房屋租賃合同無效的法律責任?《民法典》第七百三十四條第二款規定，将優先承租權作為承租人的法定權利在法律條文中予以明确，該條款對承租人的權益進行了一定程度的保護筆者試以一起房屋租賃合同糾紛案為例，對優先承租權的具體适用，尤其是商業用途房屋租賃中的适用進行分析，下面我們就來聊聊關于房屋租賃合同無效的法律責任?接下來我們就一起去了解一下吧!

房屋租賃合同無效的法律責任

• 發表時間：2022-05-30
• 作者：張新宇 方燦
• 來源：《中國律師》雜志

《民法典》第七百三十四條第二款規定，将優先承租權作為承租人的法定權利在法律條文中予以明确，該條款對承租人的權益進行了一定程度的保護。筆者試以一起房屋租賃合同糾紛案為例，對優先承租權的具體适用，尤其是商業用途房屋租賃中的适用進行分析。

優先承租權的性質

由于法律對優先承租權并未作更多詳盡規定，理論界對于優先承租權的分析主要參考房屋的優先購買權進行分析，可概括為“請求權說”“物權說”（“準物權說”）“形成權說”三種觀點。在我國，理論上“形成權說”為通說，但司法實務中，在《民法典》施行前對于優先承租權法院多采“請求權說”。最高人民法院司法解釋雖然對此未作明确規定，但筆者認為該權利為強制締約請求權而非形成權或物權性權利。

《民法典》第七百三十四條第二款規定優先承租權旨在保護弱勢群體的理念之上對于承租人優先承租權利的強化，一般是指在租賃期限屆滿後，出租人未與承租人續租，卻與第三人簽訂了租賃合同。那麼在相同的條件下，承租人可以直接與出租人成立一個相同的租賃合同，要求出租人直接将房子繼續出租給自己。其目的在于保護承租人的基本生存權利或經營權利，減少如裝修費、中介費等交易成本。

因此，如果将優先承租權看作是請求權，出租人可以拒絕訂約，顯然不利于對承租人的保護。“物權說”（“準物權說”）賦予優先承租權物權效力，在缺乏公示方法的情況下使其可以對抗第三人，導緻出租人與第三人簽訂的租賃合同無效，對第三人權利影響過大。且《民法典》中對“第三人代為清償”“買賣不破租賃”“優先購買權”制度進行規定，對承租人進行體系性保護，再賦予優先承租權物權效力勢必會形成過度保護，導緻承租人與出租人及第三人之間的權利失衡。相比之下，“形成權說”既能有效保護承租人利益，又能兼顧出租人及第三人的權利，更契合優先承租權的立法目的。

以案為例對優先承租權适用之分析

（一）案件基本情況

賈某承租某商業管理公司（以下簡稱“A公司”）所整體承租、開展整體招商運營管理的某商場内的商鋪，用于經營其自創烘焙品牌。租賃期限屆滿前，賈某多次發函要求續租案涉商鋪，A公司均書面回複拒絕賈某的續租申請。

雙方交涉期間，賈某向A公司主張優先承租權，A公司向賈某回以《續租條件通知函》，其中載明租賃期限、租賃面積、租金等費用标準、支付時間條件，以及品牌影響力條件。

賈某回函同意租賃期限、租賃面積、租金等費用标準、支付時間條件，但認為品牌影響力條件是A公司惡意拒租的無效條件。A公司緻函賈某，要求其退還租賃房屋。租賃期限屆滿，賈某拒不騰退案涉租賃商鋪，以A公司侵犯其優先承租權為由将A公司訴至法院，主張續租并要求A公司賠償其損失。

（二）優先承租權适用條件

根據《民法典》第七百三十四條第二款規定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。結合上述案例，筆者對優先承租權适用條件作如下分析：

1、以租賃雙方存在合法有效租賃關系為前提，且時間上與前一租賃關系存在連續性。

租賃關系是優先承租權産生的前提，沒有租賃關系或租賃合同無法實際履行，承租人也未就使用租賃房屋産生收益，通過優先承租權保護其利益則無從談起；此外，優先承租權是基于租賃權産生的權利，廣義上屬于租賃權的一部分，沒有合法有效的租賃關系，則承租人不享有租賃權，也不能享有優先承租權。

同時，承租人享有的優先承租權不能損害或過分限制出租人的權益，否則與保護承租人的基本生存權或經營權，減少交易成本的立法目的不相符。

在本案中，賈某與A公司存在合法有效租賃關系是賈某向A公司主張優先承租權的前提之一。

2、以出租人将該房屋繼續出租為基本條件。

出租人有權決定如何處置自己的房屋。法定優先承租權的實質是法定的優先締約權，即當出租人繼續出租房屋時，承租人享有以同等條件優先締結租賃協議以實現續租的權利；若出租人主觀或客觀上不再繼續出租房屋，收回自用或房屋長時間無人承租等，出租人将不會與第三人締結租賃協議，優先締約權則無從談起。

3、承租人有繼續租賃的意思表示。

租賃合同的訂立需雙方達成合意，除出租人的出租意願，還需有承租人繼續租賃的意思表示。雖然優先承租權是承租人的權利，但承租人可以選擇行使該權利或放棄行使該權利。

本案中，賈某多次向A公司申請續租，并最終以訴訟途徑主張其優先承租權，即以實際行動表明其繼續租賃的意思。

4、“同等條件”的理解。

對于“同等條件”涵蓋的内容，有的學者認為，應當參照優先購買權的司法實踐，将“同等條件”認定為“同等價格、價款支付方式、支付期限”；另有學者認為，“同等條件”除了租金還應包括租賃期限和用途等。買賣合同的核心利益是獲得支付對價，而出租人作為租賃物的所有權人或處分人，因租賃物的用法與用途直接關系物的價值維持和租金價格，優先承租權與優先購買權在目标和結果上存在根本差異，因此不宜直接參照優先購買權的司法實踐來定義優先承租權中的“同等條件”。

除一般理解的租金價格、租金支付方式、支付期限、租賃面積、租賃期限等條件，筆者認為，還可以将下列條件作為考慮“同等條件”的因素：

（1）品牌影響力。

本案中最大的争議便是圍繞A公司提出的“品牌影響力”條件是否可以作為優先承租權适用所需考慮的“同等條件”之一。

不同于一般房屋租賃，案涉租賃房屋的特殊性質也需要納入綜合考慮因素。針對商業房屋租賃的特殊性，“同等條件”還應當考量租賃物的用法和用途。用法和用途并非單指經營業态和經營範圍，承租人的品牌影響力亦應屬于用法和用途。雖然收取租金系出租人的核心利益，但其通常對租賃物的價值維持和提升同樣應予關注。所以在認定“同等條件”時，不宜對出租人就承租人品牌影響力提出的要求作出更嚴格的限制。

本案中，A公司從房屋所有權人處整體承租了包括案涉商鋪在内的商場，其所經營管理的并非隻是案涉房屋一處商鋪，其就承租人品牌影響力和品牌規模提出要求，目的在于提升整個商場的品牌價值，進而提升商場商鋪的價值。此外，案涉商鋪租金标準是保底租金與營業額比例二者取其高，可以看出品牌影響力和品牌規模與營業額有關聯性，即品牌影響力和品牌規模與租金存在關聯。因此，一審法院認可A公司作為商業綜合管理公司，有權将品牌影響力作為案涉商鋪（A公司整體運營管理商場中的商鋪之一）“同等條件”的考慮要件之一。

如果出租人不是商業管理公司，其對涉案商業房屋出租不涉及整體商業形象提升和運營，是否還能将品牌影響力作為優先承租權條件？筆者認為也是可以的。因為品牌影響力對出租人來說，将會使該物業期待價值提高，并有利于租期和租金穩定。同時，在涉及優先承租權方面，租賃關系往往是以出租人為主導，針對保護權利義務及當事人地位的公平，應該從出租人角度考慮，從商業價值上判斷，出租人有權将符合慣例和出租人利益的條件（如品牌影響力）作為優先承租權的要件之一。

（2）租賃期限内承租人是否存在違約行為。

因租賃關系存在期間較長，或有違約行為的合作對象顯然在履約能力及誠信等方面受到出租人的否定性評價（雖然本案中賈某并不存在違約行為）。司法實踐中，承租人在合同履行期限内是否存在違約行為是法院判斷其是否具備“優先承租權”的重要條件之一。

5、需在合理期限内主張。

法定優先承租權的行使應當具有時間限制，否則涉及租賃物的新的租賃法律關系将無法産生及确定。法律關系長期懸而未決會導緻更多的法律糾紛，也侵害了出租人和第三人的合法權益，不符合法定優先承租權設立的前提。此外，為保障承租人在合理期限内能夠主張權利，出租人應當承擔通知義務。

6、救濟與保護。

有學者認為，優先承租權作為形成權，承租人一旦行使即在出租人與承租人之間形成與出租人、第三人之間租賃合同内容一緻的租賃合同。形成權在未行使時僅為一種抽象的權利，他人無從侵犯；而形成權行使時又無需他人協助。所以形成權無論其存續還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權行為的客體。因此，承租人不能基于優先承租權受到侵害為由主張侵權責任。

雖然法律沒有妨害優先承租權法律後果的具體規定，但參考優先購買權之規定，即《民法典》第七百二十八條：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”一方面，出租人未履行通知義務或者存在其他有害于優先承租權行使的不當行為的，可能成立締約過失責任和原租賃合同項下的違約責任。另一方面，承租人的優先承租權并不必然導緻出租人與第三方另行簽定的租賃合同無效，而承租人行使優先承租權，即與出租人形成新的租賃關系。若出租人已經與第三方另行簽定租賃合同，則可依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第五條規定确定合同履行順位，即：“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序确定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。”

商業用房租賃關系中優先承租權适用之啟示

鑒于《民法典》中對于優先承租權未作更詳盡的規定，為避免糾紛，合同雙方應盡量細化條款，如租賃物的用法和用途、并明确續租時應考慮的條件，如對租金、租金支付方式、支付期限、租賃面積、租賃期限、品牌要求等進行明确。

同時，若出租人在租賃期限屆滿後拟繼續出租的，應當在合理期限内告知承租人，包括續租租賃條件等。可以發出要約，亦可作出要約邀請一同磋商，并告知合理回複期限，若承租人未予回複，則視為放棄優先承租權。

作為承租人，若租賃期限屆滿後拟繼續承租的，則應當及時告知出租人，若收到出租人通知則應當在其通知期限内回複。若出租人以陰陽合同或存在欺詐等行為損害承租人的優先承租權，則可以依照《民法典》相應規定請求人民法院或仲裁機構予以撤銷。

（作者： 張新宇、方燦，四川衡平律師事務所）

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