中房報記者 付珊珊 上海報道

通過中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）提供全額擔保的方式，多家民營房企正在加速獲得融資支持。

9月18日晚間，旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝控股”，00884.HK）公布票據發行公告。公告表示，旭輝控股此前注冊成立的全資附屬公司旭輝集團股份有限公司作為發行人将于或大約于9月21日公開發行2022年第二期中期票據，發行規模不多于人民币12億元，期限為三年，固定票面利率将根據簿記建檔結果确定。

此前，在旭輝控股2022年中期業績發布會上，公司董事局主席林中就曾表示，公司正在籌備由中債增提供全額擔保的中期票據的發行。值得注意的是，旭輝控股此次發行中期票據就是由中債增做全額擔保。

除了旭輝控股，自8月底以來，龍湖集團、美的置業、新城控股以及碧桂園等多家公司發行中期票據時，中債增均提供了全額擔保。

根據中債增的信用增進函，未經投資人同意，中債增不可以對保函内容進行任何修改、改動、解除或終止；如果發行人在規定期限内沒有按時支付票據的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對票據的本金和利息進行代償。

在不少業内人士看來，由中債增進行全額擔保為優質民營房企發債做增信的方式，一定程度上消除了投資人對房企償債能力的擔憂，有利于增厚民營房企的信用。不過，在一位TOP30上市民營房企副總裁看來，雖然中債增增信方式為民營房企發債打開了閘門，但對于多數民營房企而言，當前融資環境并不樂觀，在沒有增量融資的情況下，房企依然要做好資金排布，保證現金流平衡。

5家示範民營房企融資加速

“房地産行業回暖最根本的是要刺激信心回升。”上述民營房企副總裁認為，對于當下房地産行業而言，最大的問題是信心不足的問題。從企業融資角度來看，民營房企債務壓力較大，典型房企現金流吃緊，債務違約事件不斷，金融機構信心減少；從市場角度來看，量價齊跌，項目交付不能得到保障，消費者信心缺失。

為了挽回企業信用和行業信心，今年上半年，從市場層面看，各地政府為了刺激需求端出台了多項寬松政策，而在企業層面，為了保障民營房企發債融資渠道穩定，銀行間市場也推出由中債增做增信的方式支持民營房企發債。

今年5月，監管部門選定了部分房企列入發債示範企業名單，碧桂園、龍湖集團、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時為了解決投資人的信心問題，推出了信用風險緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。

8月底，監管部門對房地産企業發債增信力度進一步加大，示範民營房企發債由中債增提供信用風險緩釋進一步升級至提供全額擔保。例如8月底龍湖集團發行的2022年第一期規模為15億元中期票據，9月8日美的置業發行上市的2022年第三期中期票據，9月14日新城控股發行上市的2022年第二期中期票據以及9月16日碧桂園發行的2022年第一期中期票據，中債增均做了全額擔保。

據公開資料顯示，中債增是我國首家專業債券信用增進機構，于2009年在中國人民銀行的指導下由中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企共同發起成立。有了中債增的擔保，優質民營房企融資難的問題一定程度上得到落實解決。據公開資料不完全統計，截至目前，通過中債增增信支持發債模式進行（或宣布進行）發債的民營房企已有5家，發行債券總額合計已超過50億元。

在這些發行中期票據的試點房企中，碧桂園發行的中期票據利率最低。9月16日，碧桂園地産集團有限公司2022年度第一期中期票完成簿記，發行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%。

在典型民營房企成功發債的帶動下，房地産行業融資端也逐漸呈現邊際改善的趨勢。從9月16日國家統計局發布的宏觀經濟和房地産行業數據也能看出，房地産銷售和投資規模分别環比上漲5%和2%。據wind數據顯示，房地産行業信用債自二季度以來發行平穩，二季度房地産業發行信用債數量為158隻，發行規模約1479億元，且自5月以來發行金額環比連續為正。進入9月之後，房地産行業發債規模也平穩運行。

從企業層面來看，除了民營房企發債取得一定進展，不少央企、國企近期也在積極發債。例如，中國鐵建房地産集團有限公司于9月16日完成發行7億元中期票據，萬科、華潤置地、首開股份等房地産企業近期均有中票發行計劃。

多數民營房企仍在“等風來”

除了央企、國企和上述提到被列為示範性房企的優質民營房企以外，實際上，對于大多數民營房企而言，當前的融資環境依然不樂觀。

“除了這些示範性房企能夠得到增量融資，普通的民營房企基本沒有融資流入。”據一位長三角房企總裁表示，從去年11月份開始，民營房企的開發類貸款幾乎停滞，除了存量貸款，基本沒有新增，發債也是如此。

雖然從數據上看，今年二季度以來，房地産行業發債金額保持平穩運行，但據公開報道統計，在今年前8個月裡，在房地産國内信用債發行總額中，有九成發行主體是央企、國企，民營房企發債金額占比不足5%，基本上除了濱江集團等個别企業，民營房企發債接近于零。

即使是這些優質民營房企獲得了增量融資，但其可持續性也是業界擔憂的方面，根本原因還是房地産市場下行投資者預期信心不足。

在業内人士看來，對于民營房企來說，不管中債增全額擔保的方式是否能夠讓投資人重拾對地産行業的信心，但短期來看的确起到了時間換空間的作用。對于未獲得增量發債資格的普通民營房企而言，當下依然需要做好資金排布，平衡好債務和現金流。

如何平衡？

中梁控股集團執行董事、聯席總裁何劍表示，若将房企的現金流比喻為水池中的水，當下如果想要保持水池中的水不枯竭，在兩個水源（即融資和銷售回款）基本被堵住的情況下，隻能防止水流出。在其看來，當前民營房企需要減少融資性現金流出和經營性現金流出。前者較為普遍的做法就是主動進行債務管理，對債務适度展期，而後者則是需要對組織和人員進行優化，降低管理費用，同時在項目端、工程生産建設的支付端盡量降低支付比例，采取資産抵值的方式化解部分債務和欠款。

雖然目前房企融資并未全面放開，但為了緩解房企的資金困境，監管層面也在探索可行措施。

8月19日，央視新聞曾報道，住房和城鄉建設部、财政部、人民銀行等有關部門近日出台措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月2日，銀保監會副主席周亮出席活動時表示，保障房地産融資平穩有序，支持地方保交樓穩民生，促進房地産市場平穩健康發展。在此之前，銀保監會也曾多次表态，做好房地産行業融資，支持房地産行業健康發展。

“如果能得到監管層幫助，得到政府的信用背書，對民營房企增加流動性補充、緩解經營端壓力、解決各方債務，将會非常有幫助。”上述民營房企副總裁表示，困難是暫時的，長期來看，行業發展前景是光明的，而當下，企業唯有做好自己，靜等政策“東風”。

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