前幾天有位姑娘問我：“我大學畢業來這個城市五年了，一直租房住，前段時間看到售樓部的廣告，某知名小區住宅樓單價15000一平方米，而公寓的價格隻要8000元一平方米，還是兩層，我有點心動，想買套小公寓過渡一下，到底能不能買呢？”

估計很多年輕人都有這樣的想法，大學畢業後留在了大城市，但一直租房住，搬家是常态，所以很想擁有一個屬于自己的家。

那麼我來說說公寓的優勢和劣勢，抽絲剝繭的給大家分析公寓到底能不能買。

一、先說什麼是公寓。

其實在中國的法律中并沒有公寓這種說法。國内的土地隻有商業用地和居住用地兩種，産權分别是40-50年和70年。在土地上蓋起來的房子分别是辦公樓、商場和住宅樓。但是開發商想要快速的把商業用地上的房子賣出去，于是就會告訴客戶，我們這房子既能辦公、經商又能住人，于是公寓就出現了。

普遍來說，商業用地的價格會比居住用地要便宜，所以公寓的價格相對來說也會便宜很多。

所以說白了，公寓就是辦公樓裡住人的房子。

二、公寓的優缺點。

優缺點不能一概而論，下面我就各方面分開讨論。

1、居住的舒适性

一般公寓的布局類似辦公樓或者學生公寓，一層20戶左右，所以居住的人比較多，可能有開公司的，開淘寶店的，做民宿的，環境相對嘈雜。當然，也有一梯隻有幾戶的，但比較少見。

一般來說公寓無綠化或者綠化面積很小。

2、戶型、朝向。

不能簡單的說公寓的戶型和朝向就不好，肯定有戶型好的，這個要一分為二來看。但因為布局的限制，一般的公寓戶型都很難做到南北通透，通風相對都比較差，再加上普通的公寓都沒有陽台，不僅曬衣服不方便，夏天室内還容易悶熱，需要開空調。

3、商水商電，水電費比民水民電要高。

這個要具體看所在的城市，有的地方高出30％左右，有的地方高出好幾倍，所以如果決定購買，一定要問好水電的價格。

一般的公寓都沒有燃氣，做飯隻能用電。

4、隔音

公寓一般都是框架結構，隔牆都是用的輕質材料，相對來說隔音效果不是太好。

5、樓上樓下

公寓（也就是辦公樓）的層高是有限制的，因為地域不同，各地的規定是不一樣的，一般層高限制是4.5-5.2米左右。這個高度作為住宅來說，按一層算太高了，按兩層算又不夠高，于是開發商要想出來的另外一個辦法：LOFT。所以我們看到的很多LOFT就是公寓改造過的（會有少量住宅性質的LOFT，不讨論）。

同時因為層高不夠，所以一般客廳會做成挑高的。

小LOFT的樓上樓下結構看起來很有美感，但真正居住起來卻不是很方便，比如半夜想要洗手間還要下樓梯。

我曾經因為出差的原因租住過幾個月的公寓，樓上樓下确實非常不适應，有時候工作了一天很累，剛剛到樓上的卧室躺下休息，突然發現忘記拿東西了，不得不跑到樓下再去拿一次，很不方便。

6、無學區，不能落戶。

一般公寓都是沒有學區的，也不能落戶，如果想要結婚生子，解決孩子的上學和落戶問題，公寓确實不是好的選擇。

7、公寓在購買時無法用公積金，隻能用商用貸款。

8、公攤大。

我認識的一位網友購買的公寓建築面積64，實際下層使用面積才38平。當然，加上上層的使用面積，差不多在60平左右。這個要一分為二來看。

9、升值潛力。

因為公寓的産權一般隻有40-50年，二手交易的稅也比較高（具體看各地相關規定），所以公寓的升值潛力相對住宅來說會差很多，所以變現能力也比住宅差很多。

說白了就是公寓沒住宅漲的快，也沒住宅好賣。

10、租售比

租售比普遍比住宅要高，簡單來說就是收回成本的速度比住宅快。但是，不要高興的太早，在普遍租售比都不高的現在，把錢存在銀行裡的利息都比收的租金要多。所以租售比并不能作為該不該購買公寓的最終因素。

當然，如果有些大城市租售比很高，如果是投資的話，好像可以考慮購買。但這時候你要考慮另外一個問題，未來房價上漲，公寓的漲幅 租金價格能拼的過住宅的漲幅嗎？

11、價格。

這是公寓最大的優勢，就是價格便宜。假如同樣是使用面積一百平方米的房子，公寓的價格大概是住宅的一半甚至四分之一。

總結：

公寓價格便宜，适合手裡沒錢的年輕人過渡用，尤其是價格居高不下的一線城市。但除了要考慮戶型、居住環境等因素外，還要考慮将來的學區和落戶問題，的變現是否方便，畢竟不太可能一輩子住在公寓裡。

如果拿不定主意，我建議在你想買的公寓附近找一間正在出租的租住一段時間再做考慮，畢竟公寓即使便宜，總價也不低。

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