通過擲骰子和經營策略來買地、建樓以賺取租金，決出唯一勝出者，其他均破産，這就是風靡一時的"大富翁"遊戲。當然，"擲骰子"靠的是運氣，而經營策略才是能力上的生死較量。

當房地産市場規模不再膨脹，基本盤内各房企的份額将呈現此增彼減的趨勢，這與大富翁遊戲中的角色和結果趨勢接近，随着項目數量增多，企業需要提高全盤統籌能力，強化經營分析能力，從而提升企業經營績效，在行業競争中拔得頭籌。

下圖中的多項目經營10大羅盤，将外部經營變化與内部經營選擇相互結合，模拟城市公司的多項目經營決策過程，實現戰略目标分解、管理策略、激勵機制、投資決策、經營分析等業務實戰操作，提高全盤統籌能力，提升企業經營績效。

10大經營羅盤有一條主線——"戰略-投資-融資-運營-業務"五位一體，即從戰略到經營目标到投資到融資，戰略落地以此為經營主線貫穿全程。

本文從這一條主線來串起10大羅盤，預演企業多項目經營背後的關聯與邏輯。

一、四大公司戰略，不同經營邏輯

從經營視角出發，公司戰略可劃分為規模擴展、利潤優先、穩健發展及資産增值4大戰略。

多項目經營羅盤通過模拟公司組建，對4大戰略進行選擇，并針對自身所選戰略明确經營目标與規劃，鋪排三年經營計劃，為戰略實現提供方向保證。

這就引出公司的戰略規劃——選擇怎樣的經營戰略？

以規模擴張戰略的經營邏輯為例：

在這一戰略指導下，整個經營都與資金密切相關，以做大正現金流、擴大規模為目的，例如現金流項目周轉快、做大規模，減少利潤型項目，控制資産自持部分，加大融資。

依此類推，如果是利潤優先，規模重要性就相對弱化，增加利潤型項目，适當地自持資産，以及加大負債。

二、不同投資方向，不同經營結果

戰略确定後，如何指導拿地？怎麼去運營？如何對業務提出要求并進行考核？這一部分貫穿頂層和業務層，并事關投融資。不同地塊也具有不同的經營屬性，例如現金流型地塊、利潤型地塊、均衡型地塊及資産型地塊。在公司戰略方向及經營規劃與三年經營計劃确定的基礎上，拿地過程中應充分考慮地塊類型，考慮好應該拿什麼樣的地、不應該拿什麼樣的地，利用戰略、經營、市場及财務4大漏鬥瞄準地塊并準确投資。

經營羅盤可通過模拟招拍挂土地競拍場景，在戰略、經營、市場等多因素影響下，選擇相應地塊并參與公司競拍，在保證現金流穩健的基礎上獲得匹配地塊，切身體會戰略到投資如何貫通。

不同投資邏輯下，企業都能形成自身的發展優勢，提升經營績效。但過程中需要具備相應的條件，如拿地能力、投資能力等，則缺一不可。

三、不同經營模式，不同管理口徑與激勵

房地産行業項目的成功不是單槍匹馬運作，而是内部團隊有效溝通與協作的結果，在匹配公司經營目标的基礎上，協同投資、運營、營銷、财務、設計等專業進行動态決策與統籌，将經營定位與産品線、營銷定價、運營計劃等有機結合。

過程中投資的成功标尺、項目考核指标、投資決策指标都應該要适配。例如利潤型項目用淨利潤率做評價考核，現金流型項目用現金流回正，而均衡型用IRR。IRR這個指标就是利潤和現金流均衡的指标。

其中，項目的利潤是不是等于公司的利潤呢？并不是，因為項目有收入、成本、費用，但公司沒有收入卻有費用。那麼就會出現利潤管理的4大口徑：管理口徑、核算口徑、稅務口徑、上市口徑。公司管理應該以管理口徑進行利潤計算和考核。而不同的績效機制、獎金池計算規則，也會導緻公司走向不同的經營模式。

例如，規模擴張以銷售額為目标，就應該是現金流回正，投資現金流項目，業務考核計劃、推貨量、去化率、回款率，績效考核獎金以回款為主。

如果是利潤優先，經營目标為利潤額，追求利潤率，投資利潤型項目，業務考核銷售定價、成本、費用和滿意度，獎金計算規則可以是結轉淨利。

穩健發展經營目标ROE，規模和利潤都要有，ROE要高，那麼項目成功标尺就是IRR，投資要拿均衡型項目，業務指标中計劃、銷售價、去化率、質量都要考核，銷售淨利當績效獎金池更适配。

通過公司經營、目标适配、投資适配、項目考核運營指标适配、業務考核指标适配、績效考核獎金适配，這才能夠在公司真正把經營邏輯打通，公司才會順，發展才會更好。

四、預演結果解析，指導經營決策與調整

房地産項目周期長、投入大，對單項目而言可能存在虧損風險，對公司而言可能存在庫存及現金流風險。因此需要對"儲-建-供-銷-存-融-回-結"8階段進行周期性體檢，識别風險點并采取措施應對。及時止損、規避斷地、斷貨、滞重或總量不清等貨值風險；避免斷流或難支等現金流風險。

基于市場變化，經營羅盤通過項目經營停止點、公司"8階"經營健康的演練最終輸出"儲、建、供、銷、存、融、回、結"各個業務環節的各項指标健康狀态。

通過自身經營數據的健康狀态與其他公司經營數據健康狀态相互比較，發現自身經營問題、需要改進的點以及與其他公司的差距，從而找到自身的核心"病症"對症下藥，使公司及項目運營更加健康。

最終将三年總數據經營指标（三年總銷售額、期末總資産、期末淨資産、結轉淨利潤率、銷售淨利潤率、平均ROE及期末待售貨值）、戰略目标達成情況、項目核心指标完成度等多項内容進行對比，可對經營結果進行解讀和點評，指導基于當前市場環境下如何将戰略-投資-融資-運營-業務五位一體進行有機融合從而實現健康發展。

綜上，多項目經營羅盤通過模拟公司戰略方向、經營目标和現金流管理，強化現金流與經營意識，通過全局視角看項目，打通戰略到投融資到經營定位到業務考核，提升投資與經營決策能力，識别經營風險，提升經營風控能力，最終實現高質量經營。

作者：成錦亞、李烨

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