公衆号：過橋土豆/guoqiaopotato

最近國内某地産商屢屢上新聞頭條，還傳出各種打折的傳聞，有的需要購買者全款支付購買。

所以，假如在建樓盤，假如，假如，爛尾了，怎麼辦？

其實這個問題很複雜。

——①爛尾樓是債權問題——

你以為的爛尾樓：

開發商沒錢了，還有一些小問題需要花錢處理，所以沒有進行最後的外立面裝修，沒有通水通電。政府随便出點錢，甚至自己掏點錢，把這些小問題解決，完成收尾工程，就能收房搬進去住/賣掉了。

實際上的爛尾樓：

總體價值1億的房子，在中X銀行抵押貸款7000萬，在農X銀行抵押3000萬，在招X銀行抵押貸款1000萬，在貸款公司包裝下貸款3個億，然後向一些膽子大的私人再借5千萬。還欠供應商貨款1千萬，農民工工資8百萬。完工的瞬間，以上貸款人加上幾千個業主還有那些被欠債的供應商、農民工就會開始搶這批房産。因為法律對于一些對象（銀行、農民）是有保護的，所以剩下的人不樂意了，開始幹擾這個房産的完工進度。

爛尾樓的一大特征，就是債務極多，債券結構複雜。同一房産，甚至會重複抵押幾十次。

肉隻有一塊，十幾個人都說肉是我的，該怎麼分？一旦完工，瞬間就會爆發搶房事件。即使這個樓盤離完工隻差1萬元，也不可能完工。因為這根本不是一個工程問題，而是一個債券問題。

——②爛尾樓如何盤活——

假設爛尾樓盤價值1億，欠債3億，中間2億窟窿需要填坑。這2億，就會導緻爛尾樓問題無法處理。而且，這2億是沒有辦法解決的，無解。

爛尾樓最多的地方，當然是海南。從1993年海南樓市泡沫崩盤以後，産生了大量的爛尾樓。但是，在2006年左右，海南卻宣布爛尾工程基本處置完畢，靠的是什麼方案？

靠的就是房價上漲。

海南的房價，從1994年暴跌以後，1996年-2001年築底，2002年開始上漲，2006年，剛好漲到了暴跌前的價格。這正好是宣布爛尾工程基本處置完畢的年份。

爛尾樓盤價值1億，欠債3億，中間2億窟窿。但是房價如果上漲到3億，接手公司就可以不賠錢了。如果再漲到4億，接手公司還會有1億利潤。

中國房地産已經上漲了20年。政府主要依靠房價上漲來解決爛尾樓問題。過去買到了爛尾樓，熬一熬，房價上漲後，自然會把爛尾樓盤活。

但如果房價不繼續上漲，這時候碰巧買到了開發商跑路的爛尾樓，政府對這個爛尾樓可能就束手無策了。

……

爛尾樓隻要産生，絕對沒有想的那麼容易處理，房地産在房住不炒的政策引導下，房價像以前那樣幾年就翻倍的情況，不太可能發生了，所以，這個時候，買入在建的預售樓盤，可要睜大眼睛，小心風險了。

……

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