論北京剛需何處尋？北有剛需小天堂，南有生天四兄弟，東有常營三傑。

這些成規模的剛需熱門片區，生活出行配套無憂。提到京西，離剛需“忽遠忽近”。定位成豪宅，石景山老房居多；定位成剛需，西豐台，門頭溝新一點的房子又以大戶型改善盤居多；定位成低價區，和“萬年窪地”馬駒橋，青塔這些冷門闆塊相比，門頭溝從單價讓剛需可望不可即。京西乃京城尴尬之地，不為購房人首選，門頭溝風景秀麗，高朋四季紛沓而至，樓市卻路斷人稀，讓人心生惋惜。

門頭溝關注度低原因

1平原占地面積小，人口集中，位置偏遠

門頭溝雖占地面積1455平方公裡，但真正居住比較集中的平原區域隻有20平方公裡，從人口來看，目前這裡有30萬的人口數量，居住密度相對集中，這幾年，給我最大的感受是，随着軌道交通的完善，商品房入住驟增，人口密度越來越大，周末無論是去門頭溝地标雙峪奧萊，還是周邊道路停車都變得異常艱難。

另外，聽這邊業主介紹，從通勤來看，早晚高峰阜石，蓮石的車流量較之前明顯增多，通往市區的通勤線路單一，軌道交通不完善，在大部分人眼裡是該區域的硬傷，即便租金很低，大部分年輕人仍首選在溝裡或石景山就近就業，也有業主每天往返于門頭溝和市區，飽受通勤之苦，相對來說，在中關村，西二旗，望京等工作區域上班的人群在這裡租房的較少。

2高價地塊催升房價，同價位其他區域選擇多 pk沒優勢

把時間回到2015年，那一年門頭溝商品房成交均價3萬3每平，也是非城六區第一個房價破3萬的區域，包括後來電建，金地，綠城紛紛在新城拿地，地價，樓面價持續走高，2016年2月，中駿在門頭溝北部龍泉鎮競拍得地，樓面價再創新高，達到4萬1每平，也宣告門頭溝房價進入6萬時代，而單價6萬，現在入市的限競房價格基本都可以滿足，如果關注二手房，其他區域的選擇就更多了，相比之下，購房人對這裡并不感冒。

2016年北京土地市場競拍

3改善盤主導，大戶型多

門頭溝因自身獨特地理位置和生态環境優勢，吸引了很多老人來這裡看房，加之産品定位有别于區域石景山和豐台，這裡的樓市特點是項目普遍喜歡戶型做大，改善産品居多，也導緻了總價偏高，新房售賣周期很長。

4二手房選擇少，流通差

門頭溝二手房數小區共200多個，但市面上流通的房源并不多，大部分是老小區及還沒房本無法上市的回遷安置房，新一點的二手房因為滿五房源少，稅費高，門頭溝整體二手房房價在4萬左右，無論樓市火熱還是低迷，這裡的二手房交易流通水平都明顯低于其他區域，從近30天成交數據來看，成交最多的小區也隻有4套房源，踩盤時還沒主動提及價格，中介就主動告訴你，房主能讓價，從讓價幅度來看，現行市場行情下，如果房主着急出售，這邊價格要到10%也是能聊，房源稀缺，價格低，但流通不行，這就是門頭溝二手房市場的現狀。

某中介官網近30天成交數據

5高壓線多

這個暫時無解，其實前幾年門頭溝一直在做高壓線防護計劃，但門頭溝平原面積就那麼大點地兒，所以高壓線顯得尤為密集。

靠近六環一側居民的窗外視野

6商辦多

前幾年門頭溝集結了融創、華潤、遠洋、華遠，中昂等衆多開發商紮堆于此，其中一部分全部為商辦用地，保守估計也得5000套起步的體量，大部分集中在長安街西沿線一帶，當時是為了填補門頭溝小戶型産品的空白，但密度普遍偏大，也成為了購房人在選擇新城住宅項目的參考因素。

它的美，讓人無法忽視

1三面臨山，觀山觀河

“京西有勝地,千秋門頭溝,山川錦繡、不墨而畫”，我覺得這是對門頭溝比較貼切的贊美，不說什麼妙峰山，戒台寺，潭柘寺等知名景點。就是在家，透過窗戶眺望，山景水景至少得占一樣，平時開車上下班真是藍天白雲，晴空萬裡，想在北京找相近的區域，隻有懷密平延可以相姘美，但考慮通勤距離和時間，作為第一居所又有些差強人意。

2新城利好，商業配套跟進

一直關注北京樓市的朋友都知道，前兩年京西南讨論最多就是CSD和WSD戰略，前者是房山中央休閑購物區戰略規劃，後者是首都西部綜合區功能定位。加快建設新城區，重點發展旅遊文化休閑産業，是對門頭溝未來幾年的發展規劃，從現在來看，新城闆塊的發展還是進程還是非常快的，S1線有了，商業現有奧萊，華潤plus，還有天街，包括遠洋，融創，華潤的商業規劃，醫療将不單單隻依賴京煤總醫院，腫瘤專科醫院将落戶溝裡，未來選擇二手房宜居闆塊，生活配套的完善會給門頭溝加分不少。

3教育資源完善，改善家庭福音

門頭溝的教育資源也是得到了補充，八中分校，八中西校區和景山學校分校等解決了新城業主孩子的上學問題，據我實地觀察，老城區當地居民多一些，新城的二手房購買力，就比較豐富了，有當地改善的，有海澱豐台臨近區域搬過來的，還有越拉越多的外來人口選擇在這裡買房，其中一個最重要的原因，就是教育資源的完善，雖然比不上市區學區房，但對剛需購房人來說，學校在當地口碑好，名校背書，更重要的是老人看孩子方便，集團制教育資源，從小學到高中都在這一個地上學。

4次新二手房增多，總價低，議價空間充足

不得不承認，學校多了，配套越來越好了，對門頭溝的二手房市場房源流通有一定促進，像新城的梧桐苑小區，和這裡的大部分樓盤一樣，無論是當初新盤還是進入二手房市場後去化并不是很好，價格也一直跟随區域整體價格走勢，八中西校區開通後，梧桐苑的單價已經接近5萬了，而改善産品衆多的新城闆塊，小戶型産品較為少見，且該小區主打90平以内的房源，房齡新，成為了很多剛改家庭首選。

5長安街西延線和軌道交通預期

長安街西延線預計明年貫通，屆時将大大緩解蓮石，阜石路的交通壓力，尤其對住在新城的業主來說是一大利好，另外，S1線也預計19年與6号線連接通車，軌道交通保證了通勤時間的穩定，也會吸引更多的人來門頭溝置業。

熱盤點評

1門頭溝新城

麗 景 長 安

項目分兩期開發，一期已全部售罄，首期開盤價23000，87平-200多平的剛改戶型都有，二手房均價5萬左右，二期目前有新房在售，戶型面積全部為150以上的改善戶型，精裝修房源，均價5萬出頭，和周邊新房接近6萬每平的售價相比還是有優勢的，一期距離S1更近，東門距S1線上岸站約900米，小區人車分流，環境，整體居住感較好，戶型中規中矩，小面積房源少，集中在北側樓棟，2梯4戶，87平南向2居和92平南北通透3居總價約為430-460萬，北向可觀山觀河，與小區一街之隔的新盤龍樾西山134平的戶型總價740萬，麗景長安138平3居660萬就可以拿下。

北向窗戶視野

小區環境實景圖

缺點：次卧窗小，采光有一定影響，學區未劃片八中分校。

中 國 鐵 建 梧 桐 苑

新城逆襲小區，當年新盤入市的時候，我就去過，1.8萬的開盤價格，周邊非常荒涼，現在近5萬的單價，主要因為八中西校區劃片，且小區小戶型多，主打80-90平的2-3居，半人車分流，非京籍和門頭溝本地為孩子上學購買這的較多，幼兒園小學中學都在小區1000米範圍内，接送孩子非常方便。

小區實景圖

小區實景圖

缺點：樓層高，21-28層闆樓，2部電梯，早晚坐電梯需要等候時間。

2老城區

霁月園，皓月園

兩個小區都位于門頭溝核心位置，守着雙峪環島十字路口西南角，三居出房極少，尤其是皓月園，就兩套南北3居在售，戶型敞亮，落地窗，自住改戶型的多，打通卧室衛生間，做大兩居。500萬内可以買到120平左右的通透2-3居。

皓月園小區實景圖

缺點：6層小樓無電梯，小區物業一般，内部道路兩旁停滿了車，對外部車輛也無限制，停車位緊張，出入都是一個口，如果趕上上下班高峰，目測錯車無解。

3總結

從價格和置換角度來看，門頭溝新城明顯跑赢老城，整體來看，老城從去年三月單價4.5降到4.0，而新城現在維持4.5-5.0的成交，梧桐苑和麗景為門頭溝熱門關注小區，外來購房人口需求增多，老城置換新城增多，南部區域有想象空間，首選新城，目前這裡議價空間充足，新城視具體情況20-30萬的空間，老城反而賣家議價難度大，但同樣房源流通性一般。

小 白 說

當今新房市場，大家關注的熱點更多是孫河，黃村，亦莊，北七家等限競房熱門闆塊，門頭溝成為大家容易忽視的地段，其實這裡也有限競房快入市了，比如像華萃西山，400多萬能買個小三居。（戳藍字可看往期文章）

二手房市場來看，門頭溝的房源量比較充足，流通性一般也使得您買房的時候可以獲得充分的議價空間，這裡未來還有大量的回遷房不能入市交易，随着這些回遷安置房的上市，存量增多，也會抑制門頭溝二手房價格上漲，另外，新城的配套逐步落實，也使得這裡有了更多的想象空間。

從四季度供地情況來看，門頭溝又挂零了，但之前公布的66宗供地，門頭溝有4塊新地待拍，也就意味明年還會有新的項目入市，大家可以期待。

房價從5000到到現在的6萬，這裡從來不是大家關注的焦點，但前景可待，未來可期。

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