近日，《廣州市住房和城鄉建設局關于剩餘經濟适用住房銷售有關問題的通知（公開征求意見稿）》（簡稱《通知》）發布，以妥善處理廣州剩餘經濟适用住房銷售有關問題，明确經濟适用住房的退出制度以及與現行住房保障制度的銜接過渡機制。

《通知》顯示，針對廣州市已立項建設，且在本通知印發當日仍未簽訂《經濟适用住房買賣合同》的經濟适用房，市住建局或将面向符合資格的低收入困難家庭進行銷售。不過，由于廣州自2012年起，除已批準立項的項目外，暫停新建經濟适用住房，所以此次推出的經濟适用房屬于剩餘房源，并非增量房源。

數百套經适房或以評分排序方式銷售

經濟适用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理标準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟适用住房建設用地以劃撥方式供應，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，出售價格實行政府指導價，曾是主要的産權型保障住房。據了解，2012年後，除已批準立項的項目外，廣州市暫停新建經濟适用住房。為妥善處理廣州市剩餘經濟适用住房銷售有關問題，明确經濟适用住房的退出制度以及與現行住房保障制度的銜接過渡機制，印發了本《通知》。

根據《通知》，此次推出銷售的“剩餘經濟适用住房”，指的是廣州市已經立項建設，且截至該《通知》印發當日仍未簽訂《經濟适用住房買賣合同》的經濟适用住房。據市住建局透露，此次推出的經濟适用住房有約幾百套，是位于大觀路附近的天麓南項目，面向持有《廣州市經濟适用住房準購證明》、且有效期在2013年4月12日（含當天）之後，同時未被取消輪候資格的輪候家庭銷售。購房前，需要由市住房保障部門會同民政部門組織對已登記購房意向的輪候家庭進行購房資格複核。

本次經濟适用住房銷售或采取評分排序的方式。《通知》印發後推出銷售的剩餘經濟适用住房，輪候家庭按《通知》印發當日，經濟适用住房系統中原有經濟适用住房輪候打分标準和家庭年收入标準計算的輪候分數參加評分排序，自該《通知》印發次日起，輪候家庭的評分不再調整。廣州市剩餘經濟适用住房銷售完畢後，不再推出銷售經濟适用住房，未能成功購得經濟适用住房的輪候家庭，符合廣州市公共租賃住房和其他政策性住房申請條件的，可以按照有關規定承租公共租賃住房或者享受其他政策性住房。

經适房曾引起萬人争購，也曾遇冷

據悉，廣州是全國最早實行經濟适用房的城市，早期比較有代表性的經适房社區有白雲區的同德花園、澤德花園、積德花園，天河區的棠德花園，海珠區的聚德花園等。2006年廣州批準建設包括同德小區二期、赤崗小區二期在内的7個新社區項目。2007年，廣州繼續加大新社區經濟适用房住房用地供應，新增14個建設項目，建設面積約194.1萬平方米，可建住宅2.3萬套，14個新社區經濟适用住房建設項目分别位于荔灣、天河、白雲、海珠、黃埔等區。這一年，廣州首次公開進行大型的經濟适用房預登記，據當時媒體報道，現場出現了萬人排隊争購經适房的情景。

也是在2007年，國家出台了《經濟适用住房管理辦法》，對購買經适房的申請條件、程序、買賣規定等作出要求，明确購房人購買經适房滿5年，可按照屆時同地段普通商品住房與經濟适用住房差價的一定比例交納土地收益等相關價款後，上市轉讓經濟适用住房。當時，廣州也依照上述《管理辦法》制定了經濟适用住房購買對象需符合的四項條件：擁有廣州市城鎮戶口；家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面積低于10平方米；未享受購買房改房、解困房、安居房、經濟适用房和參加單位内部集資建房等購房優惠政策。

不過才過去一年，廣州經适房銷售就傳出遇冷消息。2008年11月，廣州推出的2145套經濟适用房，隻有975套房屋被中低收入家庭認購，餘下1170套房遭棄購。據當時媒體報道，不少棄購者的理由是承擔不了經适房價格，也有部分市民表示經适房的交通、公服配置條件較差。但住房需求是依然存在的，2008年，廣州首次針對低收入住房困難家庭住房狀況的調查結果顯示，全市約有7.7萬戶低收入住房困難家庭。因此，廣州市住房保障規劃也在2008年開始調整，相關部門開始制定經适房的租售并舉政策，以解決達不到廉租房條件但又買不起經适房的住房困難家庭問題。同時，大幅增加廉租房建設。

2017年5月，購房者參觀廣州經适房項目金沙洲金禦苑小區。該項目由于均價僅6000元/平方米且近地鐵，受到追捧。南都記者 馬強 攝（資料圖）

經适房推進過程面臨争議不斷

其實，在經适房的發展過程中，争議一直不少。2005年全國“兩會”期間，全國政協委員傅繼德《關于停止開發建設經濟适用房》的提案，在代表、委員當中掀起波瀾。傅繼德提出，經濟适用房建設存在諸多弊端，如容易滋生腐敗、開發商暴利、購房資格“灌水”等等。2011年，全國人大代表、廣東省清遠市人民醫院副院長周海波在接受媒體采訪時也表示，政府要保障基本居住需要，但沒有義務滿足産權房需要。他認為，廉租房、公租房都隻租不售，有社會公共福利和住房社會保障性質，而經适房本質是具有社會保障性質的商品房。

富人“裝窮”、造假以通過經适房申請；經适房并不“經濟”，中低收入人群也無法承受而棄購……經适房暴露的問題越來越多。于是，2012年起，廣州市住房保障辦宣布不再新批準建設經适房，以廉租房與公租房為主的租賃型保障房成為廣州住房保障體系的主力。

對于廣州經适房的“興衰浮沉”，廣州市社會科學院高級研究員彭澎認為，經适房曾發揮了一定的曆史作用，但制度設計也存在一些弊端。“五年後可以取得完全産權上市交易，就讓一些人想通過弄虛作假方式去騙取經适房。”此外，廣州也出現過将申請到的公租房轉租牟利的案例。

而對于争議聚焦的“産權”問題，廣東省房地産研究會執行會長韓世同則認為，經适房的監管不夠嚴格、定價标準不夠科學是經适房最終需“退場”的主要原因。“當年的經适房和廉租房，基本借鑒了香港的居屋和公屋。但是，居屋和公屋都是按照市場房價和租金的七成左右比重來定價的，比如與均價1萬元商品房同等條件的居屋賣7000元，始終保持一定的優惠，同時也有利潤，居屋賺的錢還可以用來支持公屋。而經适房當時采取了不計地價的模式來定價，差不多就是工本價了。随着這幾年地價上升，經适房與商品房的價格差距進一步拉大，引發的不滿也就逐漸增多。”

2019年5月10日，廣州白雲區金禦苑開放公租房樣闆房供市民參觀。

南都記者 馬強 攝

未來：

廣州保障房以公租房為主，拟推共有産權房

雖然廣州目前的保障性住房已經以公租房為主，但是目前剩餘的幾百套經适房，還是有待處理的“遺留問題”。此次《通知》也重申，需要對輪候家庭進行購房資格複核，要求申購輪候家庭無自有産權住房，或者現自有産權住房家庭人均建築面積低于15平方米；家庭年人均可支配收入按照廣州現行公租房保障線準入限額，并同步調整家庭資産淨值限額，以體現“保障性”。不過，彭澎認為，對于剩餘公租房最理想的處理方式還是将其全部轉化為公租房，對符合條件者出租。

“無論是經适房還是公租房，都是政府主導的保障性住房，這批經适房是可以轉化成公租房的。” 韓世同也持相同的觀點，“我認為經适房存在定價不合适的問題，而如今這批‘末代’經适房的定價就更為複雜了。首先，由于目前的房價比之前上漲較多，如果按照之前的标準來定價，和目前周邊商品房的差價過大；如果要加價出售，也沒有一個清晰的提價标準。再者，這批經适房面臨着‘僧多粥少’的情況，大部分輪候家庭趕不上‘末班車’，難免出現不平衡心理。”

韓世同還提出，這批經适房還可考慮轉換成為共有産權房出售。“國内有不少城市已經在推出共有産權房，它類似于香港的居屋，定價比市場價低一些，但也會依據市場價格而變化。而且，共有産權房采取的是政府和個人共同持有産權的模式，也可以發揮出保障性住房的功能和作用。”據了解，目前廣州南沙區已在探索試點共有産權房，今年4月28日市住建局局長王宏偉出席廣州市政協“有事好商量”節目時，也透露廣州正研究共有産權住房制度，如何申請、分配，按什麼價格買，将會在制度上給予明确。

在彭澎看來，共有産權房可以理解為經适房的“升級版”。“我覺得廣州可以先少量試點，取得經驗，再研究有無推廣的價值。”韓世同則希望廣州可以“大力推動”共有産權房建設。“廣州南沙試點共有産權房，主要是為人才所用，還不具備普遍性。目前廣州市的保障性住房是以租賃性質為主的，缺乏産權型的保障房，而對于買不起商品房，但租房也滿足不了訴求的這部分人群，政府還是要考慮去推動共有産權住房。”

采寫：南都記者 李鑫 實習生 白桦

攝影：南都記者 馬強

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!