商業地産開發成本控制要點?項目階段：籌備 科目編碼：CB-001 1 工作内容，下面我們就來聊聊關于商業地産開發成本控制要點?接下來我們就一起去了解一下吧!

商業地産開發成本控制要點

項目階段：籌備 科目編碼：CB-001 1 工作内容

成本部副經理級（不含副經理）以下員工招聘。

2 工作時間：

開始時間：摘牌前 30 日

結束時間：摘牌後 90 日周 期：120 日

3 責任部門： 項目公司行政部4 配合部門： 項目公司成本部5 對接部門： 成本控制部

6 工作要點：

6.1 前置條件：項目公司行政部推薦備選人員資料；項目公司委托的獵頭公司推薦備選人員資料；其他途徑及城市（含項目附近大、中城市）的備選人員資料。

6.2 制度流程：《****商業地産股份有限公司行政管理制度》、《成本系統行政人事管理手冊》及相關人事審批流程附件；

6.3 集團模闆：無。注意按照《成本系統行政人事管理手冊》中招聘要求執行， 特殊情況可找對接部門相關人員積極溝通。

7 完成标準

招聘人員及時入職，項目公司成本部相關崗位滿編。

8 工作成果用途

滿足模塊化節點對項目公司的滿編工作節點考核。利于全面開展成本管控工作。

9 跟蹤落實要點

招聘人員入職後的職業指導、培訓考核及工作開展情況。

10 關注重點

初試：成本經理（成本部門負責人）或成本副總在行政部的組織下進行初試，重點測試候選人的職業操守、誠實守信、專業技能、抗壓能力、反應速度、邏輯條理性、管理經驗及發展潛力；

複試：項目公司成本副總将初試通過人員情況反饋行政部，由行政部與項目公司總經理确定複試的具體時間并組織複試；

入職：複試通過人員由項目公司行政部通知其在項目公司入職，由項目公司行政部在項目公司正式成立後及時發起入職審批流程。

11 工作教訓心得

入職審批流程須于入職時間之前發起，預留流程審批時間(入職流程審批正确性為對項目公司成本工作考核指标之一)，禁止未審批完畢即提前入職。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-002 1 工作内容

成本部副經理、經理級員工招聘。

2 工作時間

開始時間：摘牌前 30 日

結束時間：摘牌後 90 日周 期：120 日

3 責任部門

商業地産人力資源部

4 配合部門

成本控制部

5 對接部門

項目公司行政部、項目公司成本部

6 工作要點：

6.1 前置條件：商業地産人力資源部收集的備選人員資料；項目公司成本副總推

薦的備選人員資料。

6.2 制度流程：《****商業地産股份有限公司行政管理制度》、《成本系統行政管理手冊》及相關人事審批流程附件；

6.3 集團模闆；無

7 完成标準

招聘人員及時入職，項目公司成本部相關崗位滿編。

8 工作成果用途

8.1 滿足模塊化節點對項目公司的滿編工作節點考核。

8.2 利于全面開展成本管控工作。

9 跟蹤落實要點

招聘人員入職後的職業指導、培訓考核及工作開展情況。

10 關注重點

初試：重點測試候選人的職業操守、誠實守信、專業技能、抗壓能力、反應速度、邏輯條理性、管理經驗及發展潛力。

複試：商業地産人力資源部将面試結果反饋成本控制部，由成本控制部與人力資源部确定複試的具體時間并組織複試。

入職：商業地産人力資源部發起項目公司成本經理、副經理入職審批流程，待落位項目确定後，成本控制部人事經理發起落位流程。

11 工作教訓心得

11.1 入職審批流程須于入職時間之前發起，預留流程審批時間(入職流程審批正确性為對項目公司成本工作考核指标之一)，禁止未審批完畢即提前入職。

11.2 成本副經理也可由項目公司自行發起入職審批流程，則不需成本控制部人事經理發起落位流程。

11.3 項目公司成本副總也可推薦成本經理或副經理人選，但必須經過成本控制部面試同意。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-003

1 工作内容

成本部員工入職後制度及企業文化培訓

2 工作時間

開始時間：摘牌前 30 日

結束時間：摘牌後 90 日周 期：120 日

3 責任部門：

項目公司成本部

4 配合部門：

項目公司行政部、成本控制部

5 對接部門：

成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件：培訓對象到崗；熟練掌握公司制度及企業文化并制作相應培訓課件或培訓提綱；發布會議通知；預訂培訓場地并作好相關設備用具準備；

6.2 制度流程：《****商業地産股份有限公司行政管理制度》、《****商業地産股份有限公司項目管理制度》及操作指引、集團所發相關文件規定（詳見

《成本副總快速适應手冊》、《成本系統行政人事手冊》）；

6.3 集團模闆：無

7 完成标準

依照附件《成本系統人員實習期培訓及考核表》中的内容逐項完成培訓，使新入職員工充分了解****制度及企業文化

8 工作成果用途

指導員工按****制度及企業文化要求開展各項工作

9 跟蹤落實要點

培訓後員工行為方式與****制度及企業文化符合情況

10 關注重點

掌握制度：培訓人自身須熟練掌握公司制度，熟悉工作流程，避免對實際工作産生誤導；

講解詳細：應将成本體系組織架構、人員分工及崗位職責要求、成本管理制度及制度的操作指引、案例經驗交流、專業工作知識、企業文化均進行詳細培訓講解； 分步實施：結合項目工作進度，應結合實際人員到位及工作開展情況分步進行， 優先對新入職成本人員，尤其是招标專員進行培訓，逐步擴展至全員；

橫向交流：對于新成立且主要人員為新加入****員工的項目公司，應主動加強與周邊已有項目公司的招标業務交流，取長補短，以快速适應工作要求，必要時可尋求短期人員支持。

11 工作教訓心得

11.1 根據成本控制部工作要求及考核辦法，為保證培訓質量及團隊建設良好， 保證員工身心健康，項目公司成本部應每月組織一次培訓，至少每兩個月組織一次團隊活動、至少每兩個月組織一次體育運動。

11.2 注意在培訓、活動、運動中保持與項目公司其他部門的交流溝通與互動， 創造項目公司内成本控制部與其他各部門間融合的工作氛圍。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-005 1 工作内容

成本相關工作文件及檔案的收集、整理、歸檔。

2 工作時間

開始時間：項目啟動會結束時間：經營期結束周 期：項目全過程3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司行政部、工程配套部、開發設計部、财務部等

5 對接部門

項目管理中心計劃部、成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件：兼崗專責的資料管理人員已到崗,編制完成項目成本檔案管理細則。

6.2 制度流程：參照《****集團股份有限公司檔案管理規定 DA01-2013—— 項目系統檔案管理規範》

6.3 集團模闆：無。

7 完成标準

符合集團歸檔及裝訂要求确保文件的齊全完整、真實有效。

8 工作成果用途

便于資料、文件的存檔與檢索。

9 跟蹤落實要點

9.1 項目公司成本部應設專責人員對本部門檔案進行統一管理。

9.2 電子版成本管理檔案，應每周進行一次統一備份保存，以保證其及時性和完整性。

9.3 保存時應根據文件類别進行分類保存，分類原則可依據書面文件分類原則。

9.4 已存檔的文件資料，借閱、歸還時均應登記，各級成本管理部門自行建立借閱登記表。

9.5 成本檔案管理人員進行調整時，應進行全部檔案的清理和交接，項目公司應由成本部門負責人進行監交。

10 關注重點

10.1 成本管理檔案除書面的制度規定、決策文件、通知、招投标過程資料、合同文件、結算文件、圖紙、變更、簽證、往來函件、會議紀要等之外，電子版的

相關數據圖表、分析模闆、視頻資料、與書面文件相對應的電子版本等，出應進行統一規範管理。

10.2 對于涉及其他部門的文件（包括圖紙、變更、簽證、會議紀要、聯系單、付款審批單、專項審批文件等）收發，項目公司成本部檔案管理人員為統一收、發對接人，并建立相應台賬進行收發登記，分發部門内部處理時，應登記文件的最終接收處理人。文件最終接收處理人在文件離開本部門前，對文件的安全、完整負責。

11 工作教訓心得

對于項目公司的合同、圖紙等，确因工作需要，需要在工程實施期間由項目公司成本部各專業工程師保存使用的文件，由部門檔案管理員先行對其進行存檔登記後，再辦理借閱登記，且必須歸還。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-006

1 工作内容

規劃方案指标與可研成本解讀

2 工作時間

開始時間：交地日後 5 日

結束時間：交地日後 15 日周 期：10 日

3 責任部門

項目公司成本部、設計部

4 配合部門

成本控制部目标管理組

5 對接部門

成本控制部目标管理組

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 規劃圖紙及規劃指标經董事長簽批且為最新版，同設計部溝通确認；

6.1.2 可研成本為最新版，同商業地産目标管理組溝通确認。

6.2 制度流程：無

6.3 集團模闆：無

7 完成标準

熟悉并掌握總圖指标，完成可研成本梳理工作。

8 工作成果用途

了解項目規劃概況，了解項目收入、各項成本支出、現金流情況。

9 跟蹤落實要點

9.1 規劃總圖指标變化及時更新；

9.2 可研成本變化及時更新。

10 關注重點

10.1 規劃指标解讀：

10.1.1 規劃用地面積及總建築面積、地上總建築面積、地下總建築面積；

10.1.2 可售車位數量；

10.1.3 配套物業用房面積；

10.1.4 停車情況：注意設計值是否滿足政府要求，是否需設置機械停車位；

10.1.5 日照情況：關注是否有對外遮擋；

10.1.6 人防情況：關注人防等級，人防建設方式（易地或自建）、人防建設面積；

10.1.7 規劃報建指标：容積率、綠化率、建築密度、建築高度、公建占比； 10.1.8“政府協議、挂牌文件、土地合同”規劃複核結論，關注規劃地塊存在的各項問題，可能發生的成本；

10.1.9 審圖會強調意見，了解即可；

10.1.10 圖紙右側圖簽簽字是否齊全。

10.2 規劃總圖解讀：

10.2.1 結合規劃指标看總平面圖；

10.2.2 注意圖紙右側圖簽簽字是否齊全；

10.2.3 關注業态分布，個别情況下規劃指标中的業态名稱不是與總圖的業态名稱一一對應，要與設計部門溝通确認；

10.2.4 紅線外景觀分布情況；

10.2.5 用地紅線與地下室邊線距離，是否滿足開挖支護方案條件；

10.2.6 總圖結合現場情況，關注是否有影響成本的因素，如地塊邊緣存在需要拆遷的障礙物，紅線内存在需要移植的樹木等。

10.3 可研成本解讀：

10.3.1 可研成本定義：可研成本是參與摘牌競争的最高成本，原則上目标成本

≤可研成本；

10.3.2 可研成本與目标成本不能混淆，指導項目成本支出的是目标成本，非可研成本，可研成本中的各項數據不作為目标成本控制、指導工作；

10.3.3 可研成本整體框架：差異分析表、面積指标表、投資計劃表、銷售收入、成本表、酒店成本、單體建安造價、單體綜合造價；

10.3.4 差異分析表：用于反映摘牌前決策階段，各個測算版本的差異比較，了解即可；

10.3.5 面積指标表：與規劃指标一一對應關系，配套用房計入住宅面積，不單獨列支，關注備注内容；

10.3.6 投資計劃表：與銷售收入表、成本表、單體綜合造價表進行連接，反映項目的盈利及現金流情況，主要包括：項目總收入、各項支出、銷售部分利潤總額、銷售部分所得稅、銷售部分淨利潤、銷售毛利率、銷售淨利潤率、投資淨利率、項目淨收入、稅收返還、項目淨現金流；

10.3.7 銷售收入表：銷售面積、銷售單價、銷售總價；

10.3.8 單體建安與單體綜合根據分攤原則對成本數據進行分攤至各個業态，用于投資計劃表計算需要。

10.4 可研-成本表：（重點掌握）

工程成本：土地費用、政府行政事業性收費、建造成本。非工程成本：費用及稅金、其他成本。

10.4.1 土地費用

10.4.1.1 地價款及市政配套費：土地出讓金、契稅、市政基礎設施配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價；

10.4.1.2 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本；

10.4.1.3 紅線外市政設施費：紅線外水電氣熱設施與管線費用、紅線外通訊設施建設費、紅線外道路綠化建設費、接口補償費；

10.4.1.4 拆遷補償費：地上、地下建築物或附着物的拆遷補償淨支出、安置及動遷支出、農作物補償；

10.4.1.5 市政配套設施的其它支出。

10.4.2 政府行政事業性收費

10.4.2.1 報批報建費：交易中心手續費、人防報建、消防配套設施、 散裝水泥集資、白蟻防治、牆改基金、路口開設、規劃管理、拆遷管理、 招投标管理、竣工驗收各項報批費用及其他報批報建費；關注各項收費的收費依據，計費原則等，有無收費文件過期、更新情況，有無遺漏收費項目；

10.4.2.2 增容費：供水、供電、燃氣、熱力。

10.4.3 建造成本

10.4.3.1 前期工程準備費

◆勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、複線、定線、放線、面積丈量；

◆規劃、設計、可研費：可行性研究、規劃設計、方案招标、方案評審、交通影響分析、環境影響評價、模型制作、效果圖設計、施工圖設計、人防設計、裝修設計、制圖曬圖趕圖、酒店管理公司的技術服務費、規劃院收費、酒店建設公司收費、酒店管理公司收費等；

◆三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整；

◆臨時設施費：臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍闆；

◆其它支出。

10.4.3.2 主體建築 ( 裝修 ) 工程費

◆地基與基礎工程：土石方、基坑支護、降水、樁基及檢測、地基處理；

◆地下結構及粗裝修：主體結構、砌築及粗裝修；

◆地上結構及粗裝修：主體結構、砌築及粗裝修；

◆門窗工程：室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、其他；

◆室外精裝修：屋面、外立面；

◆室内精裝修：大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛生間、廳房、陽台露台、主力店、 地下室及停車場。

10.4.3.3 主體安裝工程費

◆室内水暖氣電管線設備

※ 室内給排水系統：給排水系統 ( 含直飲水系統、中水系統 )、虹吸雨排工程；

※ 室内采暖系統；

※ 室内燃氣系統：低、中壓工程屬燃氣外線；

※ 室内電氣系統（強、弱電預埋管）: 低壓幹線、電氣設備、防雷接地安裝工程；

※ 其它。

◆室内空調、電梯設備及其安裝

※ 空調通風及其安裝 : 空調主機、冷卻塔、空調機組及末端設備、複合風管；

※ 空調通風安裝工程；

※ 電梯及其安裝；

※ 消防系統 a）消防水系統； b）消防電系統。

◆弱電（智能化）系統 停車管理、電信網絡、衛星電視、三表遠傳、家居智能化、公用電視工程、防盜報警、綜合布線、程控交換機、樓宇自動控制、周界安防、巡更、出入口管理、 閉路電視監控、背景音樂及緊急廣播、慧雲、wifi。

◆地下室停車場導引系統

◆其它設備 a）廚房設備； b）洗衣設備；

※ 發電機設備； ※ 擦窗機設備及軌道；

※ 泳池設備； ※ 污衣槽設備。

10.4.3.4 社區管網工程費

◆室外給排水系統：自來水、雨污水、直飲水、熱水系統；水表安裝工程；

◆室外采暖系統：管道系統、熱交換站、鍋爐房；

◆室外燃氣系統：管道系統、調壓站；

◆室外高低壓電力系統：低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、 開閉站；

◆室外消防系統：消火栓外網、噴撒外網；

◆室外通訊、有線電視系統。

10.4.3.5 園林環境工程費

◆環境設計費；

◆綠化建設費：紅線内、紅線外綠化；

◆建築小品；

◆道路、廣場、水系建造費；

◆大門圍牆建造費；

◆室外照明；

◆樓體泛光照明；

◆導識系統；

◆室外零星設施。

10.4.3.6 配套設施費 根據法規産權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留

固定資産的公共配套設施支出。主要包括：

◆ 在開發小區内不會産生經營收入的公共配套設施支出，如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出；

◆在開發小區内發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業主 委

員會的可經營性公共配套設施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設施的支出。

10.4.3.7 其他建設工程支出 包括工程監理費、工程造價咨詢顧問費、工程保險費、施工合同外獎金等。

10.4.3.8 預備費：包括基本預備費和漲價預備費。基本預備費是指難以預料的工程量增加費用及建設期間不可預見的支出，漲價預備費是指建設項目在建設期間内由于材料設備價 格等變化引起工程造價變化的預留費用。

10.4.4 其他成本

10.4.4.1 物業啟動費

自商管公司籌備到項目開業（入夥）之日止發生的費用。包括：人員工資福利費、辦公房屋租賃費、固定資産及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用具購置費、 行政辦公費用以及開業（入夥）前所發生的不可預見費用。入夥之日起到項目物業 實現收支平衡期間的物業虧損費用。

10.4.5 費用及稅金

10.4.5.1 管理費用

包括職工工資、辦公費用、業務招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用及其它支出等。

10.4.5.2 營銷費用

項目銷售過程中發生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售人員的工資及工資附加費、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費、銷售人員的差旅費、銷售業務招待費、其他營銷費用。

營銷副總的工資（含工資性支出），在“管理費用”中列支，納入“管理費用”指标；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營銷費用”中列支，納入“營 銷費用”指标；營銷副總、營銷部經理及營銷部員工發生的支出（如辦公費、 招待費、差旅費等），均在“營銷費用”中列支。

10.4.5.3 财務費用

包括：利息收支淨額、彙兌淨額、調劑外彙手續費、金融機構手續費及其它支出等。

10.4.5.4 各項稅金

包括：營業稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。

10.4.5.5 企業所得稅

各成本科目的具體設置參照《項目目标成本表》中執行，表中僅列出了常見的成本細項，各項目可依據實際情況進行增減項。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-007 1 工作内容

現行建造标準及定額設計解讀

2 工作時間

開始時間：

現行建造标準解讀--項目開工前 30 天；

限額設計—施工圖設計招标前 30 天結束時間：

現行建造标準解讀--項目開工； 限額設計—施工圖設計招标

周 期：30 天

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

無

5 對接部門

項目設計部、成本控制部目标組、商業地産規劃院、商業地産項目管理中心設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 建造标準--項目規劃指标已由集團簽批并下發；

6.1.2 建造标準--項目可研測算已确定；

6.1.3 限額設計—根據地勘報告已确定當地抗震烈度，土壤類别等影響結構限額指标的關鍵條件。

6.2 制度流程： 建造标準（無）

結構限額指标的上報：

項目公司設計部—項目公司規劃副總-項目公司成本副總-項目公司總經理-規劃院建築所主管工程師（項目管理中心設計部主管工程師）-規劃院建築所所長（項目管理中心設計部副總）-規劃院主管副院長-成本控制部項目組項目經理-成本控制部目标管理組項目經理-成本控制部項目組副總-成本控制部目标管理組副總-成本控制部總經理

6.3 集團模闆：

6.3.1 現行集團建造标準

6.3.2 ****集團限額指标

7 完成标準

7.1 掌握負責項目标準；将建造标準落實到設計圖紙、任務書中；

7.2 完成限額指标的上報。

8 工作成果用途

8.1 建造标準版本用于指導項目公司設計、成本控制的公司指令性文件；

8.2 限額設計為用于控制項目結構設計，最終達到控制成本的目的。

9 跟蹤落實要點

9.1 實際設計内容是否與建造标準有出入，是否有超标準情況導緻成本變化；

9.2 跟蹤圖紙變更，設計指标是否在限額指标的範圍内； 9.3及時掌握指标變化而引起的成本變化。

10 關注重點

10.1 限額指标

10.1.1 上報指标應統籌考慮開敞陽台、入戶花園、設備層、夾層、人防、覆土深度等影響。

10.1.2 地震設防烈度應根據《建築地震安評報告》具體情況确定，關注超限審查對于限額指标的影響。

10.2 建造标準

10.2.1 建造标準簡述：

10.2.1.1 組成：

u 建造成本表（城市綜合體、****酒店）

u 技術描述

10.2.1.2 建造成本表業态分類：

u 購物中心（含蠟燭）

u 獨立寫字樓

u 住宅類

u 室外步行街

u 設計費

u ****酒店

10.2.2 建造成本（詳見集團現行建造标準）

10.2.3 建造标準應用要點

10.2.3.1 住宅内裝

u 面積計算依據：按地上總建築面積計算；

u 關注點：

※ 含精裝修設計費、室内、大堂、電梯廳、樓梯間精裝修工程費用，注意區域精裝修價格單價标準；

※ 若需進行科技品質提升，成本增加需保證總體現金流不變的情況下，通過提高銷售價格的方式解決。

10.2.3.2 夜景照明

u 面積計算依據：按照地上建築面積計算；

u 關注點

※ 夜景照明含樓體泛光和夜景照明兩部分，景觀照明按集團現行建造标準的 10% 考慮；

※ 注意燈具選型及數量控制。

10.2.3.3 導向标識

u 面積計算依據：按照總建築面積計算

u 關注點：

※ 範圍：含室内公共空間、室外場地、地下停車場；

※ 建造标準費用包含設計費；

※ 選用标準需注意帶蠟燭和不帶蠟燭之間的區别。

10.2.3.4 園林景觀

u 面積計算依據：按照實際景觀面積計算

u 關注點：

※ 技術描述中對于範圍及配置的描述；

※ 硬鋪面積及綠化面積占景觀面積的比例；

※ 住宅、室外步行街室外小品及設施建造标準按照景觀面積劃分不同标準；

※ 室外小品含水景、雕塑、樹池、花缽、人防消防出入口及車庫出入口處理， 廣場通風口美化處理、水電預留點位、旗杆、車擋、售貨亭、電話亭、戶外廣告燈箱、無障礙設施等

※ 擋土牆、花池、樹池、50CM 的種植土成本歸屬園林景觀；戶外廣告燈箱内置燈具不含在此處，費用歸屬導向标識系統中。

10.2.3.5 設計費：

u 方案及外立面施工圖設計費面積計算為地上建築面積；

u 住宅方案及外立面施工圖設計費包含内容：住宅平面、戶型設計、立面方案、保底費、外立面施工圖設計費；

u 夜景照明設計費為總金額，若項目包含大商業及酒店，此費用為上限包幹金額；若僅含大商業或酒店其中一種業态，此費用需根據實際情況調減控制；

u 景觀設計費面積計算為景觀總面積；

u 内裝設計費僅為商業綜合體中室内步行街和百貨精裝部分，住宅、寫字樓精裝設計費包含在專項工程費用中；

u 建造标準中其他未明确專項設計費均包含在專項工程費用中。

項目階段：籌備科目編碼：CB008 1 工作内容

工程造價咨詢（一審）招标。

2 工作時間

開始時間：原則上各業态及規劃面積指标最終确定後即可啟動結束時間：招标開始後 30 日

周 期：30 日

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司财務部

5 對接部門成本控制部6 工作要點

6.1 前置條件項目啟動會後

6.2 制度流程

6.2.1 審批流程：見附件《地方類标招标審批流程》

6.2.2 操作要點：

1）招标計劃：

重點四個時間點：發标時間、答疑時間、開标時間、定标時間， 2）成立招标小組（7人）：

3） 入圍單位選擇:見附件《資格預審及供方入圍工作流程》

4） 招标文件編制：采用商業地産成本控制部發布的範本

◆ 工程範圍及施工界面

常規招标範圍：應包括項目用地範圍内所有工程以及在用地範圍之外為該項目配套的附屬工程（含售樓處、樣闆房及廣告圍擋等）的造價咨詢服務。

◆ 報價格式

※按模闆編制；

※注意按業态分别編制，以便于比較。

◆ 關注點：

※工作範圍、工作要求、服務時限要求、服務質量要求及提交文件格式要求須明确；

※拟派項目團隊人員數量、工作年限、資質要求、專業需明确；

※标段的合理劃分。 5）投标答疑：見附件《招标答疑工作流程》

6） 開标及項目經理答辯：見附件《開标及項目經理答辯工作流程》

7） 評标：見附件《評标工作流程》

8） 标前會、詳評會、定标會：見附件6《标前會、詳評會及定标會工作流程》

9） 合同

◆合同上報時間：原則上應在中标之後7個工作日提交。

◆嚴禁定标前與各投标單位議價。

◆合同審核要點：

※核對中标單位名稱是否有誤；

※核對合同金額是否與定标金額一緻；

※與合同範本及《招标文件》等進行對比，核對是否對合同條款有實質性的修改；

※核對本工程合同附件與招标文件及其他附件是否一緻；

※核對合同中關于拟派人員組織情況與投标文件内容是否一緻；

※合同中應明确提出擅自更換項目團隊骨幹人員及工作質量未達到要求之相關處罰條款；

※核對是否有新增附件資料。

6.2.3 集團模闆：****廣場造價咨詢招标文件（範本）

7 完成标準

合同簽訂完成，應在中标之後 15 個工作日完成。

8 工作成果用途

滿足項目造價咨詢工作要求；

9 跟蹤落實要點

關注拟派團隊的人員是否滿足項目的要求，合同中拟派人員與投标時承諾的人員是否一緻，重點考察項目經理及專業負責人。

10 關注重點

10.1 招标範圍須明确，應包括項目用地範圍内所有工程以及用地範圍之外為該項目配套的附屬工程（含售樓處、樣闆房及廣告圍擋等）的造價咨詢服務。10.2技術标應重點考察項目團隊人員素質，其中不合格的人員可要求更換。

10.3合同計價方式，固定單價包幹。

11 工作教訓心得

11.1 了解咨詢公司股權構成情況、主要造價咨詢業務來源及相關背景；

11.2 了解咨詢公司的獎勵機制；

11.3 了解投标公司骨幹業務團隊，并在招标過程中予以甄選。

項目階段：籌備 科目編碼：CB-009

1 工作内容

項目可研成本調研、總包議标前調研

2 工作時間

項目可研成本調研： 開始時間：項目拿地前

結束時間：項目可研成本編制完成前

總包議标前調研：

開始時間：項目摘牌後，總包清單編制前結束時間：總包議标前

周 期：5 天

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司開發設計部

5 對接部門

成本控制部、商業地産發展部

6 工作要點

6.1 前置條件：

項目可研成本調研：調研地塊确定，有初步建設規模及規劃方案

總包議标前調研：項目摘牌

6.2 制度流程：無

6.3 集團模闆：無

7 完成标準

項目可研成本調研：形成成本調研報告，報告中應明确項目所在地塊主要收費文件、慣例、常規做法、影響成本的主要風險因素等。

總包議标前調研：形成總包議标調研報告，調研報告用以編制總包清單及指導總包議标工作，同時，報告中應明确項目所在地四大塊常規做法、價格水平、周邊場地及施工條件；主要地材選擇、價格、供應量；項目地塊地質條件等。

8 工作成果用途

項目可研成本編制；總包清單編制及議标工作

9 跟蹤落實要點

9.1 項目可研成本調研：

9.1.1 對成本影響較大的各項因素有無發生重大改變；

9.1.2 收集項目所在地收費文件、收費慣例、收費标準、地材價格、供應情況、

9.1.3 常規建築造法、建造形式、壟斷行業發包模式、施工及收費界面劃分、材料設備品牌等；

9.1.4 對項目拟選址地的地質條件進行踏勘，對項目所在地的抗震烈度、四大塊常規做法進行調研、對項目地塊周邊配套條件（場地、道路、水、氣、熱力、電、通訊等）進行調研。

9.2 總包議标前調研：

9.2.1 關注總包單位的調研情況的差異；

9.2.2 關注總包議标結果對後續項目實施時的成本影響。

10 關注重點

10.1 項目可研成本調研：

10.1.1 對成本影響較大的收費項目、收費慣例、收費标準；

10.1.2 地塊地質條件、常規四大塊施工做法；

10.1.3 地塊周邊配套條件；

10.1.4 壟斷行業的發包模式、施工及收費界面。

10.2 總包議标前調研：

10.2.1 項目所在地四大塊常規做法、價格水平；

10.2.2 場地周邊施工條件；

10.2.3 當地地材價格及供應情況；

10.2.4 當地地方政策因素；

10.2.5 當地的消防要求；

10.2.6 當地是否對預拌砂漿有強制使用要求；

10.2.7 特殊環境因素：特殊節日對材料價格的影響。

項目階段：籌備階段科目編碼：：CB010

1 工作内容

總包議标工作。

2 工作時間

開始時間：摘牌日前 21 日

結束時間：摘牌日後 60 日周 期：81 日。

3 責任部門

成本控制部招标管理組。

4 配合部門

商業地産項目管理中心計劃部、項目公司總經辦。

5 對接部門

無。

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 明确土地摘牌時間、場地拆遷情況；

6.1.2 總圖指标經總部分管發展副總裁或董事長簽批；

6.1.3 項目管理班子（項目總經理，工程副總和成本副總）組建完成；

6.1.4 标段劃分完成；

6.1.5 項目開發進度表經項目管理中心計劃部審批；

6.1.6 總包議标調研完成。

6.2 流程要點：

6.2.1 審批流程：詳見附表 1

6.2.2 操作要點：項目啟動會→合同簽訂： 1)總包議标單位請示報告

a) 根據集團最新發展計劃，提前 30 天确定待開發項目總包議标單位；

b) 該報告需最終報集團董事長審批； 2)項目啟動會

a) 了解場地拆遷、水電情況、摘牌、交地時間、初勘情況；

b) 了解總包進場時間；

c) 明确總體開發進度；

d) 認識項目管理班子人員；

e) 發總包議标啟動條件給成本副總； 3)招标計劃：

a) 重點五個時間點：發标時間、答疑時間、一次标會時間、二次議标會時間、定标時間（模塊化截至時間）；

b)

正常情況下，發标至回标至少應保證 8 天； 4)成立招标小組（7人或9人、單數）：

5) 招标文件編制

a) 工程範圍及施工界面； 常規招标範圍：

Ø 土方工程、基坑支護工程、降水工程及樁基工程；

Ø 地下室結構工程；

Ø 主體結構工程；

Ø 室内粗裝修工程；

Ø 住宅外裝修工程（面磚、塗料部分）；

Ø 常規水電工程（包括其他專業的預留、預埋工作）；

Ø 紅線範圍内室外雨污水工程； 或有事項内容：

Ø 紅線範圍内室外雨污水工程；

Ø 售樓處；

b) 關注點:

Ø 确認或有事項是否由總包承建，若需總包承建，項目公司成本副總需 oa 流程報集團成本控制部項目組和招标組審批；

Ø 工程情況描述、承包範圍、工期要求等内容在招标文件的不同位置應保證一緻；

Ø 在工程概況中，應提供本項目地上各業态的建築面積；

Ø 付款條件：付款條款等實質性條款複核是否有修改；

Ø 工程量清單

² 土建、水暖和電氣清單需原則上由總部成本控制部項目組編制；

² 四大塊清單原則上由項目公司成本副總編制；

² 清單編制完成後，由總部成本控制部招标組經辦人審核，審核依據：集團設

計限額指标、類似項目結算指标；

² 其中土建清單鋼筋、混凝土指标需較集團設計限額大5—10%，具體視項目情況而定；

6) 投标答疑

收集各投标單位的投标疑問，彙總并請相關單位或評委回複。需認真複核對各投标單位提出疑問的回複内容，是否表述清楚、是否一一作出正确解答、是否有前後不一緻等。待所有答疑完成後，通過線下發各投标人并短信通知各投标人； 7)開标

截标時間過後通過線下開标，開标人員為二部門3人以上； 8)标函分析

a) 是否按年度總包議标基準價報價；

b) 地材類主材價格和四大塊綜合單價是否按市場價格報送；

c) 各投标單位商務條件是否符合招标文件要求；

d) 開标總價對比、複核是否有算數誤差；

e) 分析設備價格是否合理、費率計取是否合理；

f) 對比單方平米指标是否超标；

g) 複核各投标單位總結性評述是否清晰及合理； 9)項目經理答辯

a) 碰頭會：在項目經理答辯會前，召集全體評委對項目技術标和商務标回複情況，整體分析，提煉出項目主要風險、難點以及應對措施費，以便在後續談判中逐項要求總包單位落實。

b) 答辯流程：會議簽到→告知參會項目經理答辯叙述内容→技術标評委對項目經理進行針對性提問→彙總需要承諾内容→是否滿足要求→結束；

c) 重點考察項目經理綜合能力和對項目的理解程度；

d) 在項目經理答辯時，對該單位于投标文件中描述不清楚的地方做出澄清（隻為技術部分）；

e) 針對答辯時的回答及澄清說明，要求提供書面的承諾函，做為過程文件的一部分，也是招标過程中減少風險的一個步驟；

f) 在項目答辯完成後， 全體技術标評委結合技術标文件和答辯情況，現場打

分；評分标準為70分合格，若低于70分，當面通知總包局總部完善技術标文件或更換項目經理。

10) 商務标談判

a) 談判依據：總包單位年度議标基準價;

b) 談判重點：土建、水暖、電氣報價整體按基準價執行,其中如下事項，需結合市場和項目情況确定：

Ø 土建清單：地材類主材--土石方、混凝土、鋼材、鋼結構、砌築，規費，稅金等按雙方市場實際詢價确認執行；

Ø 措施費：整體按基準價項目（四平）對比，找差異；

Ø 安裝清單：嚴格按基準價執行；

Ø 四大塊清單：按市場調研價格，雙方确認執行。11)标前會、詳評會、定标會

按附件流程執行； 12)合同

按附件流程執行。

6.3 模闆及範本：

參照集團最新施工總承包招标文件範本編制。

7 完成标準

合同簽訂完成，應在定标之後 45 個工作日内完成。

8 工作成果用途

移交:項目公司成本部（簽訂合同）。

9 跟蹤落實要點

跟蹤後續四大塊技術方案與清單子目設置、工程量的匹配情況，主要材料（鋼筋、混凝土）市場價格變動情況。

10 關注重點

10.1 項目公司市場調研要充分，全面摸清市場情況：

10.1.1 按商業地産統一模闆通過 OA 上報調研成果。市場調研要早準備，盡量在總包調研前我方先完成調研資料收集，有利于了解到更接近市場實際情況的數據；

10.1.2 土方：了解渣土卸點（不少于 3 個）位置、距項目距離、卸點收費标準，

了解當地的主要土方承包單位并在總包介入前完成詢價工作，政府對渣土的管理要求（包括渣土管理費、允許出土時間、土方車是否必須加蓋闆、土方車及項目出入口的沖洗要求）；

10.1.3 樁基：了解當地常規樁基做法，主要的樁基施工單位，在總包介入前完成樁基詢價工作，了解按總包清單項目特征描述要求的報價及按當地常規報價清單要求的單價。如有預制樁，還需了解主要的預制廠家、産能、庫存最大容量等内容；

10.1.4 支護：了解當地常規支護做法，在總包介入前完成支護詢價工作；

10.1.5 鋼材：收集我的鋼鐵網價、當地造價信息價、實際市場價，以及三者之間的差異系數。了解當地供貨情況，了解項目周邊主要城市的價格水平；

10.1.6 商品砼：了解項目周邊能滿足我方的項目開發的砼攪拌站（不少于三家），各标号砼價格，與同期信息價之間的差異系數，添加各種添加劑的單價；

10.1.7 砌築材料：當地常用砌築材料，主要廠家，材料單價，距項目的運輸距離，庫存最大容量等；

10.1.8 砂漿：了解當地是否強制使用商品砂漿，如強制使用，了解商品砂漿的單價。了解水泥、黃沙的市場單價，信息價，以及市場價與信息價之間的差異系數；

10.1.9 措施費: 分析與基準價之間的差異，結合項目實際情況進行測算；

10.1.10 費率：規費的收費标準，當地大型施工企業的繳費折扣；了解當地稅金收費标準；

10.1.11 勞保統籌：需了解當地的繳費标準以及折扣率，在總包議标階段與總包商定繳費折扣。

10.2 清單編制要結合地勘資料，要科學、有預見性：

1) 四大塊清單不漏項：結合地勘資料、周邊已建項目情況、設計部門意見編制四大塊清單，避免漏項；

2) 工程量估算要合理：清單工程量估算要相對準确，存在邏輯關系的各分項工程量清單暫定量要相互匹配，如灌注樁與鋼筋的關系，土方量與地下室面積的關系等。

10.3 技術方案要先行确定，方能确定總包價格。

10.4 總包議标基準價需嚴格執行。

11 工作教訓心得

暫無。

附表 1：

項目階段：籌備科目編碼：CB011

1 工作内容

辦公室裝修工程

2 工作時間

開始時間：試營業日前 225 天

結束時間：試營業日前 180 天周 期：45 日

3 責任人

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司工程部

5 對接部門

成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 集團确定的方案圖紙、

6.1.2 設計材料封樣（地磚、地毯、石膏線條、玻璃、乳膠漆、木飾面、礦棉闆、五金件等）。主要材料市場詢價。

6.1.3 施工圖測算，測算結果不超合約規劃中簽約控制金額。

6.1.4 施工圖紙（含設計說明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、水電點位圖、立面圖、剖面圖、大樣節點圖、給排水系統圖、效果圖、設計估算等）報規劃院完成審批，并移交成本部。

6.1.5 工程部提供辦公室裝修工程工期節點要求、界面劃分、标段劃分。

6.2 制度流程：

6.2.1 審批流程：

詳見附件“審批流程”

6.2.2 操作要點：

1) 資格預審：詳見附件“資格預審及供方入圍工作流程”

2) 招标計劃：

重點四個時間點：發标時間、答疑時間、開标時間、定标時間（模塊化截止時間） 正常情況下，發标至回标至少應保證10天。

3) 成立招标小組（7人或9人、單數）（舉例）：

4) 入圍單位選擇：詳見附件“資格預審及供方入圍工作流程”

5) 招标文件編制工程範圍:

辦公室裝修，根據項目分A、B、C版，地面：地磚或地毯；牆面：玻璃、木飾面、乳膠漆；頂棚：石膏闆、礦棉闆。裝修範圍包括内門，地面，内隔牆體安裝，内牆塗料、吊頂，衛生潔具，衛生間防水及内裝修，水電工程，弱電系統（含消防報警系統），通風空調系統（核實是否包含）等合同規定的和可合理推斷出的全部工作。

6) 投标答疑：詳見附件“招标答疑工作流程”

7) 開标及項目經理答辯：詳見附件“開标及項目經理答辯工作流程”

8) 評标

a. 标函分析

① 各投标單位商務條件是否符合招标文件要求；

② 開标總價對比、複核是否有算數誤差；

③ 分析價格是否合理、費率計取是否合理；

④ 主要材料價格彙總對比分析；

⑤ 各家投标單位報價細節分析、複核主要材料及設備是否響應招标文件要求；

⑥ 對比單方平米指标是否超标；

⑦ 複核各投标單位總結性評述是否清晰及合理。

b. 技術标評分

網上設定技術标評分的截止時間，技術标評委須在規定時間内完成對各投标人的技術标評審，注意要定期提醒各技術标評委。

c. 商務标評分

通過标函分析複核各投标人報價是否存在算術誤差，系統将自動彙總商務标得分。

d. 綜合評分

技術标評分和商務标評分完成後，通過系統自動彙總綜合評分。注意線下複核評分結果。

9) 标前會、詳評會、定标會：詳見附件“标前會、詳評會及定标會工作流程”

10) 合同

a) 合同上報時間：原則上應在中标之後7個工作日提交。

b) 嚴禁定标後再次議價。

c) 合同審核要點：詳見附件“合同審核要點”

6.3 集團模闆：參照 14 年範本執行。

7 完成标準

合同簽訂完成，應在中标之後 30 個工作日内完成。

8 工作成果用途

移交:工程部及監理公司(實施)、财務部(備案)、行政部(備案)、總部成本控制部(備案)；

9 跟蹤落實要點

樣闆、樣品及主要施工工藝、施工标準執行情況，主要價格情況。

10 關注重點

10.1 主要材料及設備（玻璃、地磚、地毯、乳膠漆、木飾面、五金件等）須明确品牌。

10.2 設計部須提供正式的設計封樣清單，并須要求投标人在招标答疑之前現場仔細查看設計封樣。投标材料樣品要符合設計封樣要求。

10.3 合同計價方式，固定綜合單價合同。

10.4 标函分析需注意不平衡報價，尤其是必做的項目價格不能太高。例如：零星裝修工程的乳膠漆質量要求不高，價格需偏低。

11 工作教訓心得

根據各項目公司的情況，編制一個零星裝修工程的統一虛拟清單，施工的内容就按虛拟清單的内容施工。

項目階段： 籌備科目編碼： CB-012 1 工作内容

售樓處樣闆間成本測算

1.1 招投标依據集團售樓部的建造标準,設計前充分與設計人員溝通，嚴格把成本控制在集團建造标準以内；

1.2 方案圖應該經過嚴格的流程審批；

1.3 根據集團施工類招标文件範本，結合售樓處與樣闆間建設特點，編制恰當合同，特别是對于過程中付款比例和節點很重要；

1.4 部門經理牽頭各部門（開發設計部、工程部、營銷部）對售樓處各項指标進行優化，即能縮短工期，又能降低造價，并能達到營銷部期望效果要求；

1.5 盡量全面、快速測量工程量，并對相應子目進行市場詢價，特别是對于新工藝、新材料的使用要準确判斷。

2 工作時間

開始時間：交地日後 45

結束時間：摘牌日後 85 天周 期：45 日

3 責任部門

營銷部、設計部、成本部

5 對接部門

工程部、設計部、營銷部、計劃部

6 工作要點

前置條件：成本部根據計劃，及時問開發設計部索取相關方案圖，方案圖要經過相關流程審批。開發設計部同時提供由方案設計單位出具的方案概算，必須滿足限額設計，并增加合适的懲罰措施。

制度流程： <<關于嚴格執行售樓處建設管控要求的通知>>。

集團模闆：《2014 招标文件範本》

7 完成标準

合約規劃審批完成，測算完成并提交成本控制部、集團規劃院。

8 工作成果用途

8.1 滿足項目公司前期成本測算要求。

8.2 明确售樓處成本管控重點。

9 跟蹤落實要點

測算完成後，如果在目标成本範圍内，方案圖後期出多版施工圖要留意開發設計部變化，督促設計部嚴格按照方案圖進行深化，防止後期開發設計部随意變更。10 關注重點

嚴格按照方案圖進行深化，嚴格按照集團招标範本簽訂合同，嚴格按照集團建造标準設計、深化圖紙等。

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