幹淨，沒什麼雜物亂放情況，但管道、電線裸露，這個老樓沒辦法。

每層有4家住戶，2個中戶，都有1個房間朝樓道開窗，白天需要電燈照明。

老小區的建築開發比較落伍，戶型也是一房一個樣，有意向的話，還得實地看看戶内情況。

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