都說青島這一屆領導班子啥都沒幹，就給老百姓辦實事了。别的不說，看看12月26日，這一天青島的交通，就可謂變化得翻天覆地。

首先是斷頭十幾年的株洲路，終于通了。别看這一段路就短短的幾百米，對整個崂山區的交通提升不可謂不巨大。之前在崂山上班的人們，走跨海大橋去株洲路上班，要麼在保張路上堵至少半個小時，要麼就得繞行汽車東站一帶，現在下橋轉個彎就可以向東直奔崂山創新園。這幸福指數頓時提升了一大截。

當然，備受關注的勁松五路（滁州路-黑龍江路段）也算打通了。之前你們滴針哥曾經瘋狂吐槽勁松五路/勁松三路交界口的紅綠燈，明明勁松五路沒通車，根本就沒有岔道，這個紅綠燈卻偏偏“提前上崗”，還特别“忠于職守”，現在終于不用吐槽了。

當然，現在還是有點小需求，左岸風度北門附近勁松三路/株洲路交界位置的道路，坑坑窪窪，是時候該重新鋪設一下了。

同一天通車的還有遼陽路高架橋。記得當年跟風水師一起共事的小哥曾經誇下海口，說大橋通車以後一定要大半夜帶着摩友去浮山後著名的“萬和韭菜城”門口炸街。高端的樓盤，門口一定要有高架的道路嘛……

可能是說話太損易折，本來人家萬和城業主就是職場精英，天不亮就出門打工，太陽落山才到家，買房又不需要采光，28米樓間距在人家眼裡根本就不能算缺點。但是好歹人家就這麼點在家的時間，總得讓他們多享受一下大城市核心位置的噪音和尾氣吧……

所以現在盡管大橋按期通車，但我這位朋友在一次事故之後，現在已經很少騎摩托車了。

12月26日同期通車的道路還有唐河路-安順路，作為連接老四方/老滄口的重要交通要道，通車以後，可以有效減輕四流路的交通壓力。

這個位置，在我等老市南人眼裡有點偏，既沒有什麼好友住在周邊，更沒有什麼能吸引人過去玩的“點”，可以說好幾年都去不了一趟，找張網圖給大家看看大體位置。希望沒有标錯。

說了這麼一大堆成果，其實最受青島市民關注的，還是青島地鐵4号線于2022年12月26日正式通車。作為橫貫青島市區東西，連接老城區和崂山風景區的地鐵線，4号線通車的意義，還是非常大的。

有人說，青島地鐵4号線是一條上學的線路，把老市南中片幾大名校，上海路“學府街”、浮山後和崂山育才幾大學區都串聯起來了。

還有人說，青島地鐵4号線也是一條就醫的線路，青醫附院、市立醫院、埠外醫院、婦嬰醫院……都在它的沿線。

到底這條地鐵4号線會對青島的學校、醫院周邊擁堵産生多大的緩解作用，還需要靠時間去證明，這裡不能亂下結論，但是數據卻是實實在在的：4号線通車，讓青島地鐵總長度來到了315公裡。

這個數據怎麼樣呢？雖然在全國隻能勉強排名前十，但是放眼海外城市，4号線的通車讓青島的地鐵總長超過了巴黎和馬德裡，現在隻有東京、莫斯科、紐約、漢城（首爾）、倫敦、德裡六座城市的地鐵長度能跟青島比了。這充分體現出我國“基建狂魔”的強大實力。

更重要的是，我們大青島還有N條地鐵在建，再過十年，在地鐵方面，咱們青島把這六座世界名城“挑落馬下”，都不是問題。

網友：中國地鐵跟中國乒乓球差不多，拿全國冠軍很難，拿世界冠軍……好像很容易？

但是，有一點不能不說的是，相比之前幾年的幾條青島地鐵線路，通車之前，網上大量的聲音都幾乎是月月盼、天天盼、時時盼，但是今年這條地鐵4号線，明明臨近通車，明明它把青島地鐵的轉乘站數量“翻了一倍”，但是——網上分析它的聲音雖然有，卻不高。

尤其是相比去年通車的1号線，今年這條4号線，在網絡上的關注度真是低得讓人覺得有些詫異。

為什麼呢？有人說了實話：

1号線通車，對黃島和城陽兩邊的樓市都是重大利好，涉及自身利益，所以房産銷售們自然會大講特講。但是這一次，4号線通車，雖然可以方便周邊居民的出行，但它對于周邊的房産價值，幾乎沒有什麼“加分項”。

沒用的廢話自然要少說，所以青島樓市人，對這條4号線的通車，保持了集體沉默。所以……

那麼，喜歡刨根問底的朋友自然又要問了：一根針，剛才你說四号線是一條重要的上學、就醫線路，學校和醫院都是住房的重要配套，那為什麼周邊有如此多學校、醫院的四号線，對周邊樓市幾乎沒有拉動作用，反而甚至有人說是“減分項”呢？

這個說來就話長了，我們得把青島地鐵4号線掰成幾段，一塊一塊地進行分析。

說到青島老城區，首先得說一個段子：

在青島做網紅，如果你的是城市曆史文化、旅遊餐飲，但凡能輸出觀點，必須能圍繞青島老城區創作話題，市南老城區yyds，台東夜市“恣兒街”研究得細緻入微，讓遊客體會青島獨特的曆史文化，品嘗獨特的青島美食，玩得流連忘返，把那些上了年紀的老青島人哄得眼淚嘩嘩的，“想我小時候如何如何……”這樣說話才能客觀。

但是在青島講青島樓市，但凡能輸出觀點，必須告訴購房者們，青島老城區不行了，老房子有價無市，建築品質和配套水平都堪憂，在青島買房子一定要優先選擇黃島、城陽，有錢燒得沒處花可以去崂山，但是千萬不能在老市南、老市北買房……把那些上了年紀的老青島人氣得吹胡子瞪眼，大吼“看嫩就像個潮鲅”，這樣說話才能客觀。

為什麼會出現這種現象呢？是不是市南市北老城區房子太舊，已經大部分淪為“老破小”範疇呢？其實房子太破舊這點很重要，但不是問題關鍵之所在。

關鍵是：遊客來青島體驗的是紅瓦綠樹，碧海藍天，以及青島特色的風土人情。（所以講青島文化曆史，自然要突出這些東西。）但是數百萬年輕人不遠萬裡來青島生活的年輕人，需要的其實是青島這座城市給他們提供薪資待遇、工作機會。剩下的其實都是附加值。

如果不理解這一點的話，大家不妨想一想，長春、哈爾濱、沈陽、大連這些城市，教育、醫療水平比深圳差嗎？答案是不差，甚至連鶴崗都有四座三甲醫院，一所全國排名前一百的重點高中……

年輕人，都去深圳發展，是因為深圳能提供給年輕人無與倫比的工作機會和薪資待遇，這是東北城市做不到的。

再說，如果年輕人來青島是為了"紅瓦綠樹，碧海藍天”的話，同樣要思考：為什麼大家沒有紮堆去麗江、大理、三亞這些旅遊目的地去生活呢？

同樣道理，深圳能提供給年輕人無與倫比的工作機會和薪資待遇，這也是大理、麗江等旅遊城市做不到的。

所以很簡單，我們直接看一下青島的企業分布數據，就不難得出為什麼樓市人會反複告訴大家“青島市南市北不行了”的端倪：

青島的各家上市公司總部所在地，市南、市北叨陪末座：

再看一下青島專精特新“小巨人企業”分布，市南、市北依然是非常尴尬的存在。

11月底，青島還評比了486家“雛鷹企業”，你們的針哥好事，統計了一下相關數據，不出意料，答案是486家企業裡，市南 市北 李滄一共才38家，還不如黃島區保稅港，或者崂山區株洲路一條街的實力強。

所以，老市南、老市北最大的問題就在于，老青島說這個地方有曆史，有文化，有景觀，也是很多老人的心結所在。但這些東西對于年輕人來說，屬于來旅遊一次就能看完的東西。

說白了，淨化心靈，劃拉眼珠子可以，但是生活怎麼辦？

這就是問題所在：老青島市區，提供給年輕人的就業機會卻非常少，除了行政、教育、醫療、律師等特定行業，基本上就是快遞、外賣、餐飲、小販這樣“販夫走卒”類的工作，不是當下受過高等教育的年輕人想要從事的。

所以，市南和市北這十年的人口變動，我以前發過，大家自己看，是不是很多人嘴上說着老青島情懷，實際上大家早都用腳投票，能跑路的都跑了……

所以，看到四号線開通時候有樓市人分析道：“地鐵4号線開通，意味着東西城市更加互通，對西部老邊區而言，房價會進一步拉低，這可能将出乎不少人的意料，其實有的區域，地鐵的開通反而是減分項，尤其是老城區比如老市南老市北的老破小、老破大，所以，可能得話，趁早轉手，這些區域的這類房屋已經不可能保值了，而且随着時間的推移更加速貶值。”

其實這麼說的都屬于比較客氣的高情商行為，像你們針哥，直接會說“青島買房，第一不買老市南，第二不買老市北，要遠離所有‘有青島味道’的區域，在這些地方你作為年輕人買房無法方便地工作生活，不要被那些不上班，拿着退休金的青島大爺大媽給忽悠瘸了，将來後悔不叠”。

所以我們的結論很明确：青島地鐵4号線西段，也就是青島老城區，不是一個好的買房區域。讓那些思想迂腐的老青島們抱着想傳家的老破小，“自說自話”去吧。

說到浮山後，也有一個段子：青島人當年買房，沒錢買浮山後，青島人現在買房，沒錢買浮山後。

從當年“人見狗嫌”、“打死都不去”的闆塊，發展到現在房價三萬多，浮山後一步步走到現在，自然有其獨到之處。

為什麼浮山後會一步步發展，最後成為青島樓市如此受關注的區域之一？我想已經有人分析得很到位了：

第一、浮山後向西南是五四廣場、香港中路；向東南是金家嶺金融中心；向西是卓越大融城，向東是崂山科創園，向北還是海爾工業園和李村商圈，屬于“交通要沖”。四通八達的地形，和周邊大量就業機會，是這裡房子能“水漲船高”的重要原因。

第二也是最重要的、由于浮山後前幾批業主以高知高才的外地大學生落戶為主，這批人對孩子的教育極其重視，因此浮山後諸社區的對口學校的考試成績也是水漲船高，同步帶動了房價上漲。

平日生活母慈子孝，一寫作業雞飛狗跳，為了孩子嘛，家長們有時候不得不在浮山後迎着高價買房，你懂的。

但是問題就在于，以上客觀利好，已經能讓浮山後的房價從當年幾千塊漲到現在的三萬多，未來還能漲得動嗎？

以某樓市磚家為首的一些吹手，為了賣房當然會勸大家，浮山後房子不愁賣，遼陽路的萬和韭菜城不論多貴都要買。但實際上，答案是否定的。

道理自然不難理解：教育這個東西既然被資本當成生意來做了，那自然也是有成本的。為了孩子上學要花那麼貴的價格買房，那我們年輕人幹脆不結婚，不要孩子，這個錢是不是就可以省下來了呢？

很不幸地是，當下年輕人是這麼想的，也是這麼做的。

這裡，我們直接引用一下某公衆号制作的青島2010-2021曆年出生人口情況。從圖上來看，随着2015年全面二胎的放開，2016到2018年，對于青島來說是一個生育的高峰期。這兩年青島每年新生人口都在11萬以上。

2016-2018年出生的孩子将在2023-2025年迎來入學高峰。按照孩子3-5歲就需要為上學準備房子的情況來看，浮山後前段時間房子價格高高在上還能被很多人一搶而空的奧秘，在這裡迎刃而解。

問題就在于，這張圖也揭示了另一個問題：浮山後的高房價，眼下雖然有其合理之處，但無法長久維持。

2021年新生人口隻有5.68萬，還不到2016年的一半，而且各種數據都指出黃島、城陽由于年輕人口基數大還相對樂觀，傳統市區新生人口減少更甚。屆時市南、市北适齡入學兒童大概率也就是五年前的1/3。

更重要的是，想想眼下“羊了個羊”，你會相信2022年、2023年的出生人口數比2021年多嗎？

那麼，大家再推論一下：到了2025年以後，還想在浮山後求一套房為孩子上學的家長，還有多少？

更重要的是，浮山後的房子，那些容積率三點幾、四點幾的大闆樓，樓看樓，樓挨樓，這些房子品質好嗎？誰都知道，不怎麼好。一個個的萬和韭菜城Plus、萬和韭菜城Pro Max，公攤巨大，采光不足，噪音倒要管飽，真正熱銷的面積段是100-120平米的小套三為主……

客觀地說，浮山後被很多人說成“青島第一住區”，自然不是沒有道理。但是這種房子你真的相信是青島中産階層的永久居所嗎？至少我是不信的。在孩子讀完書以後，浮山後的業主一定會迎來再度改善的浪潮。

所以我們的結論很明确，青島地鐵4号線中段，也就是浮山後闆塊，雖然當下看起來很有競争力，可以在這裡買房，但這個片區發展已經到頂，後面該走下坡路。青島樓市裡，屬于浮山後“唱主角”的時代，已經逐漸過去了。

四号線西段老市區城市界面、居民年齡都已經是“耄耋之年”，中段浮山後也不太可能“百尺竿頭更進一步”，那麼四号線東段的張村河闆塊呢？

不好意思，這兒也有一個段子：在青島買房，如果你覺得張村河價格太貴，可以考慮減錢買浮山後、減錢買新都心，乃至考慮消減預算到五四廣場周邊找找，也許能買到不錯的房子。

張村河的房子價格隻會比浮山後更高，2萬多的價格隻是有些外行癡人說夢，這話說得對嗎？眼下看，似乎是對的。

今年青島第四次土拍，緊靠着青銀高速的兩塊地，被海信和華潤兩家開發商摘得，經過了激烈的多次競争，拍出了18980的高價。

站在開發商角度，高達18980的地價，房價似乎怎麼看也很難低于3萬。

但是——為什麼關鍵又有一個但是——開發商自娛自樂喊出來的價格，市場認可嗎？

這裡我們繼續上數據：崂山張村河闆塊，開發商賣光庫存的房子，需要61個月。而作為對照的一些闆塊，膠州上合示範區需要40個月，膠南西客站36個月，即墨藍色矽谷41個月。

而對青島樓市稍微了解一下的人都知道，這些對照組都是著名的“青島樓市大坑”級别的存在。也就是說，張村河是青島樓市的一個坑中坑，現存的一些樓盤，可能銷售周期都要以十年計，甚至更久。

這還是2021年的數據，以2022年的情況，估計會更難看。實際上就是一句話：張村河的房子，雖然開發商漫天要價，你開發商可以說4萬合理，也可以說8萬更合理，但是超過2萬，市場堅決不認，購房者堅決不買。

為什麼會這個樣子？之前不是說老市南、老市北的時候提到“一條株洲路上的企業就比市南市北之和還多”嗎，為什麼有如此多的就業機會，張村河的樓市還能搞成如此樣子？

一看張村河的城市界面就明白了：标準的豪宅隔壁就是村，三教九流遍地走。學校、醫院，都是村辦的。商場、超市，恕臣妾真的找不到……

開發商：别聽一根針瞎忽悠，你看我們做好的PPT，根據規劃，張村河前景無限，這些東西以後都會……

購房者：我們現在來看，這個張村河，就是各種城中村、群租房，隔壁就是大煙囪、化工實驗室、勞務用工中心……

開發商：不不不，張村河以後會前景無限，根據PPT，青島下一個房價突破5萬的地方……

購房者：我tui……這都些啥……不是平房就是民工，周邊實驗室的排風機沖着你這房子釋放鹽酸硝酸……

來，這個價格給我一個不買浮山後和東李的理由（扭頭就走）

作為樓市人，即使不看去化周期，其實很多人也發現這個問題了，那就是：雖然各路分析大神都陪着開發商把張村河的PPT吹得天花亂墜，但是并沒有誰真的賣出過張村河的房子。甚至可以說，連咨詢的客戶都很少。

為什麼張村河的房子有價無市，其實道理很簡單，沒有山海景觀資源，沒有各種居住配套，單純靠周邊産業，想把一個城市邊緣闆塊擡拉到4-5萬的房價，意味着什麼？

作為對比，濟南奧體金茂府和濟南銀豐玖玺城，作為濟南曆下、高新核心位置的樓盤，集中的産業和總部經濟絕不是崂山區能比的。但是這裡的房子，單價不到3萬。

再做一個對比，合肥政務、西安曲江、鄭州北龍湖、成都麓湖這種公認的“豪宅區”，房價也就是張村河的水平。

對于一個新一線城市而言，4-5萬的房價絕不是随便喊的，更何況，張村河所有的配套，全都是PPT。

所以張村河的房子，成為某些開發商和他們雇傭的樓市鼓手“自己關起門來自己嗨”的存在，不出任何人的意料。實際上就是周邊原始村落級别的城市界面、生活配套和開發商喊出來的城市頂級豪宅區的價格形成了尖銳的矛盾。

站在開發商角度，會覺得拿地都兩萬了，三四萬的房子價格應該非常正常，這個地方的房子，應該比浮山後貴多少。但是站在購房者角度，如此配套的區域，房價居然比城陽、黃島還貴，那大家不買就就是了。别的地方又不是買不到房子。

這就是張村河房子有價無市的真谛。

作為樓市人，張村河兩岸的城市改造最後能發展到什麼水平，PPT上承諾的各種配套、寫字樓最後能建設成什麼樣子，不是我應該去做出評價的。

但是這裡你們滴針哥要說：一個闆塊的房價，尤其是一個體量還不小的闆塊的房價，是應該随着城市建設發展逐漸完備、産業人口導入而逐漸上漲的，一個還沒改造完畢的城中村闆塊，既無配套，也無對應人口，就想把房子賣出隔壁城市頂豪的價格。這是不現實的，最後一定會撞牆。

至于咱們樓市人，可以放心滴給個建議，張村這個闆塊是可以随便說的，既可以吹上天，也可以踩下地，都沒有風險。因為你在這裡本來就沒有客戶，幾年之内也不會有。

所以我們的結論很明确，青島地鐵4号線東段，也就是張村河闆塊，請大家捂好錢包，讓開發商的PPT再舞一會，管它“四萬才合理”，還是“青島下一個房價突破5萬的區域”，都無所謂，反正過個五年、十年，可能還是這些開發商，他們還在賣這些房子。

所以，大家可以清晰地看到結論：

地鐵4号線西段對應的青島老城區，已經是人口逐年減少、産業流出的的老齡化區域。不是好的買房區域。

地鐵4号線中段對應的浮山後闆塊，雖然當下如日中天，但是“水滿則溢，月盈則虧”，已經很難是青島樓市下一步重點關注的區域。

地鐵4号線東段對應的張村河闆塊，配套還是村級水平，但是開發商漫天喊價，那就讓他們的PPT再飛一會好了。

不管是怎麼看，四号線周圍的闆塊，要麼太老，要麼太飄，好不容易有個浮山後，還是已經發展到頂峰的成熟闆塊，不需要它的刺激，所以它隻能方便周邊居民出行，卻很難對周邊小區的房價形成利好，也難怪大部分樓市人不願意提。

反觀去年的1号線，南段連接黃島唐島灣、薛家島，又把13号線串聯進線網，直接對青島樓市銷量最大的靈山灣闆塊形成利好。而1号線北段又直通正陽中路、未來之城，未來還得通過7号線連接即墨西。所以不管是城陽、黃島、即墨、膠南各大闆塊的樓市人自然都要對它大說特說。

冰火兩重天的局面，就此形成。

當然其實嚴格來說，青島地鐵4号線，對樓市還是有一定利好的。

有心人可能會發現，地鐵4号線在張村與11号線有一個換乘站，這意味着孤懸在外的11号線更深地融入了青島地鐵網，對藍谷的樓市，肯定是一個利好，至少對于藍谷居住的購房人而言，前往汽車東站、浮山後、大融城都要更加的方便了。

但是，藍谷闆塊畢竟還是太弱小了，很難像去年1号線那樣牽動全局。有限的聲音，很難引起所有人的注意。

最後還得說一句，看到這篇文章，有些人可能會說，你這不是把地鐵4号線說得一文不值嗎？其實不是。

作為樓市人，做出分析的是地鐵對樓市的影響。但樓市隻是城市生活的一小面。青島地鐵4号線雖然對房價的刺激意義不大，但是對于青島居民的出行，不管是上學、就醫、去崂山觀光旅遊，意義都非常大。這不是能用房價來解讀的。

就像我在講老城區的的時候，提到的那個段子，為什麼在青島講曆史文化、旅遊觀光和講樓市，對待老城區的态度要反着來，這是值得每一個理性的青島人深思的。

對于我個人而言，面對業已通車的青島地鐵4号線，當然是要瘋狂的吐槽：你們滴一根針在黃島有三套房，團島還有房，就盼着4号線通車去科技街能方便一點，結果最關鍵的市立醫院與1号線的換乘站竟然暫不開通！！

那這4号線對我有啥意義呢？去科技街買鼠标、買硬盤，修手機，找那些一起玩機的燒友弟兄吹牛聊天，還不是得坐1号線到台東換2号線倒着往回跑啊！！

我們，見證青島30年房地産發展，親身曆經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鑽研青島樓市真相。

我們的口号是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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