從2017年開始，天津執行了長達6年之久的嚴格調控周期，算是在2022年底落下帷幕。

這6年，“人類的悲喜并不相通”。

有的區域，房價“受重傷”；有的區域，房價“一直在長膘兒”。

無論是漲還是跌，房價一直都牽動着買房人敏感的神經。

那麼，這6年間，市場風雲變幻，哪些區域穿越周期，扛住了波蕩？哪些區域陷入寒潮，扛不住價？

于是乎，數據控的六六姐圈定了一下時間軸線，2017-2022年，鎖定了16個區，我們用數據追蹤一下區域房價，測算一下漲額及漲幅。

01

天津抗跌的區域有哪些？

先上結論：

跌幅10%以内區域：河東、紅橋、津南、寶坻、靜海、生态城、塘沽。

跌幅10%以上區域：河北、北辰、甯河、薊州、漢沽、東疆港；其中東疆港跌得最狠，達32.8%。

最抗跌的區域：和平、南開、大港、開發區、西青、武清、濱海高新區、空港、河西、東麗、臨港。

從區域上看，市内六區傳統的“上三區”——和平、南開、河西要比“下三區”抗跌；下跌最狠的區域是河北區。

市區總體好于環城，環城之中，北辰區下跌慘重。

遠郊區中，僅武清保持穩定，其他四區全部淪陷；濱海各區域，如人飲水，冷暖自知。

02

藏在數據裡的樓市春秋

①教育、教育、還是教育

和平區新房均價從2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡，漲幅達66%。

樓市調控又疊加了三年的“口罩行情”，和平區在天津樓市中的神級地位，依舊無可撼動。

就以去年入市的中海和平之門來說，3月首開，11月清盤；價格從首開的6.4萬/㎡到最後一棟樓的簽約單價8萬/㎡，着實“瘋狂”。

衆所周知，2017年是公認的房價高點。那是，天津市場都沒有單價8萬的新房。

2022年，天津經曆了房價、經濟持續陰跌的6年，竟然有盤賣到了8萬。

原因無他——

和平——天津學區房的鼻祖。

無獨有偶，同樣靠教育穩住了房價的還有空港；6年間，房價漲幅約9%。

它号稱天津的“小和平”，實行一站式教育模式，涵蓋幼兒園至高中全部教育資源。

相繼落地了空港實驗小學、天津一中濱海學校，逸陽梅江灣國際學校已正式投用；而且空港的高中錄取，對港内學生還有“特殊政策”。

教育政策穩定、城市界面好、寬松的落戶政策，還有地鐵等城建利好，空港現已成為新天津人落戶的首選。

從這兩個區域漲幅證明一件事，學區是天津樓市最大的共識。

②河西——教育、改善兩手抓

相較于2017年36185元/㎡的均價，2022年河西新房均價39198元/㎡，創6年以來的新高；漲幅達8.3%。

主要歸結于以下幾點：

首先，河西三片名校雲集，部分項目推出的中小戶型，正對既要兼顧自住又要教育這部分買房人的胃口。

其次，新梅江中海天空之境、天津瑞府、綠城誠園等高端改善盤，憑借超強産品力與超高顔值，成為改善客群的心頭寶；自入市以來銷量穩坐成交top榜且價格穩中有升。

再者，河西房價不像南開那般高冷。同樣500萬，在南開買到的産品舒适度真不及河西。

此外，寬松的政策愈演愈烈，由此導緻河西熱銷盤越賣越貴，從而帶動區域整體價格上漲。

因此，我們也看到，2022年河西新房成交穩居市區第一，差不多占到市區近3成的量。

值得一提的是，河西目前待入市項目有中海新梅江地塊、中海峰境梅江、龍湖W4地塊、格調郁江道地塊...各個都亮點滿滿。（詳情請戳：吊足胃口！2023年天津值得期待的改善盤清單曝光！誰值得買？）

不出意外，2023年市區熱度榜，河西已提前預定。

③豪宅化的南開

2017年市場最瘋的時候，南開新房均價3.2萬/㎡；2022年，南開新房成交均價首次突破4萬/㎡。

為什麼？

因為“和平賣學區，南開賣地王”。

從2012年起，南開區誕生了太多地王，地價節節攀升。

因此，南開房價全面“豪宅化”。

所以，南開區均價創新高，其實和量、價沒什麼直接關系，而是因為靠地價、靠産品、區域本身。

④上三區與下三區的分化

下三區——河東、河北、紅橋房價都略有下跌，其中跌幅最大的是河北區。

對于河北區淪落成市區“老末”，六六姐絲毫不意外。自從被市場打回原形後，再加上自身不給力，區域内樓盤要量沒量，要價沒價，存在感真的很差。隻有推出大力度特惠，才能賺一波眼球。

河東的跌幅，主要是因為區域新盤多，競争大。像路勁太陽城這樣的大盤，賣了好多年，土地儲備多，拿地地價低也有降價的空間。行情不好時降價可以加速回款。

肯定有粉絲要問：下三區就不能買了嗎？

當然不是！但是一定要選擇價值地段，才能抗跌！

比如，河東、河北，都有一個共性——認海河。近海河的區域，價值最高，其次是腹地。紅橋的價值地段是在近南開區域，完全是改善的胚子。

⑤西青獨自美麗

環城方面，西青區要好于其他區。

2022年新房均價24310元/㎡，獨自扛着2字頭的房價。較2017年漲幅13.6%，領先其他環城區域。因為西青承接的是“上三區”的外溢人口，發展更占優勢。

津南和北辰的情況就不那麼樂觀了。尤其是北辰，跌幅達19.2%，跌到了泥裡。

這6年間，北辰房價逐年下探，從18875元/㎡降至15250元/㎡，足足降了3625元/㎡。這個區經曆了兩段從波峰-波谷的周期，房價波動頻繁。成交沒量，新房價格大跳水，很多樓盤停工。真是眼看它高樓起，眼看它樓塌了。

環城買房要避坑，首先西青，慎選北辰。

⑥大部分遠郊喪失價值

市場下跌行情中，市中心比外圍郊區抗跌大家都理解，但同處于環京通勤圈的武清卻特立獨行，走出了穩定堅挺的獨立行情。

數據上看，武清房價較2017年漲幅約12.6%。從最早的藍印時代到京津冀一體化，踩準了時機。值得一提的是，去年的“口罩”原因，很多外地人進不來，若恢複正常行情，價格還會有所拉升。

靜海均價創近6年新低，實行高考新政後，純落戶闆塊價值逐步喪失。

⑦濱城——冷暖不一

濱城，基本呈現一半區域上漲，一半區域下跌。

其中，房價漲幅最多的是大港。不僅如此，2022年土拍中，大港的地塊是遠郊區域中唯一拍出溢價的區域，着實魔幻。

同樣上漲的還有空港、開發區、高新區，各有各的“大故事”。但不變的核心是，對資源的占有，高鐵、地鐵、産業、教育。

生态城雖有下跌，但還算比較健康，畢竟是濱城樓市供需的主力，整體去化率位居濱城第一，但與前兩年相比，成交還是放緩了，“日光盤”難現了。

真正有問題的是東疆港，從2017年的1萬 /㎡跌到了2022年7千 /㎡，降幅驚人。闆塊内庫存積壓嚴重，去化周期較長，又沒有附加價值，想賣房隻能降價。

03

關于天津買房的兩點忠告

天津，2023年樓市分化無疑會繼續加劇。

随着城市進程、樓市的不斷發展，規劃兌現、産業布局、人才吸納等多方核心因素影響，天津區域、闆塊的房價分化将更加清晰。

2023年，市場依舊會充滿未知和不确定性，對于買房人來說，我們就要在不确定性中抓住能确定的。

關于買房，六六姐真誠建議：

第一，對于購房者來說，對市場現狀應該有更加清醒的認識，不要受各種雜音的影響，不要聽信各種忽悠，建立合理的買房預期，從容不迫，按需買房。

第二，通過圖表，我們會發現，能穿越周期，實現上漲的區域，必和區域發展規劃、樓市健康度密切相關。它們或者是城市未來發展大方向，或者是産業集聚的“高地”，或者是踩中了政策的“東風”，或者是對核心資源的強勢占有，比如學區、地段、交通、商圈、産業...

這些維度綜合在一起，置業方向不言自明—回歸主城區或者聚焦區域核心闆塊，才能牛市看漲、熊市看跌。

安全第一，保值抗跌，才應該是買房人的“首要反應”。

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