由李國忠老師主編的《福建省林權類不動産登記業務問答手冊》，主要内容包括林權權利類型及适用、林權地籍調查、林權登記辦理、林地承包經營權登記、林地經營權登記、林地使用權登記、林權登記數據整合、林權流轉、曆史遺留問題、其他等十大類共100多題的業務問答，可供全省不動産登記工作人員學習和借鑒，是不動産登記從業人員不可或缺的參考工具書。

1. 林權類不動産登記在程序操作上應當如何把握？

答：依申請的林權類不動産登記在具體操作上，應當注意把握好以下6個環節，即申請—受理—審核—登簿--繕（發）證—立卷歸檔。

（1）申請：申請人應根據申請登記的事項，确定權利類型和登記類型，填寫《不動産登記申請表》，持身份證明材料，以及不動産權證書或林權證、集體林地承包合同、生效的法律文書、人民政府處理決定等權屬來源證明材料，向不動産登記機構提出申請。

（2）受理：登記機構工作人員根據申請人的申請，對《不動産登記申請表》有關内容與申請材料進行審核、詢問申請人、做好記錄。對于符合受理條件的，應當即時制作受理憑證交予申請人；對于不符合受理條件的，應當當場向申請人出具不予受理告知書；對于申請材料不齊全或不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理，并一次性告知需要補正的全部内容。

（3）審核：登記機構對已經受理的申請事項，進行審查。根據申請人申請的權利類型、登記類型，審核申請材料是否提交齊全，申請主體與申請材料是否一緻，申請的内容是否與權屬來源證明材料的内容一緻，宗地圖界線是否清晰，是否與宗地四至描述吻合等。對申請材料不足以證明申請登記事項的，應當要求申請人補充材料；對能通過信息共享或影像圖确認林地、林木滅失情況的，可以利用技術手段進行查看。經審核需要公告的，公告期不少于15個工作日。

（4）登簿：經審核符合登記條件的，由登簿人員将申請登記事項記載于不動産登記簿。

（5）繕（發）證：登記機構應當根據不動産登記簿的記載，制作并發放不動産權證書或不動産登記證明。

（6）立卷歸檔：登記完成後，登記機構應将所有的登記資料進行收集整理立卷歸檔，包括紙質和電子介質的登記資料。

2. 申請林權類不動産登記應當注意哪些事項？

答：（1）申請登記的林地權利是否存在權屬糾紛。如果存在糾紛，應當先解決糾紛，再申請登記。

（2）是否有地籍調查成果資料。如果有地籍調查成果資料（包括已依法登記發證的），申請人可持身份證明材料和有關權屬來源證明材料等向不動産登記機構提出申請；如果沒有地籍調查成果資料的，要開展地籍調查獲取成果資料，然後再提出申請登記。

（3）申請登記的林地是國有林地還是集體林地；是通過審批取得、家庭承包方式取得的、其他承包方式取得還是通過流轉方式取得的，然後根據林權類不動産權利類型的适用情形，确定相應的權利類型。

（4）申請登記的權利是否已經依法登記。如果尚未依法登記，則應先辦理首次登記。如果已經依法登記，則應根據不動産登記事項是否發生變化，确定變更登記、轉移登記、注銷登記等登記類型。

（5）申請人是否按規定提交申請材料。申請人在确定權利類型和登記類型的基礎上，應按照要求提交申請材料。

（6）申請人應當對提交的申請材料真實性負責，提供虛假材料給當事人造成損害的，應承擔賠償責任。

3. 權利人已經取得林權證，是否一定要更換不動産權證書？

答：根據《不動産登記暫行條例》第33條的規定，本條例施行前依法頒發的各類不動産權屬證書和制作的不動産登記簿繼續有效。隻有在不動産權利發生變更、轉移、更正以及申請人申請補發證書時，權利人才需要換發不動産權證書。

4. 當事人提出森林類别變更登記申請的，森林類别變化證明由誰來提供？

答：森林類别是指公益林、商品林。國家根據生态保護的需要，将森林生态區位重要或者生态狀況脆弱，以發揮生态效益為主要目的的林地和林地上的森林劃定為公益林。根據《森林法》規定，未劃定為公益林的林地和林地上的森林屬于商品林。縣級以上地方人民政府林業主管部門，主管本行政區域的林業工作。因此證明，森林類别發生變化或調整的材料應以縣級以上地方人民政府林業主管部門核準的文件或出具的證明為準。能夠通過信息共享方式從林業部門直接獲取森林類别變化材料的，不應再要求申請人提供林業部門出具的核準文件或者證明。

5. 林權為共同共有的，是否需要共同申請登記？

答：申請共同共有的不動産登記，應當由全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

6. 林權為共有的，共有人是否都要在承包合同上簽字?

答：林權為共有的，共有人應當共同在承包合同上簽字，也可以委托代表人簽字，但當事人另有約定的從其約定。

7. 不動産變更登記中的“共有性質發生變更”指的是什麼，如何辦理？共有人增加或減少或份額發生變化的怎麼辦理？

答：“共有性質發生變更”指的是共有的類型發生改變，即按份共有變為共同共有，或共同共有變為按份共有兩種類型，因權利主體沒有變化，應按變更登記辦理。共有人增加或減少或份額發生變化的，因涉及權利主體和産權占有比例發生變化，應按轉移登記辦理。

8. 已經依法登記的林權再次流轉的，當事人申請辦理相關不動産登記時，是否都要提供發包方或承包方同意的證明材料？

答：應根據不同的流轉方式和情形依法依規處理。新修訂的《農村土地承包法》《森林法》有明确規定的，按照規定執行；法律沒有明确規定的，按照有關政策文件執行。具體如下：

（1）家庭承包林地轉讓給本集體經濟組織的其他農戶，需經集體經濟組織同意，受讓方取得林地承包經營權，其性質仍然是家庭承包。

（2）承包方保留林地承包權，流轉林地經營權，需向發包方備案；林地經營權再流轉或向金融機構融資擔保的，需經承包方同意，并向發包方備案。

（3）“四荒地”等通過其他方式承包取得林地經營權，受讓人經登記取得權屬證書後，再次流轉的，法律沒有明确規定需要發包方（集體經濟組織）的再次同意和鄉鎮政府的再次批準，但從實踐上應告知發包方。

（4）采取招标、拍賣或公開協商等方式流轉取得集體統一經營管理的林地經營權和林木所有權，經依法登記取得權屬證書後，林權再次流轉的，應告知發包方。

9. 不動産登記機構在受理審核林權類登記申請材料時，如何把握《農村土地承包法》中有關土地承包、流轉涉及“同意、備案、告知發包方”的程序規定？

答：登記機構應根據不動産登記暫行條例及細則，對照《農村土地承包法》和林權流轉有關政策規定進行收件審查，依法辦理登記發證，共同推進林權流轉與林權登記業務的有效銜接。對于法律政策涉及承包、流轉過程中有關“同意、備案、告知發包方”的，按照下列分别把握。

（1）“同意”形式：法律規定需經發包方同意的，由發包方在流轉合同上蓋章簽字或出具書面同意證明材料；需承包人同意的，由承包人在流轉合同上簽字或出具書面同意證明材料，登記機構依此審核，并做好詢問記錄。

（2）“備案”或“告知發包方”形式：法律規定需向發包方“備案”或“告知發包方”的，由當事人負責作出承諾，登記機構在受理時以詢問為主，并做好詢問記錄，由當事人簽字。

10. 林業“三定”時期縣級人民政府已頒發了《林權證》，而之後權利都未變動的林地，《林權證》記載的權利人在申請不動産首次登記時需要提交哪些材料？

答：提交不動産登記申請書、身份證明材料、原《林權證》及相關附件、地籍調查成果資料。

11. 《集體林地承包合同》《集體林權流轉合同》有統一的格式文本嗎？登記機構在辦理業務時是否需要審查發包方民主議定材料和村民代表資格、名單？

答：有格式文本合同。根據國家林業和草原局國家市場監督管理總局《關于印發集體林地承包合同和集體林權流轉合同示範文本的通知》（林改發〔2020〕47号）文件，印發了《集體林地承包合同（示範文本）》（GF-2020-2602）、《集體林權流轉合同（示範文本）》（GF-2020-2603）。其中，《集體林地承包合同（示範文本）》附件包括了：發包方林權的權屬證明、村民集體決議書和承包方案、鄉鎮人民政府批準文件、承包林地四至範圍附圖、圖幅比例：大地 2000 坐标系的地籍圖、附屬建築及設施清單以及發包方、承包方的證件複印件等；《集體林權流轉合同（示範文本）》附件包括了：村民會議決議書及公示材料、流轉林權的權屬證明、流轉林地四至範圍附圖等材料。也就是：發包方應當根據法律法規規定，應經過民主議定後依法發包林地。因此，登記機構在辦理業務時根據申請人提供要件材料審核收件，無需審查民主議定材料，也無需審查村民代表的資格、名單，其真實性、合法性由當事人承擔，但要做好受理申請時詢問記錄。另外，為了加強林權管理，規範林地承包和林權流轉，依法依規辦理登記，建議各地盡快使用國家統一的集體林地承包合同、集體林權流轉合同。

12. 對林木所有權進行調查核實的時候，依據的材料是什麼？如何确認這個材料的真實性？

答：在實際工作中，對林木所有權的确認一般通過以下幾種材料：

（1）林地承包合同（如承包造林合同、林權流轉合同等）；

（2）林業部門出具的造林驗收單或造林證明；

（3）發包方出具的造林證明；

（4）林業“三定”時期頒發的林權證、自留山證等。

同時在地籍調查時組織申請人、發包方及相鄰宗地權利人予以确認。

13. 申請辦理林權首次登記或者變更登記（原林權證沒有相關信息）時涉及森林林木的信息（如林種、樹種、起源、林班小班等）是否由林業部門提供？還是直接重新調查？

答：辦理林權登記時涉及的森林林木信息（如林種、樹種、起源、林班小班等），可直接從林業部門提取，提取的信息不全或與實際狀況不一緻的，以地籍調查結果為準。

14. 同一權利人因不動産分割、合并，申請不動産登記時應當适用哪種登記類型？

答：出現法定事由确須分割合并的，同一權利人分割、合并林地，隻是不動産自然狀況的變化，不涉及權利主體的變化，應當按變更登記予以辦理。

15. 哪些林權類不動産登記事項需要公告？

答：根據《不動産登記暫行條例實施細則》第17條的規定，涉及林地承包經營權的首次登記以及依職權更正、注銷登記，應當在登記事項記載于登記簿前進行公告。除上述情形外，登記機構不得任意增加公告環節。

16. 林權類不動産登記在公告期内利害關系人提出異議的，登記機構應如何處理？

答：公告期間，當事人對公告事項有異議的，應當在提出異議的期限内以書面方式向不動産登記機構提出異議，并提供相關材料，不動産登記機構應當按下列程序處理：

（1）根據現有材料異議不成立的，不動産登記機構應當将登記事項及時記載于不動産登記簿。

（2）異議人有明确的權利主張，提供了相應的證據材料，不動産登記機構應當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬争議。

17. 《物權法》第十九條第二款規定，不動産登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日内不起訴，異議登記失效。那麼登記機構如何确認當事人已起訴？

答：可從當事人提交的以下材料确認：

（1）人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等。

（2）法院或仲裁機構收到起訴書或仲裁申請書後的簽收文書。

（3）當事人提出了訴訟或仲裁申請的公證文書。

（4）縣級以上人民政府負責林地、林木權屬糾紛處理部門的受理通知書。（出自《不動産登記暫行條例實施細則》釋義P237）

18. 不動産權證書中，“權利人”欄與“權利其他狀況”欄如何銜接？

答：（1）家庭承包方式取得的林地承包經營權或者農戶自留山等戶内共有的不動産，“權利人”欄填寫戶主姓名，“權利其他狀況”欄填寫該農戶享有共有權利的其餘家庭成員姓名（性别、年齡、與戶主關系）。

（2）共有不動産，發一本證書的，“權利人”欄填寫全部共有人姓名，“權利其他狀況”欄記載持證人姓名；若共有人填寫不下的，則“權利人”欄填寫“張三、李四等Ｘ戶”，全部共有人填寫在“權利其他狀況”欄中“持證人”後一行，如“共有人：張三、李四、王五……”。

（3）共有不動産，共有人分别持證的，權利人填寫持證人姓名，其餘共有人在“權利其他狀況”欄記載。

19. 以承包以外方式依法使用集體林地的，權利性質如何填寫？

答：根據試點實踐，增加如下權利性質的種類：

（1）屬農戶自留山經營的，按照“自留山經營”填寫。

（2）屬集體林地撥交給鄉（鎮）林場、國有單位經營的，按照“撥交經營”填寫。

（3）屬集體經濟組織統一經營的，按照“集體經營”填寫。

（4）屬依法流轉取得林地經營權的，按照“流轉經營”填寫。

（5）森林、林木的權利性質按照森林類别填寫“商品林”或“公益林”。

20. 不動産登記簿《宗地基本信息》表中涉及林地的，其“用途”欄如何填寫？

答:根據《不動産登記簿使用和填寫說明》規定，涉及林地的，“用途”欄應以國土“三調”成果為基礎，按照《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）二級類目錄對應填寫。

21. 不動産變更登記與轉移登記的最大區别是什麼？

答：根據條例及細則的規定，變更登記适用于物權客體或物權内容甚至法定事項發生變化的情形，轉移登記适用于物權主體發生改變的情形。如，張三改姓名為李四，甲公司變更名稱為乙公司，權利主體不變，應适用變更登記。如果因物權主體發生改變導緻物權轉移的，應适用轉移登記。如：林地調整或互換、承包經營權轉讓、法人組織合并分立、家庭或婚姻變化等導緻物權轉移等情形。

22. 轉移登記中的“作價出資（入股）”指的是什麼情形？

答：根據《公司法》等法律的規定，股東可以以現金、實物和其他财産權利出資、入股。如果股東（自然人或法人）以其擁有房屋、國有建設用地使用權、林地經營權等不動産或不動産權利作價出資（入股）的，則應當辦理不動産權利的轉移登記。因為以不動産作價出資（入股）就意味着該不動産或不動産權利成為公司的資産，公司的全部資産歸屬于公司法人所有，如《公司法》第三條第一款規定：“公司是企業法人，有獨立的法人财産，享有法人财産權。公司以其全部财産對公司的債務承擔責任。”股東因出資而失去對出資财産的權利，但由此取得股權。

23. 未開展林權數據整合前，如何開展林權類不動産登記？

答：不動産登記機構與林草部門要建立工作協調機制，密切配合，保障林權類不動産登記工作的正常開展。除法定不予受理情形外，不得以登記資料未移交、數據未整合、調查測量精度不夠、地類重疊等原因拒絕受理。

一、林權檔案資料未移交的。不動産登記機構應協調林草部門，将本級不動産統一登記前，林業部門已經完成林權登記的所有檔案資料全部列入移交範圍，包括紙質檔案資料和電子檔案資料。林權檔案移交要真實反映當時的林權登記成果，具體按“縣-鄉-村-宗地（檔案号）”移交林權登記檔案資料。

無法及時移交的，登記機構可以采用受理一宗、調取一宗、補錄一宗、整合一宗方式依申請辦理登記業務。

二、未辦理《中華人民共和國林權證》，申請辦理首次登記的

（一）林權地籍調查。應根據自然資源部辦公廳國家林業和草原局辦公室《關于進一步規範林權類不動産登記做好林權登記與林業管理銜接的通知》（自然資辦發〔2020〕31号）規定開展林權地籍調查。為滿足林權類不動産登記後權屬憑證在實踐中的方便使用，地籍調查成果和權屬憑證附圖，應當疊加地形圖信息。

（二）與曆史登記信息比對。将林權地籍調查獲取的拟申請登記範圍地形圖與曆史登記資料進行比對（檔案資料尚未移交的，需林草部門協助完成），避免權利交叉重疊。對比對中發現的交叉重疊部分，要進行原因分析，并告知申請人情況，由申請人與相關權利人協商解決或依法處理後，再申請辦理相應登記。

（三）确定登記的權利類型。根據自然資源部辦公廳國家林業和草原局辦公室《關于進一步規範林權類不動産登記做好林權登記與林業管理銜接的通知》（自然資辦發〔2020〕31号）确定登記的權利類型。

（四）登記信息錄入

對經比對沒有權利交叉重疊，初審符合條件的宗地，可以在不動産登記軟件中林權類不動産信息“空庫”的情形下，錄入登記信息：

（1）地籍調查數據錄入。有條件的，使用紙質圖件轉繪錄入權籍庫，并生成宗地單元編号。一時不具備條件的，不動産登記機構可以先要求不動産軟件開發公司設計程序，實現登記屬性信息錄入權調系統後，在沒有錄入宗地圖的情況下，可以生成宗地單元編号；紙質宗地圖可先掃描存放在預先設定的登記圖件“中間庫”或複印紙質宗地圖存放在宗地紙質檔案，待數據整合時通過導入或轉繪方式補錄到權籍庫。

（2）登記信息錄入。根據自然資辦發〔2020〕31号文件規定，在不動産軟件設置林地使用權、林地承包經營權、林地經營權三項權利類型，各項權利類型項下設置子項，登記時根據具體權利類型選擇适用，錄入相應登記信息。

三、已登記取得《中華人民共和國林權證》，申請辦理其他類型登記的

按照受理一宗、調取一宗、補錄一宗、整合一宗方式依申請辦理林權登記。有條件的同時開展宗地圖形矢量數據轉換導入，紙質圖件轉繪錄入，形成宗地圖層入權籍庫；一時不具備條件的，可将紙質宗地圖掃描存放在預先設定的登記圖件“中間庫”或複印紙質宗地圖存放在宗地紙質檔案，待數據整合時一并開展矢量化導入或圖件轉繪錄入工作。

（1）整宗林地的變更、轉移、抵押等登記的，要充分利用已有林權登記成果資料，根據申請的宗地，調取宗地檔案資料，按照不動産登記的要求，編制不動産單元号，并根據不同的權利類型，将宗地檔案屬性數據補錄進不動産登記系統，圖件數據仍用原登記的宗地附圖（54或80坐标系1:1萬地形圖），經審核符合條件的依法辦理登記。

（2）宗地部分林地的變更、轉移、抵押等登記的，在利用已有林權登記成果，在補錄受理宗地檔案屬性數據的基礎上，涉及界址發生變化的，利用原登記成果宗地圖件（54或80坐标系1:1萬地形圖），結合原調查成果開展界線變化的補充調查，相關權利人、利害關系人配合指界确認，經審核符合條件的依法辦理登記。

（3）原林業部門已膳證但尚未向權利人發放林權證，權利人提出申請發證的，按照自然資辦發〔2020〕31号文件規定辦理。

（4）在辦理過程中要确定好登記的權利類型，即根據自然資源部辦公廳國家林業和草原局辦公室《關于進一步規範林權類不動産登記做好林權登記與林業管理銜接的通知》（自然資辦發〔2020〕31号）确定登記的權利類型。

24. 當事人能以依法取得的林地經營權和林地上林木申請辦理抵押登記嗎？

答：《農村土地承包法》第47條規定，承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。擔保物權自融資擔保合同生效時設立，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。《農村土地承包法》第53條規定，通過招标、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。根據上述法律規定，下列情形可以申請抵押登記：

（1）對家庭承包方式取得林地承包經營權的，經向發包方備案，當事人可以承包地的林地經營權和地上林木，申請辦理抵押登記，但承包方不會因此喪失承包經營權；

（2）以招标、拍賣、公開協商等家庭承包以外的方式取得林地經營權，且依法辦理林地經營權登記的，當事人可以申請抵押登記；

（3）通過流轉取得的林地經營權，已經依法辦理林地經營權登記的，經承包方書面同意并向發包方備案，當事人可以申請抵押登記。

25. 登記機構在審查集體林權抵押首次登記時應當注意什麼？

答：在審核集體林權抵押首次登記過程中應注意以下幾點：

（1）抵押财産是否已經辦理林權登記（包括不動産登記和原林權登記）；

（2）抵押合同上記載的抵押人、抵押權人、被擔保主債權的數額或種類、擔保範圍、債務履行期限、抵押不動産是否明确；最高額抵押權登記的，最高債權額限度、債權确定的期間是否明确；

（3）申請人與不動産權證書或不動産登記證明、主債權合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一緻；

（4）自留山的使用權等禁止抵押和有查封登記的，不予辦理抵押登記；

（5）以林地經營權抵押的，該林地上的林木是否一并抵押；以林木抵押的，該林木所占用土地的林地經營權是否一并抵押；

（6）《不動産登記操作規範（試行）》第4章要求的其他審查事項。

26. 申請林權類不動産抵押登記需要提供評估材料嗎？能辦理最高額抵押嗎？

答：不需提交評估材料。可以辦理最高額抵押登記。

27. 原依法取得的林權證，在不動産統一登記後辦理抵押登記時，是否需要先換發不動産權證，再辦理抵押登記？

答：權利人持有效的林權證書辦理抵押登記的，不動産登記機構應當予以辦理，不需要先換發不動産權證，但當事人要求換發不動産權證的除外。

銀行要求換證再辦理抵押登記時，不動産登記機構要積極主動與金融機構溝通原林權證“不變不換、繼續有效”原則，繼續推進不動産登記向銀行業金融機構延伸服務網點并深化服務内容，搭建“互聯網 不動産登記金融服務平台”，與銀行建立林權抵押登記業務協同辦理機制，實行“一站式”服務，互通互認，無縫對接，快捷辦理，縮短抵押登記辦理時間，便民利民。

對于原林權登記隻登記森林、林木權利人，沒有明确林地權利人，或者林地權利人與林木權利人有沖突的，應按照“一體登記”原則，由權利人協商，做到林木、林地權利人一緻後，再辦理抵押登記。

28. 如何開展林權抵押登記“線上”業務辦理？

答：在登記機構與銀行建立“互聯網 不動産登記金融服務平台”或“抵押直連平台”，實現相關信息互通的基礎上，在銀行開放林權抵押登記便民窗口，銀行工作人員通過金融服務平台或抵押直連平台實現抵押權登記業務辦理。即林權抵押當事人在銀行申請辦理抵押貸款時，可同時申請辦理林權抵押登記業務，銀行經辦人員通過平台獲取抵押人的林權登記信息（如不動産單元号及産權、抵押、查封等情況），判斷産權狀态是否正常，是否符合登記要求。在該抵押物現狀正常情況下系統開始辦理抵押貸款申請業務。由銀行經辦人員審核抵押義務人提交的抵押貸款申請材料，錄入抵押相關信息，并将抵押材料（包括申請書、詢問記錄、身份證複印件、抵押合同、不動産權屬證書及申請人現場照片）通過掃描後上傳至平台。不動産登記系統接收抵押登記申請信息後，經審核符合條件的，予以登記，并将登簿結果推送給銀行。

來源：李國忠 不動産登記實務操作與理論研究 2022-10-11 00:35 發表于福建

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