一文講清農村拆遷安置房買賣合同的效力? 随着城鎮化和鄉村振興戰略的深入推進，農村基礎設施條件大大改善，新鮮的空氣、健康的蔬果、淳樸的環境吸引越來越多的城裡人回歸鄉村同時，農村宅基地、拆遷安置房轉讓價格之低廉，給處在城市房地産價格重壓之下的人們帶來“可趁之機”，故城裡人購買農民宅基地房屋、拆遷安置房等現象也凸顯出來但是這種買賣也伴随極大的法律風險本文結合現行法律、法規，一探城市人口購買農民拆遷安置房合同效力問題，今天小編就來說說關于一文講清農村拆遷安置房買賣合同的效力?下面更多詳細答案一起來看看吧!

一文講清農村拆遷安置房買賣合同的效力

随着城鎮化和鄉村振興戰略的深入推進，農村基礎設施條件大大改善，新鮮的空氣、健康的蔬果、淳樸的環境吸引越來越多的城裡人回歸鄉村。同時，農村宅基地、拆遷安置房轉讓價格之低廉，給處在城市房地産價格重壓之下的人們帶來“可趁之機”，故城裡人購買農民宅基地房屋、拆遷安置房等現象也凸顯出來。但是這種買賣也伴随極大的法律風險。本文結合現行法律、法規，一探城市人口購買農民拆遷安置房合同效力問題。

一、我國基本土地制度

我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群衆集體所有制。簡言之，我國的土地一部分屬于國家所有，一部分屬于農民集體所有。城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。個人、單位不享有土地所有權，但是可以以出讓、劃撥等方式享有國有土地使用權。而對于集體所有土地使用權，除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使土地使用權依法轉移的之外，現行法律嚴禁出讓、轉讓或出租集體所有土地使用權用于非農建設。

二、安置房買賣合同效力分析

安置房是因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房因所在土地性質不同，其買賣合同的效力也不同。

1、買賣國有土地上依法建設的安置房，合同有效。

在國有土地上依法建設的拆遷安置房，在交易對象和時間上受到當地政策規制（一般5年不能上市交易），但政策不是法律和行政法規，政策的禁令不能作為合同無效的情形。因此，安置房的交易與普通房地産無異，隻要沒有《合同法》第52條合同無效的相關情形，該買賣合同就具有法律效力。

《房地産管理法》第38條及其他相關法律法規規定了房屋禁止轉讓的各種情形，但合同效力屬于債權範疇，物權行為無效并不必然導緻債權無效。與此同時，安置房因政策或其他原因暫不能辦理不動産權證的，也不因此導緻買賣合同無效。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第3條也持此種觀點，即出賣人因未取得所有權或者處分權緻使标的物所有權不能轉移的，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，法院應該支持。

2、買賣農村集體所有土地上還建的安置房，合同無效。

《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。根據房地一體主義，轉讓土地上房屋的，土地使用權一并轉讓，但由于農村集體土地使用權禁止轉讓，故其上的房屋也不能轉讓。而且，該條款是效力性強制規定，屬于《合同法》第52條合同無效的情形之一。因此買賣農村集體所有土地上還建的安置房的，合同無效。

根據《合同法》第58條規定，合同無效，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，都有過錯的，應當各自承擔相應責任。故安置房買賣合同無效的，買賣雙方各自返還房子和購房款，有過錯的依法賠償，但是合同中約定的違約條款因合同自始無效而失去效力，即當事人不能要求對方依合同支付違約金或承擔其他違約責任。

3、還建指标買賣合同是否有效關鍵在于買賣的還建指标房所在土地性質是國有土地還是集體所有土地。

實踐中很多還建戶并非以建成的還建房交易，而是将“還建房指标”進行交易。與還建房買賣合同不同，還建房指标買賣合同所涉及的交易對象尚不存在房産等實體，交易各方所交易的對象僅是所謂的指标，即一種資格、一種期待性财産權利。從合同名稱及内容上看，各方當事人所進行交易的是安置房指标，但究其本質，當事人所交易的客觀對象實質上是“依據該指标可以獲得的安置房源”。所以，隻要客觀上出售人有取得安置房的期待權利，且無其他合同無效事由的，雙方訂立的合同就應屬有效。但是，待建還建房是若是村集體經濟組織對失去宅基地農戶的集中安置，土地性質是農村集體土地的，因該合同違反《土地管理法》第63條的強制性規定而歸于無效。

三、典型案例

1、龐文鳳與徐飛、曹磊确認合同無效糾紛（武漢市漢陽區人民法院 案号：（2018）鄂0105民初3651号）

案情概況：原告龐文鳳與被告徐飛系夫妻關系。2014年9月，拆遷人武漢仙山鴻宇商貿有限公司就被拆遷人徐飛位于武漢市漢陽區仙山村的房屋，簽訂《集體土地房屋拆遷補償安置協議書》，約定由武漢仙山鴻宇商貿有限公司按照“拆一還一”的标準，給予徐飛安置拆遷房屋還建面積一千餘平方米。拆遷安置房共分三期分配。2016年4月20日，在徐飛的拆遷安置房還未實際分配的情況下，被告徐飛與被告曹磊經案外人尹亮介紹，就徐飛即将還建的房屋簽訂了一份《購房合同》。安置房建成後曹磊于2018年1月入住，曹磊夫婦及子女、父母均居住在該房屋内。2018年5月，龐文鳳到涉案房屋處看房，知道房屋已經被出賣給曹磊的事實，以未經房屋共有人同意為由，訴至法院請求确認購房合同無效。經法院調查取證，涉案房屋所在地塊為集體土地性質，未取得國有土地使用證。

裁判要旨：徐飛與曹磊簽訂的《購房合同》及《購房合同變更》，雖是雙方真實意思表示，但雙方約定買賣的還建安置房系城中村改造拆遷還建房，涉案房屋所在的土地性質依舊為農村集體所有土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十三條的規定，拆遷還建安置房系集體經濟組織在集體土地上集中建設用以安置本集體經濟組織成員的農民住宅，其建設目的為保障農民的基本住房，交易隻能嚴格限制在同一集體經濟組織内部成員進行。曹磊并非仙山村村民，其與徐飛不是同一集體經濟組織成員，不符合農房買賣的條件，故被告徐飛與曹磊簽訂的購房合同，違反了法律的禁止性規定，依法應當确認無效。

2、祝葉英與虞志軍買賣合同糾紛（上海市浦東新區人民法院 案号：（2015）浦民一（民）初字第24439号）

基本案情：原告祝葉英和被告虞志軍于2008年4月25日簽訂了《動遷安置房面積購買權轉讓協議書》，該協議書約定，原告以60，000元的價款獲取被告名下的86.79平方米的安置房面積購買權。另約定，如一方違約，違約方需向守約方支付違約金100，000元。協議書簽訂當日，原告即支付被告60，000元，被告向原告出具了收條，并向原告另行出具了承諾書，稱所轉讓的86.79平方米安置房面積經其妻子周雲同意。然協議書未約定上述安置房面積的轉讓期限。至2015年2月，原告欲通過被告協商并辦理購房事宜。被告已不知去向，且發現被告将涉案購房面積又轉讓給案外人購買之事實。因而導緻原、被告簽訂的協議因被告違約而無法履行。故原告于2015年7月1日訴至本院，請求判如所請。

裁判要旨：原、被告之間簽訂的動遷安置房面積購買權轉讓協議是雙方當事人的真實意思表示，且合同内容亦沒有違反法律禁止性規定，故對原、被告雙方均有約束力。本案中，原告提供的涉案證據能證明因被告的違約而導緻雙方所簽協議不能履行，故原告要求解除協議，返還給付被告的60，000元價款，并按合同約定由被告承擔違約金100，000元之訴請于法有據，應予支持。

3、陶峰波與李偉、湖北省武漢東湖新技術開發區豹澥街道辦事處丁峰村村民委員會買賣合同糾紛（武漢東湖新技術開發區人民法院 案号：（2015）鄂武東開風民商初字第00044号）

基本案情：2010年2月，原告陶峰波委托萬丹在豹澥街購買房屋。第三人程福地聽案外人鮑喜明說有熟人被告李偉要賣還建房，就将此信息告知萬丹。經第三人程福地聯系，萬丹與被告李偉見面商談還建房買賣事宜。

2010年3月7日，買方原告陶峰波（甲方）與賣方被告李偉（乙方）簽訂《房屋買賣協議》一份。該協議約定：甲方自願将F042拆遷還建房（待拆遷房屋）的120平方米還建房屋賣給乙方，雙方商定成交價格為156000元；甲方在本合同簽訂之日将對該房屋的全部權利轉讓給乙方，待交房後甲方需無條件協助乙方辦理過戶手續；出賣的房屋如存在産權糾紛，由甲方承擔全部責任；如有違約，違約方願承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用，違約費用不低于該房屋市價的200%等内容。後因多次聯系被告李偉解決交房未果原告訴至法院。

裁判要旨：我國土地性質分為國有土地和集體土地，案涉《房屋買賣協議》上的标的房屋指向的是集體土地上的F042号房屋拆遷後的待建還建房，而此類待建還建房是村集體經濟組織對失去宅基地農戶的集中安置，土地性質是農村集體土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。原告陶峰波要實現其與被告李偉簽訂《房屋買賣協議》的目的，就必須使案涉房屋的所有權和土地使用權同時轉讓，但案涉房屋的土地性質不得轉讓，則被告李偉将集體土地上的F042号房屋拆遷後的待建還建房屋轉讓給原告陶峰波的行為違法了法律的強制性規定，故根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規定，原告陶峰波與被告李偉于2010年3月7日簽訂的《房屋買賣協議》無效。

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