樓面價如何測算售價?在日常工作中，我們也會關注項目所在區域内的一些土拍情況，去了解項目周邊的競品情況現在無論在哪個城市，地産類的自媒體都有很多，當某房企剛剛獲取某塊土地時，我們馬上就能看到相應的海報了海報的樣式往往是“恭喜××地産競得××号地塊，樓面價××元/㎡”地産行業外的人可能對樓面價的概念較為陌生，甚至很多在房企投資條線工作的人，如果自己沒研究過，也搞不清楚樓面價到底代表着什麼？隻是跟着看個熱鬧本篇文章就來講講到底什麼是樓面價？，下面我們就來說一說關于樓面價如何測算售價?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

樓面價如何測算售價

在日常工作中，我們也會關注項目所在區域内的一些土拍情況，去了解項目周邊的競品情況。現在無論在哪個城市，地産類的自媒體都有很多，當某房企剛剛獲取某塊土地時，我們馬上就能看到相應的海報了。海報的樣式往往是“恭喜××地産競得××号地塊，樓面價××元/㎡”。地産行業外的人可能對樓面價的概念較為陌生，甚至很多在房企投資條線工作的人，如果自己沒研究過，也搞不清楚樓面價到底代表着什麼？隻是跟着看個熱鬧。本篇文章就來講講到底什麼是樓面價？

先說概念，樓面價就是一塊土地的總價除以規劃建築面積（ 樓面價土地總價規劃建築面積樓面價=土地總價÷規劃建築面積 ），它反映的是一個項目單位售價中所包含的土地成本，對上述公式進一步推導得出樓面價還等于土地單價除以容積率（ 樓面價土地單價容積率樓面價=土地單價÷容積率 ）。

我們知道了一個項目的樓面價，基本上就可以大緻判斷出這個項目未來的售價。通常情況下，項目的售價一般為樓面價的2-3倍，但是也不能一概而論。樓面價反映的是一個項目開發成本中的土地成本，而土地成本一般占整個開發成本的40%左右，如果拍地時競争對手較多，或者有的企業明知自己拿不到目标地塊，也要故意給競争對手“下絆子”，做高競争企業的最後成交價，這時候土地成本可能占到60%左右甚至更高。之前有一家企業瞄準了一個目标地塊，由于地塊周圍都是該房企開發的小區，所以這家房企就想拿下這塊地打造更高産品系的産品，形成此區域内的産品集群，對外表态對這塊地勢在必得。但那時看中這塊地的另外一家房企，通過一系列的舉牌，導緻第一家企業拍地成本多花了9000多萬，增大了其日後的操盤難度。

房企在開發項目時除了占大頭的土地成本，還有前期費用、建安成本、市政基礎設施費、公共配套設施、稅費、營銷費、企業管理費、融資成本等财務費用……，當然還要保證一定的利潤，一般淨利潤率在10%左右。但目前的市場各房企已進入了微利時代，利潤整體都很薄，如果在項目開發過程中稍不謹慎，可能項目最後就要虧損，竹籃打水一場空。

項目所在的地區不同，以上成本也會有一定差異，這個主要因為各地區的工程定額水平不同，各地區的人工和材料價格不同，以及各地區的報建費用、開發周期不同等等。比如北方由于氣候寒冷，項目開發存在冬歇期，那麼自然開發周期就會更長，相應的建造成本及運營成本都會相應增加。

而項目的最終銷售定價，除了考慮成本因素外，還要考慮以下幾個因素：

1、競品的價格。俗話說知己知彼，百戰不殆，在定價時房企都要充分考慮項目3-5個核心競品的價格，因為從營銷學的角度講，類似的産品，客戶肯定會去選擇價格更低的來入手。同時在實操中，也會對競品的貨量、成交套數、到訪量等進行監控，輔助房企進行定價；

2、經營策略。不一定說一個項目的樓面價高，那這個項目的定價一定就很高，這也要看企業的經營策略。如果項目是一個剛需産品，産品系C/D檔，産品力一般，那麼企業有可能追求快速去化，低開低走，以獲得充裕的現金流，那麼這時候定價可能就偏低。反之，如果企業追求利潤最大化，通過拿出自家的TOP系産品來追求高溢價，高開高走，博取利潤最大化，那麼這時候定價就可能偏高；

3、市場環境。這裡就包括了項目所在地的調控政策、市場動态、市場供應及去化等宏觀方面，定價時也是要适當參考，比如一個三線小城，消費能力擺在那，你上來就推出個天價産品，自然後續流速會很慢，所以定價時要因城施策；

4、自身情況。這點其實就包括自身項目的核心競争力及不利因素分析，以及自身企業的“看家本領”，比如以上提到的開發成本A房企就比B房企控制的好，那麼他的定價就會有更多的空間。再如，A項目比競品B離地鐵站更近，又有天然湖景，那他的定價自然就會定的比B項目高，手裡有“家夥”就敢在“戰場上”嚣張跋扈。

綜上，想買房的客戶，通過樓面價是能夠預測一個項目的未來售價的，為自己的買房決策提供參考。對于地産從業者來說，樓面價能夠反映出項目的土地成本，同時讓企業感知到競品的一些情況，從而及時調整自己的節奏和打法，做到心中有數，遊刃有餘。

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