五一期間，惠州樓盤上門量明顯增加，成交量大幅增加，世聯行的統計數據顯示，五一期間惠州全市累計成交1879套，環比增長109%。其中惠城區成交695套，是成交漲幅最大的區域。各區域的房企緊捉五一節點，出台優惠政策搶占市場，沖擊上半年業績。

粵東世聯行董事、總經理周玉仁解釋，除了疫情穩定向好、地産政策松動、銀行政策放松等多重利好驅動下，開發商的巨幅折扣才是五一惠州市場數據上揚的主要原因，部分項目的銷售業績是建立在貼着成本價或者虧本在銷售的，對行業并不一定是好事。

五一最靓的仔賣了113套 有項目0首付就能買房

這個五一小長假期間，惠州北站片區熱鬧非凡，多個項目啟動首付返現、低首付等政策降低購房門檻，各中介都齊聚惠州北站片區，多個項目取得了較好的去化效果。

4月21日，位于江北的泰豐千灣彙項目，開啟了惠州北站片區的降價時間窗，整體打9折的基礎上，然後在首付1.5成，開發商返現1成首付，帶客成交送8000元購物卡，送全屋家電 送10g黃金飾品，另外中介帶客3%的傭金。

整體折算後，在8折到81折之間，均價為12000元/平方米，世聯行的統計數據顯示，五一期間，千灣彙項目累計上客641批，成交53套。

泰豐千灣彙項目銷售負責人表示，從4月21日至今，千灣彙去化超過130套。

千灣彙所在的地塊是2020年的惠州樓面價地王，2020年9月24日上午，經過近半小時的激烈競拍，泰豐地産以溢價45.6%，成交總價8.94億元，樓面價7784元/平方米拿下，該樓面價成功超越6月份華潤置地競得的金山新城鹿江瀝地塊（成交樓面價7735元/㎡），成功晉升樓面價新地王。

在泰豐千灣彙之後，同一片區另一個項目方直星圖也迅速開啟打折降價的步伐。

購房者隻需要支付一成首付（開發商返還2成首付，打8折），即可購房，在這個基礎上，成交就送人防車位一個，還加5年的物業管理費，折扣完均價11810元/平方米還帶精裝。另外中介渠道傭金4萬一套，全民營銷獎勵3萬一套。

這也是2020年江北的樓面單價排第二名的地塊，2020年9月14日上午，惠州方直房地産開發有限公司以4.72億元拿下江北東區1.8萬平方米地塊，樓面價約7481元/平方米，溢價36%。

南都記者查詢，方直星圖備案均價為14763元/平方米，以折後11810元/平方米來算，折算是79折。

以一套方直星圖107平方米的房源為例，按照備案價14763元/平方米計算，總價為157.9萬元。折扣之後126.3萬元，還送一個車位，按照5萬價格算，還送5年物業管理費，按照3000元一年算，累計1.5萬元，累計減38.1萬元。

另一個位于江北東區的大盤星河傳奇，也在五一期間推出9折，首期15萬，2年分期免息的方案，來訪76批，成交22套。

如果覺得打折降價，都不夠狠，那博羅0首付是不是更震撼你的眼睛。

五一期間，位于博羅的新城金樾江南，直接返還25%的首付，如果購房者的資質不錯，能夠在銀行做到2.5成首付，客戶就相當于0首付。如果不能做到2.5成首付，那客戶隻需要繳納0.5成首付。

效果還是顯而易見的，金樾江南五一也成交了24套。

五一假期，金山新城片區熱度依然處于較高水平，南都記者統計，該片區的最低折扣為9折，主流折扣多為92-95折。片區各項目有加推及對應促銷政策加碼動作，但整體折扣變化不大。

萬科中交金楓花園、金地招商中交未來理想、華發旭輝鉑鑽四季項目均有最低9折的折扣。

在銷售數據上，金楓花園五一期間賣了49套，未來理想賣了38套。

惠州資深地産策劃人胡光宇解釋，2個地王的巨幅折扣實際上還是吸走了部分金山新城片區的客戶，“畢竟價格便宜的很明顯，江北2個推出大折扣的開發商也都是品牌開發商，在惠州的客戶基礎也不差。”

低首付、降價、返現、高傭牽引 惠灣、惠東市場五一回暖明顯

粵東世聯行統計數據顯示，剛剛過去的五一期間惠州累計客源來訪16100批次，累計成交1879套。相較于2020年五一惠州全市來訪27154批次，成交3004套，依然同比下跌41%。

2022年五一惠州各縣區成交環比都是上揚數據，其中惠城區累計成交695套、惠灣成交458套、仲恺成交206套、惠東濱海成交208套、博羅成交171套、惠東縣城也成家了71套。各縣區的情況都不盡相同，但是相同的是，在這個五一，都放下了身段，采用了低折扣、低首付、降價、返現、高傭牽引來撬動市場。

惠陽卓凡公館營銷負責人夏偉受訪時解釋，現在的情況是深圳客基本不來，如果不用這些給非常措施，根本撬動不了客戶。“部分中小開發商現在都困難，銷售成為死結，已經不在乎用什麼方式了，隻要不違規不違法。”

仲恺市場五一期間較一季度回暖明顯，但市場成交同比去年(下降61%)依然嚴峻。各項目為搶占五一節點，折 扣/渠道政策紛紛加碼，折扣由92折降到85折，甚至部分項目為攪動渠道積極帶客，提前支付渠道預付款。星河臻悅府和星河梧桐灣是仲恺五一銷售最好的兩個項目，分别成交36套和34套。臻悅府項目，自來客戶8.8折;渠道客戶9.2折。梧桐灣首付1.5成。

惠陽的成交主要為低折扣、返現、高傭等強 政策項目，惠陽萬科三盤成交表現較好，其他項目整體表現也有一定程度的提升。

萬科三項目都進入排行榜單，其中太東·萬科·萬悅花園五一期間，來訪164批客戶，成交16套，主打9折特價房。萬科·萬荟花園五一期間來訪146批次客戶，成交25套。全場最低91折，老帶新老業主送一年物業費，萬科·中天·宏遠· 文瀚花園成交20套，最低可申請9折特價房。金輝風雅軒項目在惠陽算是折扣較大的項目，9折之後，還返現9到15萬元。碧桂園南站新城9折。

渠道傭金上，惠陽片區主流在4到4.5%之間，金輝項目最高可到7.5%。

大亞灣市場，各項目折扣到底，開始往客戶端、渠道端的成交送豪禮攪動市場，如泰豐牧馬湖成交送10g黃金擺件，渠道獎LV皮帶等。

冠華城桂香園，五一成交37套，除了特惠房源9折起，認購贈送10年管理費或五菱宏光mini汽車。泰豐牧馬湖成交35套， 在售的78、83棟:一次性81折、按揭82折，成交送客戶10g黃金擺件、 成交送渠道業務員LV皮帶。

惠東濱海片區，五一期間客戶來訪量大幅提升，成交基本達到去年同期水平 疫情穩定後，客戶出行意願強，多項目重拾濱海昔日活動吸引來訪;各項目促銷力度較大，多以總價“2”字頭撬動市場成交。其中，九銘嶼海持續以“總價19.9萬起，套傭4-8萬”組合拳攪動渠道市場，保持高去化水平。五一期間九銘嶼海賣了54套。

以降價換取去化數據 可能會造成市場的惡性反彈

從世聯行的統計數據上來看，這個五一惠州樓市的成交數據相當不錯，環比上揚109%，但是想較于2021年同期，依然是下降37%。結合近期市場整體情況，依然處于低位上揚的狀态。

但是回歸到數據本身來看，都是用降價換取的去化數據，降價、打折、送首付，用價格賴赢得市場的占有率，用低價格來讓購房者走進售樓處，降低首付門檻，用高傭金刺激中介帶客。

惠東濱海就是典型，九銘嶼海備案價11581元/平方米。但打完折之後帶精裝僅為5900/平方米，如果你覺得這個價格還高了，那融創雲水灣限量工抵房最低價格4字頭，總價最低23萬元起，傭金6萬元一套。

另外惠東濱海，宏昌長沙灣項目0首付，還2到5年分期，38萬一口價。部分樓棟，傭金分期付款8%，一次性付款傭金10%。

粵東世聯行董事、總經理周玉仁解釋，從五一的數據來看，都是采用的這種以價換量的做法和方式，雖然操作方式上有0首付、返還首付、墊首付、送首付、一口價、分期不要利息，送車位這些，但是核心本質都是一樣，就是降低購房門檻。

周玉仁說，這一次五一惠州開發商的降價有這樣幾個特點，一是不再遮遮掩掩，泰豐、方直都是頭頂地王身份的品牌房企。他們降價打折力度之大，讓行業震動，好賣，傭金又不低，中介自然就帶客上門了。二是本次降價力度波及廣泛，随着疫情防控的穩定，購房者開始可以走出家門，正常的生産生活在逐步恢複過程中。惠灣、金山新城、北站新城、惠博片區、濱海都出現了這種降價打折促銷的結果。

惠州資深地産策劃人胡光宇擔心，這樣大規模的降價潮對行業也會帶來傷害，他解釋，降低首付門檻是好事，對于購房者的購房決策有一定程度的縮短，但是也怕行業會陷入惡性降價的競争時代，一旦降價的折扣收回，購房者就不買賬，無論你做什麼價值營銷，産品打磨，都不如降價來的實惠，這個行業還剩下啥？“部分項目是貼着成本賣，有些是明顯低于在賣，不降價賣不動，一直降價虧本開發商的品控得不到保證，你想虧本能給你弄出什麼好東西來？”

采寫 南都記者 蔣奇政

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