一直以來，在物業與業主的關系中，物業總是以“管理者”的身份自居，把業主當成物業管理的對象。過去，一講到物業，也會不自覺地将“物業”與“管理”聯系到一塊，仿佛業主就是低人一等。《民法典》首次把“物業服務合同”寫進去，并把它作為合同編的一章。“物業服務”與過去“物業管理”的表述，雖然僅有兩字之差，但含義卻大不相同，《民法典》中“物業服務”的表述更體現了業主與物業公司之間的平等性。

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“物業服務合同”簽訂的雙方是業主和物業公司，而“平等”是合同的基本原則，因此，《民法典》将物業公司與業主之間的關系定位為平等的合同關系（提供服務者與接受服務者之間的關系），而并非管理者與管理對象之間的關系。

《民法典》對物業公司作為物業服務提供者應履行的義務和業主作為接受服務者應享有的權利都進行了詳細規定。

《民法典》第942、943條，對物業公司在物業服務合同中應盡的義務作了規定，具體來講主要有以下内容：

（1）對業主共有部分的管理和維護。主要是對物業服務區域内建築物及附屬設施等共有财産進行管理和維護。如小區内日常衛生的打掃、蓄水池的清理、電梯的維護、綠化養護、公共電路電器設備的修繕等。

（2）維護小區内的基本秩序。小區的基本秩序，是業主正常生活的重要保證。如對小區内的擾民行為、對小區内亂停亂放行為、對亂傾倒垃圾的行為等進行制止或對其他違反治安、環保、消防等法律法規的行為進行制止和向相關部門報告和協助處理。

（3）保護業主的人身、财産安全。保護業主的人身和财産安全，是物業服務最重要的内容。設想一下，如果小區聘請的物業，不能盡到基本安保義務來保障業主的人身和财産安全，那麼物業也就形同虛設，提供的物業服務也肯定是不達标的。

（4）定期公開物業服務事項。物業公司應定期向業主公開并向業主大會、業主委員會報告物業服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費标準、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況。如物業服務項目有哪些、電梯廣告收入情況、車位出租收益情況等，都應該定期向業主公開。

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業主作為物業服務合同的一方，享有相應的合同權利，《民法典》第278、282、285條，對業主在物業服務合同中享有的權利作了規定，包括以下幾個方面：

（1）對共有部分收入分配的權利。物業公司利用小區業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本後，屬于業主共有。如小區利用電梯或其他共有部位設置廣告、利用業主共有的道路設置車位出租，這些經營産生的收入，扣除合理成本後所得的利潤，屬于業主共有，業主有分配的權利。

（2）監督物業公司的權利。業主作為物業服務費的支付主體，也作為接受物業服務的對象，有權對物業公司提供的物業服務事項，如收費項目、收費标準、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等進行監督并對物業公司進行詢問，物業公司應及時答複業主就以上事項提出的詢問。

（3）解聘物業公司的權利。業主認為物業公司提供的物業服務不達标，享有依照法定程序解聘物業的權利。法律規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且表決人數過半數的業主同意，可以解聘物業公司。

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