後浪奔湧，前浪不沉寂。

作者 | 蘇影

編輯丨盧泳志

來源 | 野馬财經

在地産江湖的衆多派系中，位于西南的“川渝”一支表現較為獨特。一江清水孕育同源文化，但兩地房企卻又有着迥異的風格。

整體來看，四川房企傾向保守低調，深耕本土為主；而重慶房企則選擇規模擴張，熱衷布局全國。

但房地産高速發展的年代，川渝房企并不局限于一種模式，而是通過互相借鑒與學習，創造出不少屬于時代的神話，你方唱罷我登場。

如今，随着市場紅利退去，不少昔日黑馬卻在變革敗下陣來。進入“黑鐵時代”，這些川渝房企的生存現狀又是如何呢？

龍頭房企走向分叉路

當曆史的車輪開始轉動，每個派系都會有幾家代表性房企走上曆史舞台，川渝系也不例外。

從克而瑞的房企銷售榜來看，2017年，龍湖集團（0960.HK）率先以1560.3億元的規模邁入千億梯隊，成為川渝系中的首家突破千億的房企。次年，金科股份（000656.SZ）、藍光發展（600466.SH）也不甘落後，分别以1291.1億元、1041.7億元步入千億陣營。

至此，龍湖集團、金科股份、藍光發展奠定了其在川渝房企中的龍頭地位，甚至不少媒體都曾在報道中稱呼幾家房企為地區“一哥”。但龍生九子各有不同，同為“一哥”的三家房企，如今也面臨着不同的境遇。

從時間上來看，三家房企中成立時間最早的是藍光發展。1990年創立于成都，2015年在上交所完成重組，借殼迪康藥業實現上市。

事實上，早在上市之前，藍光發展創始人楊铿就曾喊出“九年破千億”的目标，并帶領公司走上加杠杆疾馳之路。

而上市之後的幾年，藍光發展營業收入加速增長。截至2019年年底，藍光發展實現營收391.94億元，較2015年175.98億元增長122.71%；實現淨利潤41.59億元，較2015年9.54億元增長335.95%。

在此期間，時任藍光發展首席執行官張巧龍曾表示，在跨越千億的征程中，藍光要建設一個優秀藍光。要用3-5年的時間，打造一個優秀的A股上市公司，成為最盈利最具成長性公司。

不過業績上漲的同時，藍光發展債務規模也明顯增加。2019年年底，藍光發展的債務總規模為1627.7億元，較2015年448.93億元增長了262.57%。其資産負債率也連續四年在80%以上。

2019年10月，藍光旗下物業公司藍光嘉寶在港交所上市，藍光進入“A H”雙資本平台時代。

而僅一年後，藍光發展就遇到了危機。2020年10月，因與平安一筆十幾億元融資未按約定日期還款，平安在内部對藍光融資進行了限制，多米諾骨牌效應随即被引發。此後，多家金融機構對其做出了資金收緊動作，藍光發展開始出現債務違約。

在此期間，藍光發展曾多次出售資産自救，甚至将醫藥公司和物業公司也擺上了貨架。2021年，藍光發展“95後”二代楊武正也在危機中選擇接班。

不過，從目前來看，多種舉措并未幫助藍光發展走出債務困局。

來源：藍光發展公告

截至2022年5月31日，藍光發展披露，其累計到期未能償還的債務本息合計為338.11億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等多種債務形式。目前公司正在與上述涉及的金融機構積極協調解決方案。

在川渝系房企中，與藍光發展同一年步入千億門檻的金科股份也是一匹黑馬。

2015年，在陷入與融創中國（1918.HK）的股權之争後，金科股份在掌門人黃紅雲的帶領下，一改此前穩健的經營方式，選擇規模擴張。

2016年-2020年，金科股份的新增土地總數分别為34宗、79宗、110宗、192宗和148宗，土地購置合同總金額超過3000億元。

來源：金科股份2020年年報

與此同時，金科股份的銷售規模也水漲船高。克而瑞數據顯示，2016年，金科集團的銷售金額為455.2億元。步入2020年，金科集團已經突破2000億大關，實現全口徑銷售金額2234.9億元，在房企中排名第16位。

2020年3月，黃紅雲家族還以150億元财富位于《2020胡潤全球房地産富豪榜》第133位。

而随着公司規模的不斷擴張，金科股份的流動性問題也逐漸顯現。

年報顯示，截至2021年年底，金科股份短期借款、一年内到期的非流動負債合計326.77億元，同期其現金及現金等價物為276.45億元，不足以覆蓋短債。

5月30日，金科股份還宣布公司一隻名為“20金科03”的債券正式展期，債券餘額12.5億元，展期時間12個月。

面對即将到期的債務，6月17日，金科股份表示，将積極與金融機構和債券持有人進行溝通，妥善協商債券回售方案及融資還款安排。

在藍光發展、金科股份均為流動性苦惱的同時，另一川渝房企龍頭龍湖集團的表現卻較為穩健。

來源：罐頭圖庫

1993年，吳亞軍創辦了重慶佳辰經濟發展有限公司，這是龍湖集團的前身。

1997年，龍湖集團在重慶開發了首個住宅項目龍湖花園南苑。此後20年間，龍湖集團逐漸将業務拓展到全國。2009年，龍湖集團在香港聯交所主闆上市。

“上市後，背上了更多的責任，失去了不發展的自由，不能小富即安，發展成為一種使命。”吳亞軍當時曾表示。

事實上，看起來一帆風順的龍湖集團也并不全是順風。近幾年，銷售降速、毛利下降、排名下滑，龍湖集團的業績增長也遇到過瓶頸。

但在2020年的年會上，吳亞軍表示，我完全不關心規模排名，我不想花錢去買排名。

2021年，龍湖集團實現全口徑銷售額2900.9億元，同比增長7.2%，在房企中位列第10名。

今年5月，龍湖集團還作為首批示範民營房企被“特赦”發債。5月18日，龍湖一隻名為“22龍湖03”的債券率先發出，發行規模5億元，票面利率區間為4%，期限為6年。

值得注意的是，此次發債期間，龍湖集團也是首批啟動信用保護工具融資的民營房企。

對此，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，從優質房企入手，恢複其在債券市場的融資，有利于提振市場信心，緩解行業消沉情緒，支持房企合理融資需求釋放。

沒有常勝将軍，川渝“老将”降速

除了知名度更高的龍頭房企外，在川渝地區，還有這樣一批房企“老将”，成立時間與龍頭房企不相上下，但近幾年，卻在市場的變化中退下陣來，逐漸落寞。

協信遠創就是其中的典型代表。提起協信遠創，它有一段輝煌的過去，作為重慶本土老牌房企之一，它曾與龍湖、金科被合稱為“渝派三甲”。

2014年，協信集團曾以155.3億元銷售額位列克而瑞房企銷售榜48位，一度迎來高光時刻。

圖片來源：克而瑞數據

2014年，協信遠創的命運出現轉折。這一年，創始人吳旭曾被相關部門帶走協助調查。

幾個月後，回歸的吳旭試圖擺脫對住宅市場的依賴，開始帶領協信遠創向商業地産、産業地産業務布局。

但相比住宅領域，這些新業務前期投入大，回報周期長，無法快速實現收益。2015年，協信遠創出現業績下滑，營收和淨利分别同比下降5.8%和39.47%。

此後，經曆轉型不利、借殼重組失敗後，協信遠創最終在現金流面前敗下陣來。2020年4月，協信遠創曾将公司51%的股權出售給豐隆集團旗下新加坡城市發展有限公司（下稱：CDL）全資子公司，引入“白衣騎士”。

但CDL入局并沒有從根源上幫助協信遠創解決債務危機。2021年10月14日，據重慶破産法庭官微披露，協信遠創被裁定破産重整。目前，協信遠創的破産重整仍在進行中。

領地控股（6999.HK）是川渝系另一家老牌房企，成立于1999年。2020年12月登陸港股資本市場，是四川第一家在港股上市的房企；次年7月，又成功分拆旗下物業領悅服務（2165.HK）獨立上市。

在克而瑞2021年房企銷售榜中，領地集團以251.2億元的銷售額位列房企第98位，是川渝系為數不多的百強房企之一。

不過，雖然位于百強房企，但這和領地控股定下的目标仍有較大差距。此前在2019年的品牌發布會上，領地控股曾表示要在2020-2021年實現千億規模。

如今，千億目标暫且告一段落，這家老牌房企最近遇上了新的麻煩。5月19日，領地控股發生閃崩，3.41港元/股開盤，午後一度跌幅擴大至85%，最終收盤于0.55港元，跌幅83.82%。

來源：Wind數據

當晚，領地控股表示，集團營運維持正常，繼續照常開展業務，并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現虛假市場的信息。

僅一天後，5月20日，領地控股又出現暴漲，盤中一度漲幅達到140%，最終收盤于1.15港元/股，漲幅為109.09%。

而股價過山車背後，領地控股的流動性問題也浮上水面。

年報顯示，領地控股一年内到期的銀行及其他借款約為32.32億元，一年内到期貿易應付款項及應付票據約為76.45億元。同期，領地控股現金及銀行結餘為52.24億元，再扣除1.47億元的抵押存款和7.79億元的受限制現金，領地控股的在手現金無法應對2022年即将到來108.77億元債務壓力。

6月13日，領地控股還公告稱，拟對即将到期的一隻餘額為1.23億美元（約8.28億元）債券尋求交換展期。

在一衆川渝房企的“降速潮”中，具有“央”字背景的中交地産（000736.SZ）也未能免于流動性承壓。

中交地産的前身為重慶實業，創建于1993年，1997年在深交所挂牌上市。後經過一系列整合重組後，成為中國交建房地産業務國内上市平台公司，2017年正式更名為“中交地産”。

不同于一衆國企央企的保守風格，近幾年，中交地産采取了較為激進的擴張舉措。

年報顯示，2019年-2021年，中交地産新增土地項目分别為15宗、30宗、21宗，權益價款分别是118億元、252.54億元和314.26億元。

同期，其銷售規模分别為293.87億元、533億元和560億元，提前完成了其2019年提出的3年500億元目标。

不過，盡管銷售規模在上漲，但其盈利能力卻在下降。最近3年，中交地産的淨利潤分别為11.22億元、8.96億元、7.39億元，逐年走低。

與此同時，其也面臨不小的債務壓力。2022年一季度報顯示，中交地産短期借款加一年内到期的非流動負債總計為178.4億元，同期其現金及現金等價物為155.75億元，不足以覆蓋短債。

來源：企業預警通

企業預警通顯示，當前中交地産還有9隻存續債券，總規模46億元，其中28億元将于1年内到期。

前浪堅守、後生可畏，誰能扛起川渝大旗？

在市場持續下行的環境下，面臨外來房企的競争，如何在新環境下生存，成為了本土房企不得不思考的問題。

這其中有位列百強的川渝系老江湖，一邊堅守本土、一邊布局全國，并在2021年交上了不錯的成績。

據克爾瑞房企銷售榜顯示，2021年，新希望地産實現全口徑銷售額1059.1億元，連續兩年突破千億大關。此外，華宇集團、東原地産、陽光大地則分别實現了760.4億元、553.7億元、325.1億元銷售額，坐穩了各自在百強房企中的席位。

而除此之外，川渝地區近兩年也有一些新勢力走上台前。例如起家于四川的德商置業、興城人居和總部位于重慶的海成集團等。

其中，德商置業、興城人居的策略各有不同。具體來看，德商置業主攻細分市場，将目光主要聚焦在成都改善住宅領域，并推出“天玺”“天驕”等産品系。而興城人居則是全面開花，多地布局，将土儲覆蓋至大成都19個區市縣，并嘗試拓展省外市場。

來源：克而瑞數據

2021年，德商置業、興城人居分别實現了125.78億元和113.2億元的銷售額，在克而瑞四川省典型房地産企業銷售榜中拿下第9名和13名的成績，成為川系不可小觑的新勢力。

而海成集團的戰略打法是合作共赢。2020年，海成将集團總部遷至重慶主城，并與龍湖、融創中國、金科股份、中梁控股（2272.HK）等多家房企開展戰略合作，布局川渝兩地，擴大區域影響。

在2021年克而瑞大重慶房企銷售榜單中，海成集團力壓一衆知名房企，以146.14億元的全口徑銷售額位列第5名，成為本土新黑馬。

來源：克而瑞數據

一直以來，在房企的城市争奪戰中，本土房企和外來房企的競争從未停止。而人口總量均超過兩千萬的成都與重慶兩地更是房企西南擴張的重要一環。

除了人口優勢外，今年以來，川渝地區在政策端的發力也比較明顯。如代表城市成都于5月16日和31日發布兩輪樓市新政，内容包括限購放松、限售放寬、優化公積金政策、調整二手房交易增值稅免征年限等；重慶也于6月中旬适度放松了公積金貸款購房政策。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，川渝地區的一系列改善性舉措對于提振市場信心意義重大，同時滿足資格的購房需求增加，将有望帶動川渝地區樓市成交上升。

而在此背景下，哪些房企能夠拿下接力棒成為本土新的代表房企呢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近幾年，川渝市場誕生了很多知名企業，房地産市場表現值得肯定，既豐富了當地的市場競争結構，對産品發展也具有積極作用。

他補充，現在川渝地區的房企格局正在改寫，對于一些房企來說是關鍵節點，不進則退。房企應積極做好業務調整，包括融資政策協調、市場格局和産品創新等多個維度，這樣才能在當前市場好好活下來。

你曾去過川渝地區嗎？你覺得哪些房企未來會成為川渝新的派系領頭羊？歡迎評論區留言讨論。

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