珠三角大灣區是全國最為富裕的區域之一，這裡孕育了很多知名城市，現在的深圳、廣州是全國四大一線城市，另外東莞、佛山是全國少有的千萬級特大城市。

城市夜色美如畫

過去幾年時間，随着珠三角綜合實力的不斷提升，人口的不斷聚集，這片區域的樓市固定資産價值也逐漸攀升。

但随着房貸收緊，以及房地産開發企業三道紅線抑制企業融資，對于部分城市或多或少産生一定的影響。

而對于處于房價“高位”的珠三角，樓市危機來了嗎？

優秀的城市生态環境

那麼，今天與大家一起來剖析廣東東莞這座城市，主要剖析這座城市的樓市潛力與未來。

影響一座城市樓市固定資産價值的因素有很多，比如：這座城市的常住人口有多少，這座城市人口是處于淨流入還是淨流出？

比如：這座城市的經濟發展如何，他的産業是否高精尖？

比如：這座城市的地理位置如何，是否能成為未來重點發展的區域？

城市的發展離不開企業的創新

那麼首先讓我們來了解一下，東莞這座城市現在的常住人口有多少？

東莞是廣東地區一個普通地級市，不過東莞較為特殊，因為它歸屬範圍内既沒有區也沒有縣，它是一個典型的“直筒子”市。

根據第7次人口普查數據，東莞現在的常住人口達到1,046萬人。現在東莞的人口數量在廣東排名第三，在全國處于第15位。

美麗的城市，美麗的家

結合第6次和第5次人口普查數據，2010年東莞常住人口隻有822萬人，2000年東莞常住人口隻有644萬人。

我們把東莞近20年的人口數據是通過對比計算，

2000年到2010年，十年時間東莞人口淨流入178萬，人口淨流入增速27.6%。

2010年到2020年，十年時間東莞人口淨流入224萬，人口淨流入增速27.3%。

架起幸福的橋梁

通過數據對比我們可以看到，東莞這20年人口出現大幅度流入，當然淨流入增速相對來說減緩0.3%。

現在的東莞是一座城市化率非常高的城市，城鎮居民占比超過92.15%，而農村居民隻有7.85%。

另外東莞應該是全國最為年輕的幾座城市之一，14周歲以下人口占比約13.12%，15~59周歲人口占比約81.41%，而60周歲以上占比約5.47%，其中65周歲以上占比約3.54%。

不一樣的視角看城市發展

巨量的成年勞動力給予這座城市未來的發展打下了夯實的基礎。

我們再來了解一下東莞的地理位置。

珠三角之所以發展快，與地理位置有直接關系，對于東莞來說，地理位置絕佳，處在廣州和深圳兩大中心城市之間。

東莞地理位置

另外東莞還與珠三角的惠州、中山等地的距離較近。

其實整個東莞管轄面積并不大，東莞管轄面積大約為2512平方公裡，甚至與全國很多縣級城市的規模差不多。

東莞高等級公路分布

但我們通過地圖可以看到，位于東莞境内高等級公路分布密集。随着産業的不斷推進，人口多不斷聚集，這個區域完全可以全域城市化發展。

我們再來了解一下，東莞在過去一年完成的經濟總量。

2020年，東莞共完成經濟總量9,650億，在全國處于第24位，除省會城市外，東莞在普通地級市排名當中處于第6位。

東莞鎮鎮現代都市化

可以說，東莞的經濟發展非常強悍，幾乎超越了全國多數的城市，而對于東莞的經濟總量俨然不再是一座普通的地級市水平。

對于東莞這座城市比較特殊，既沒有區也沒有縣，目前東莞共有32個鄉鎮街道，另外還設立有松山湖園區。

2020年，東莞共有6個鄉鎮街道經濟總量突破了500億。500億的經濟總量，在全國縣域城市排名當中都是屬于前列，但對于東莞來說，隻是一個優秀鄉鎮的經濟體量。

城市發展的印記

我們再來了解一下，東莞現在的産業分布。

對于整個東莞的城市定位非常明确，重點打造“灣區都市、品質東莞”。

東莞三次産業結構比重約0.3:53.8:45.9，東莞是一座典型的工業發達城市，第二産業比重遠高于第三産業比重。

東莞具有強大的産業集群，不管是傳統優勢産業還是新型“高精尖”産業。

城市的發展在于經營

通過多年的發展，東莞逐漸形成紡織服裝、食品飲料、家具制造、建築材料、金屬制品、家用電力器具制造等六大傳統優勢産業集群。

随着産業的升級，東莞已經形成醫藥制造、航空航天器及設備制造、電子及通信設備制造、計算機及辦公設備制造、醫療儀器設備及儀器儀表制造等五大核心高技術制造産業集群。

海納百川，厚德務實

為了更深層次了解東莞産業對我們日常生活的影響，我們來了解一組數據：

2020年，東莞共生産布1.2億米、服裝9.4億件、鞋1.2億雙、家具4,071萬件。

2020年，東莞共生産機制紙及紙闆1,553萬噸、紙制品216萬噸、塑料制品132萬噸、電動手提式工具3,476萬台。

繁忙的東莞

2020年，東莞共生産原電池及原電池組58.3億隻、燈具及照明裝置1.63億套、電子計算機整機983萬台、顯示器94.6萬台、電話單機2,316萬台、移動通信手持機3.16億部。

2020年，東莞共生産光電子器件232億隻、電子元件1.96萬億隻、印制電路闆1,941萬平方米。

從東莞生産的工業産品數據就可以看到，這些産品影響到千家萬戶，可以說東莞制造不斷走進我們的千家萬戶，他更走進的是全世界的千家萬戶。

東莞制造，走進千家萬戶

這些年東莞大力推進城市化發展，建成區區規模逐漸擴大。

2020年，東莞新房施工面積達到4,294萬平米，其中新房住宅類成交面積超過737萬平米，成交金額達到1,786億。折算每平米成交單價，每平米成交單價為2.42萬。

巨量的地産開發推動這座城市各大鄉鎮街道都在城市化，對于東莞現在的建成區規模大約為1194平方公裡。

幹淨整潔的城市街道

我們再來了解一下，現在東莞房價與2016年有多大的變化。

2016年東莞樓市房價并沒有這麼高，而那時候整個東莞地區的平均價格大約為1.1萬。

現在整個東莞地區平均房價大約為2.41萬，而東莞地區目前平均房價在全國315座城市排名當中，處于第13位。

夜晚的城市同樣美

僅僅隻有5年時間，東莞樓市房價出現如此翻天覆地的變化，折算房價5年漲幅119%。

對于這幾年在東莞看房，但仍然沒有選擇及時安家的群體來說，房價的變化足以讓部分群體“望樓興歎”，讓部分群體“後悔莫及”。

座座高樓，拔地而起

我們從多角度、多維度剖析了這座城市，分别從常住人口、地理位置、經濟總量、産業分布、建成區規模、房價5年變化等角度可以看到：

東莞城市人口急速流入，而且這種流入的減緩速度确非常低。

東莞是全國少有的千萬級的特大城市，以及它的城市化率超高，建成區規模更是位于全國城市的前列，地理位置處于全國最具有優勢的片區之内。

東莞的工業更是先進制造業的代表，很多産品影響到千家萬戶，側面反映到東莞已經與每一個人息息相關。

美麗的城市，藍藍的天

盡管這座城市的房價在過去5年發生了翻天覆地的變化，但這跟整個城市綜合實力提升也有直接關系。

當然從城市化發展的角度來看，現在東莞樓市房價就像是“回不去”的房價。短期的角度看，東莞樓市房價大漲的概率基本不高，而東莞房價下跌的空間非常有限。

不斷向上奮進的城市

随着整個城市綜合實力的提升以及城市的配套越來越好，對于東莞未來的地鐵交通也會縱橫絕大多數鄉鎮，而且東莞處在深圳、廣州兩大核心城市之間。

随着深圳、廣州兩座城市快速融合、相向發展，必然對于東莞也有一定的推動作用。這也是為什麼東莞的建成區規模超大、人口超多的主要原因之一。

長期的角度看，東莞作為珠三角大灣區重要的核心城市之一，對于這個片區的人口衆多，經濟總量非常高。可以說，未來珠三角大灣區發展的高度，會直接影響到東莞整個城市發展的高度。

一座值得驕傲的城市

而對于東莞這座“超級年輕”的城市來說，未來的潛力巨大，畢竟勞動力就是生産力。

從遠期的角度看，随着珠三角大灣區建成世界級灣區，對于東莞樓市固定資産價值的攀升有一定的推動作用。

現在的東莞是一座超大的東莞，現在的東莞在不斷蝶變。看好東莞的發展，對于東莞未來樓市有一定的期待。

個人觀點，僅供參考。

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