别心存僥幸，小産權房合法化是不可能的。

從2017年開始，北京這幾年拆除了大量的淺山區别墅項目，門頭溝、海澱、平谷、密雲、懷柔等區都有項目被拆除。筆者在懷柔區曾親眼目睹了一個小産權别墅的拆除過程，這些所謂的别墅區其實，也就是“小産權房”，并沒有形成像樣的别墅區的規模，也沒有那種正規的别墅區的規劃和市政設施，很多都是建在距離村莊不遠的山坡地帶。其實，從周圍環境、使用方便等角度看，并不太适宜人們居住。

我看到的那個别墅區，基本上算是小四合院區，入住率隻有不到一半，冷冷清清，沒有任何的社會服務設施，房前的小道上長滿了荒草，有兩戶人家的房子比較大，也是兩層樓房，在小區的邊角上，門口每天都停着兩三輛小車，主家好像活動比較多。我們看到正在拆除的是位于最高處的兩棟歐式别墅樓，已經完成主體結構和外立面裝修，但是，門窗還沒有安裝，看起來已經停工好幾年了，估計也是沒有賣出去。

我們所說的“小産權房”，其實，也不完全一樣，現實中存在多種性質的房屋，有的雖然沒有産權，但是，有使用權，有的房子對一部分人有使用權，而對另一部分人沒有，聽起來有點奇怪，實事就是這樣。像北京拆除的這些淺山别墅房，都是占用了林地的違法建築，當然是要首先被拆除的，這些房屋實際上的入住率不高，很多還沒有完全建成，因此，拆除的阻力也比較小。

最近這幾年，全國都在大力推動小産權房清理工作，北京拆除的淺山區别墅有點和秦嶺别墅的性質和危害差不多，因此拆除的力度也比較大。最近，全國開始了不動産登記工作，從去年開始，國土資源部多次重申：防止“小産權房”通過不動産登記合法化！因為，很多人都認為，不動産登記是“小産權房”合法化的一個機會，國土部的通知，無疑是堵死了“小産權房”合法化的通道。

不過，在國土部的這個文件中，對“小産權房”，給出了确定的定義。所謂“小産權房”，是指沒有經過政府征地環節、也沒有經過政府許可，在集體土地上建設的房子；或者是占用國有建設用地建設的非法建築。說到底，這類房子在修建的時候，沒有經過政府批準，一是土地征用未經過政府環節，二是建設環節未通過政府批準。

如果按照政府征地這個環節，新農村建設的房屋，和城中村的改造項目，也都沒有經過征地，這些項目雖然也在政府的規劃之内，但是沒有經過征地轉化，這就是屬于農村集體建設用地的範疇。也就是說，雖然土地未經過國有化，但是，是符合城市規劃的項目。因此，同樣是“小産權房”，但是，房屋的性質是不一樣的。不合法，但是符合規劃和政策，也是經過政府批準的項目，這個“小産權房”，就不能算是違法建築。

還有一類違法建築，是建在農村集體土地，或者國家城市建設用地上的，這就是徹頭徹尾的“違法建築”，自然也是無産權的房屋，和“小産權”其實并不搭界。但很多時候，人們把這種房子混淆了。但是，對這兩類房子的處理，肯定是不同的。危險的就是前面所說的那些建在林地和耕地上的房子，是必須要拆除的。

也是從去年開始，國家有意改變政府一元化的土地入市政策，允許集體建設用地上市，建設保障房，北京大興的瀛海鎮，已經有兩塊集體建設用地入市，但是，這種土地的入市方式，也不是集體土地由農民個人，或者是村委會直接上市，而是由區政府、鎮、村、公司合作成立股份公司，然後開發經營。這與人們原來預計的集體土地入市，會大幅度拉低土地價格的想法，相差太大。

但是，國家試點“農村集體用地建設租賃住房”，是不是可以把符合規劃的“小産權房”，通過改造成租賃住房的方式轉正？也是人們的一個期待。這類租賃住房，嚴格地說，也是小産權房，因為它們沒有經過“國家征地”。兩者在根本問題上具有很大的相似性，如果，符合規劃的“小産權房”能夠合法化，也是一個不錯的機會。

看起來，“小産權房”也有很多看起來合理的成分，比如房價低，解決了低收入群體的購房需求，農民通過建設小産權房獲得土地增值的收益，還有的後來通過物業服務解決了農民的就業問題等等。還有人說，“小産權房”的建設推動了城市化的進程，因為“小産權房”的數量極其龐大。他們認為，這是市場化推動城市化的一個過程，這個城市化的過程就包括土地、人員、資本在内的各種要素在城鄉之間雙向自由流動，然而沒有使用政府投資，就完成了城市化的進程。

但是，“小産權房”的不合法性是毋庸置疑的，“小産權房”等于房子建在了空中，是空中樓閣，因為土地未經過國有化，那麼是不是經過土地國有化轉換，就可以讓房子落地呢？這個事情，就難辦了。其實，中國的土地在以前，也沒有經過招拍挂，也有很多的房子是沒有繳納土地費的，因為以前的土地是國家，人也是國家的，房子也是國家的，所以，并沒有土地出讓金之說。後來，住房制度改革以後，土地也是協商制度，一塊國有土地要蓋房子，隻要土地所有者，和開發商商量着就把土地價格定下來了，也是非常的便宜。但是，這個和現在的“小産權”房的用地是不一樣的，不是錢的問題，主要是程序的問題。所以，你說補繳土地出讓金，補交多少？就是個問題，補交的少了，是國有資産流失，補繳的得多了，也沒有依據，購房人可能也承擔不起。【本文由“馬躍成”發布2020年8月31日】

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