時光巨輪載着我們即将跨越2021。

回顧2021年，上半年波濤洶湧，下半年兔死狐悲，樓市衆生相，無限制地沖擊着人們的認知格局，與此同時新增的購房需求每天都會産生。

很多朋友扛不住壓力，後台問2022年還适合買房嗎？未來的房子還有價值嗎？今天就給大家一些建議。

01

房住不炒依舊是主旋律。

據中原地産統計，全國房地産調控政策次數在2021年前11個月已累計高達586次，與去年同期相比，累計漲幅高達28%。

預計2021年房地産調控政策次數将刷新曆史年度記錄，平均單月超過50次調控，都是曆史第一次出現。

另外，在12月26日的《新聞聯播》中，罕見的對房地産進行了2分半的報道，并采訪了住房和城鄉建設部部長王蒙徽。

從采訪内容來看，基本上對明年的樓市政策定調了，那就是“穩”。

而從推出了二手房指導價和集中供地政策來看，是要把房價定格在一個穩定的安全氣囊中。

02

秒光神盤或成曆史。

據不完全統計，西安2022年待上市純新盤62個，主城區隻有38盤。

其中港務區作為主城房價窪地，随着金地、華潤、中冶等紅盤陸續（即将）收官，加上今年拿地價的提升，區域内明年的房價勢必會水漲船高。與之相同的還有曲江和軟件新城闆塊。

除熱門區域外，像是西鹹新區的冷門闆塊或将更加難賣！

此外，在項目同質化明顯的當下，豪華的售樓處、差不多的戶型、幾乎一樣的外立面……區域整體銷量遇冷，要是在沒有什麼亮點能打動購房者的話，個别項目想要突破則更難上加難。

03

警惕爛尾風險。

2021年，可以說是曆史上房企最煎熬的一年。

根據人民法院公告網公布的房地産破産文書，自2021年以來，全國範圍内破産房企已超240家。平均一天就有一家房企倒下，甚至還有品牌房企接連暴雷。

沒辦法，為了防止開發商因債務違約，引發金融風險和爛尾房風險，年底這段時間，高層不得不出台了一攬子計劃，定向疏解困難。

透過這些信号可以看到，對于那些高信用、低杠杆的開發商高層可能會伸出援手會救，但對那些不良開發商面對的就是“強制清除”。

因此，對于購房者來說，此時選擇一個穩健的房企顯得尤為關鍵。央企、國企的開發商不僅更好的資金實力，而且有更精細的管理能力，後期樓盤出現問題的概率相對較小。

所以特别提醒大家，在買新房時，要對開發商的資質進行背調，盡量選央企或者國企背書的。

交錢時，一定要注意是否打進了銀行監管賬戶。對于那些工抵房，打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不建議買，很有可能出現爛尾或跑路。

04

疫情或将幫助樓市消化房價泡沫。

這段時間阿拉善、上海、杭州、西安疫情肆虐，封控管理之下，新房售樓處、二手房中介門店，間歇性“躺平”，也讓我們明白一個事實：

未來疫情防控将成為常态，病毒也将長期與我們的生活共存。

疫情也就成了影響樓市周期的一大因素。

購房者出不了門，需求急速下滑，而賣房子的人保持不變，需求和供給之間出現傾斜，相當于給了樓市“定向利空”。

而階段性摁下房價上漲的鍵，也能有效起到抑制樓市過熱的功效。

04

二手房觸底指日可待。

西安二手房原本就處于下跌姿态，遭此利空，會加速回落，直至達到基本面。

目前西安二手房房源挂牌數量已經突破了10萬套，再加上2018-2019年賣出的僅30萬套房子也即将在2022年陸續解套。

這也就意味着，明年二手房的存量将要達到一個新高。

另外，疫情過後，擠壓的一部分購房需求或者置換需求會加速釋放，在挂牌房源增多的同時，也會迎來不小的去化。

而這個“築底”時間，可能會在4、5月，随後會迎來回暖。

05

買房不能隻關注單價，而忽視了持有成本和總價。

根據中國房價行情網的數據顯示，截止到12月底，西安房價為17376元/㎡。國家統計局關于今年西安新房漲幅則維持在0.6%左右。

假設你購買一套面積百平的房子，按照首付四成計算，每年還貸成本大約是總房價的4.3%，如果再加上物業費、停車費以及折舊費用等，持有成本明顯大于房價漲幅，實際上是虧本的。

另外，去售樓處看房，千萬别隻問單價，還要問總價。記住，總價才決定了你到底能買到什麼樣的房子，而單價隻能決定你買的爽不爽。

06

選對闆塊，比選擇哪個盤更重要。

買新房，大部分時候是闆塊決定打新的價值。

優先選主城，不論是港務區、航天/長安還是城北未央湖，這幾個闆塊買，要比你買遠郊新房或者規劃的概念新城來說，抗跌風險要穩妥的多。

如果選錯了闆塊，即便是精心挑選了闆塊内最具價值的樓盤，流通性、漲幅也不會太好。

07

同等價格選配套最好，同等配套選價格最低。

不同的房子，價格之所以能站在同一梯隊，恰恰是因為各方面優勢綜合下來，價值差異并沒有那麼大。

如果某套房子真的有絕對優勢，那麼價格自然也不會在同一個段位。

反之，如果某套房子價格有足夠大的優勢，一些配套、戶型之類的缺陷也就沒那麼重要了。

在有限的預算下，判斷一個房子能不能買，不應該是主觀感覺價格貴不貴，而是要看同樣的價格有沒有更好的選擇。

大多數情況下，同樣的價格想獲得更多優勢，要麼加錢，要麼對需求做妥協，終歸需要做出取舍。

08

剛需買房，外部配套＞内部配套。

一般來講，配套分為兩部分：外部配套指交通、商業、學校、醫療、生态以及産業等影響地段價值的因素。

内部配套指戶型、樓間距、綠化率、容積率、梯戶比、車位比等影響居住體驗的因素。

剛需買房時，往往會重視居住體驗，而忽視項目地段。購房者經常出現看到戶型設計不合理，就徹底否認項目。

但在你資金有限的時候，地段和居住體驗是不可兼得的。好項目拯救不了垃圾地段，但地段好了，再爛的戶型，也不會跑輸大盤。

記住，剛需買房，比居住體驗更重要的，是房産保值增值！隻有房價漲了，你才有錢換房啊！

09

核心學區房不再是硬通貨。

今年全國掀起教育改革浪潮，學區價值的不确定性大大增加。如果未來投資，高位去買核心學區房，風險性很大。

所以學區房不要買的太早，尤其是去賭新房學區，即使一路之隔，一旦學區出現變動，就是緻命打擊。

10

理性看待公寓投資價值。

公寓是一種特殊産品，并不适合所有人，而且因為稅費高、水電費用高，因此，轉手投資價值不大，導緻公寓産品始終被“偏見”，甚至于“虐心”。

但公寓這個産品，本身靠的就是收租，或者是搞經營，說白了，就是類似于“保障房”。想要靠資産升值賺錢，幾乎是妄想，除非是帶學位，或者是超級豪宅，獨一無二，否則想要轉手盈利很難。

以上就是木兮聊房給出置業西安的10大良心忠告，希望大家的買房之路都能很順暢。

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