從2017年開始,天津執行了長達6年之久的嚴格調控周期,算是在2022年底落下帷幕。
這6年,“人類的悲喜并不相通”。
有的區域,房價“受重傷”;有的區域,房價“一直在長膘兒”。
無論是漲還是跌,房價一直都牽動着買房人敏感的神經。
那麼,這6年間,市場風雲變幻,哪些區域穿越周期,扛住了波蕩?哪些區域陷入寒潮,扛不住價?
于是乎,數據控的六六姐圈定了一下時間軸線,2017-2022年,鎖定了16個區,我們用數據追蹤一下區域房價,測算一下漲額及漲幅。
01
天津抗跌的區域有哪些?
先上結論:
跌幅10%以内區域:河東、紅橋、津南、寶坻、靜海、生态城、塘沽。
跌幅10%以上區域:河北、北辰、甯河、薊州、漢沽、東疆港;其中東疆港跌得最狠,達32.8%。
最抗跌的區域:和平、南開、大港、開發區、西青、武清、濱海高新區、空港、河西、東麗、臨港。
從區域上看,市内六區傳統的“上三區”——和平、南開、河西要比“下三區”抗跌;下跌最狠的區域是河北區。
市區總體好于環城,環城之中,北辰區下跌慘重。
遠郊區中,僅武清保持穩定,其他四區全部淪陷;濱海各區域,如人飲水,冷暖自知。
02
藏在數據裡的樓市春秋
①教育、教育、還是教育
和平區新房均價從2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡,漲幅達66%。
樓市調控又疊加了三年的“口罩行情”,和平區在天津樓市中的神級地位,依舊無可撼動。
就以去年入市的中海和平之門來說,3月首開,11月清盤;價格從首開的6.4萬/㎡到最後一棟樓的簽約單價8萬/㎡,着實“瘋狂”。
衆所周知,2017年是公認的房價高點。那是,天津市場都沒有單價8萬的新房。
2022年,天津經曆了房價、經濟持續陰跌的6年,竟然有盤賣到了8萬。
原因無他——
和平——天津學區房的鼻祖。
無獨有偶,同樣靠教育穩住了房價的還有空港;6年間,房價漲幅約9%。
它号稱天津的“小和平”,實行一站式教育模式,涵蓋幼兒園至高中全部教育資源。
相繼落地了空港實驗小學、天津一中濱海學校,逸陽梅江灣國際學校已正式投用;而且空港的高中錄取,對港内學生還有“特殊政策”。
教育政策穩定、城市界面好、寬松的落戶政策,還有地鐵等城建利好,空港現已成為新天津人落戶的首選。
從這兩個區域漲幅證明一件事,學區是天津樓市最大的共識。
②河西——教育、改善兩手抓
相較于2017年36185元/㎡的均價,2022年河西新房均價39198元/㎡,創6年以來的新高;漲幅達8.3%。
主要歸結于以下幾點:
首先,河西三片名校雲集,部分項目推出的中小戶型,正對既要兼顧自住又要教育這部分買房人的胃口。
其次,新梅江中海天空之境、天津瑞府、綠城誠園等高端改善盤,憑借超強産品力與超高顔值,成為改善客群的心頭寶;自入市以來銷量穩坐成交top榜且價格穩中有升。
再者,河西房價不像南開那般高冷。同樣500萬,在南開買到的産品舒适度真不及河西。
此外,寬松的政策愈演愈烈,由此導緻河西熱銷盤越賣越貴,從而帶動區域整體價格上漲。
因此,我們也看到,2022年河西新房成交穩居市區第一,差不多占到市區近3成的量。
值得一提的是,河西目前待入市項目有中海新梅江地塊、中海峰境梅江、龍湖W4地塊、格調郁江道地塊...各個都亮點滿滿。(詳情請戳:吊足胃口!2023年天津值得期待的改善盤清單曝光!誰值得買?)
不出意外,2023年市區熱度榜,河西已提前預定。
③豪宅化的南開
2017年市場最瘋的時候,南開新房均價3.2萬/㎡;2022年,南開新房成交均價首次突破4萬/㎡。
為什麼?
因為“和平賣學區,南開賣地王”。
從2012年起,南開區誕生了太多地王,地價節節攀升。
因此,南開房價全面“豪宅化”。
所以,南開區均價創新高,其實和量、價沒什麼直接關系,而是因為靠地價、靠産品、區域本身。
④上三區與下三區的分化
下三區——河東、河北、紅橋房價都略有下跌,其中跌幅最大的是河北區。
對于河北區淪落成市區“老末”,六六姐絲毫不意外。自從被市場打回原形後,再加上自身不給力,區域内樓盤要量沒量,要價沒價,存在感真的很差。隻有推出大力度特惠,才能賺一波眼球。
河東的跌幅,主要是因為區域新盤多,競争大。像路勁太陽城這樣的大盤,賣了好多年,土地儲備多,拿地地價低也有降價的空間。行情不好時降價可以加速回款。
肯定有粉絲要問:下三區就不能買了嗎?
當然不是!但是一定要選擇價值地段,才能抗跌!
比如,河東、河北,都有一個共性——認海河。近海河的區域,價值最高,其次是腹地。紅橋的價值地段是在近南開區域,完全是改善的胚子。
⑤西青獨自美麗
環城方面,西青區要好于其他區。
2022年新房均價24310元/㎡,獨自扛着2字頭的房價。較2017年漲幅13.6%,領先其他環城區域。因為西青承接的是“上三區”的外溢人口,發展更占優勢。
津南和北辰的情況就不那麼樂觀了。尤其是北辰,跌幅達19.2%,跌到了泥裡。
這6年間,北辰房價逐年下探,從18875元/㎡降至15250元/㎡,足足降了3625元/㎡。這個區經曆了兩段從波峰-波谷的周期,房價波動頻繁。成交沒量,新房價格大跳水,很多樓盤停工。真是眼看它高樓起,眼看它樓塌了。
環城買房要避坑,首先西青,慎選北辰。
⑥大部分遠郊喪失價值
市場下跌行情中,市中心比外圍郊區抗跌大家都理解,但同處于環京通勤圈的武清卻特立獨行,走出了穩定堅挺的獨立行情。
數據上看,武清房價較2017年漲幅約12.6%。從最早的藍印時代到京津冀一體化,踩準了時機。值得一提的是,去年的“口罩”原因,很多外地人進不來,若恢複正常行情,價格還會有所拉升。
靜海均價創近6年新低,實行高考新政後,純落戶闆塊價值逐步喪失。
⑦濱城——冷暖不一
濱城,基本呈現一半區域上漲,一半區域下跌。
其中,房價漲幅最多的是大港。不僅如此,2022年土拍中,大港的地塊是遠郊區域中唯一拍出溢價的區域,着實魔幻。
同樣上漲的還有空港、開發區、高新區,各有各的“大故事”。但不變的核心是,對資源的占有,高鐵、地鐵、産業、教育。
生态城雖有下跌,但還算比較健康,畢竟是濱城樓市供需的主力,整體去化率位居濱城第一,但與前兩年相比,成交還是放緩了,“日光盤”難現了。
真正有問題的是東疆港,從2017年的1萬 /㎡跌到了2022年7千 /㎡,降幅驚人。闆塊内庫存積壓嚴重,去化周期較長,又沒有附加價值,想賣房隻能降價。
03
關于天津買房的兩點忠告
天津,2023年樓市分化無疑會繼續加劇。
随着城市進程、樓市的不斷發展,規劃兌現、産業布局、人才吸納等多方核心因素影響,天津區域、闆塊的房價分化将更加清晰。
2023年,市場依舊會充滿未知和不确定性,對于買房人來說,我們就要在不确定性中抓住能确定的。
關于買房,六六姐真誠建議:
第一,對于購房者來說,對市場現狀應該有更加清醒的認識,不要受各種雜音的影響,不要聽信各種忽悠,建立合理的買房預期,從容不迫,按需買房。
第二,通過圖表,我們會發現,能穿越周期,實現上漲的區域,必和區域發展規劃、樓市健康度密切相關。它們或者是城市未來發展大方向,或者是産業集聚的“高地”,或者是踩中了政策的“東風”,或者是對核心資源的強勢占有,比如學區、地段、交通、商圈、産業...
這些維度綜合在一起,置業方向不言自明—回歸主城區或者聚焦區域核心闆塊,才能牛市看漲、熊市看跌。
安全第一,保值抗跌,才應該是買房人的“首要反應”。
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