《财政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（财政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24号）（以下簡稱24号公告）今年10月1日就要施行，文件給了住房租賃企業許多顯性或隐性的優惠政策，我之前還曾經寫過一篇文章專門分析了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》房産進項是隐形稅福利？。那麼對小規模納稅人有什麼福利呢？

一、租賃新政對除個體戶外小規模納稅人享受增值稅優惠的限制

我們先看看之前的政策，在國家稅務總局公告2016年第16号第四條規定， 對小規模納稅人的單位和個體工商戶出租不動産，按照5%的征收率計算應納稅額。但對個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。一直以來許多人都覺得所有的小規模納稅人都能适用個體工商戶的待遇就好了，現在大家看新聞，經常會看到大标題有“小規模納稅人将按照5%的征收率減1.5%繳納增值稅”類似的表述，那麼是否現在其他小規模納稅人出租住房可以享受和個體工商戶一樣的待遇了呢？

可能答案會讓許多人失望，我們先看24号公告第一條的規定：“住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。”也就是說對于除個體戶外的小規模納稅人，如果希望享受住房租賃的增值稅減征優惠，比個體戶還是多了兩個條件。

1、小規模納稅人必須是住房租賃企業，24号公告第四條明确：“本公告所稱住房租賃企業，是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。”，所以如果企業沒做備案是沒法享受優惠的。

2、小規模納稅人必須是向個人出租住房，例如出租住房給企事業單位做宿舍是不可以享受優惠的。

這兩條限制一出，可能許多小規模納稅人還是挺失望，但是我個人理解這是為了規範住房租賃市場，所以要求必須要有住房租賃業務的備案才可以享受優惠，同時本來這也是為了解決個人住房問題出的一個政策，當然是要限定出租給個人。

二、租賃新政中對小規模納稅人房産稅的優惠

我們再來看看24号公告裡其他小規模納稅人可以用到的優惠。保障性住房的優惠一般還是适用于規模較大的企業，可能小規模納稅人也用不到。不過按文件的第二條規定，小規模納稅人向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，還是可以減按4%的稅率征收房産稅，從12%一下降到4%，還是個利好的消息。

三、個人的疑問

其實從我個人來說，一直是有個疑問，為什麼文件不規定住房租賃企業間互相租賃住房，也可以适用“按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅”的優惠？反正最後目的都是給個人？難道是怕增加租賃流轉環節嗎？還有是不是可以理解為 “直接或間接向個人出租住房”都符合公告中規定的“向個人出租住房”的優惠前提呢？還是有點小期待…

本文相關政策

《财政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（财政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24号）

《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動産經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16号公告）第四條

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