土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關的政策的規定，計算房地産開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料、辦理土地增值稅清算手續，結清該房地産項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

本文針對房地産企業在土地增值稅清算中存在的問題，結合财合稅平台專家團隊參與的實戰案例，提出相應的應對策略，供大家參考。

實戰案例

案例一：湖北某旅遊開發有限公司主要從事商品房産、旅遊房産的開發與銷售，該企業委托财合稅平台專家團隊清算的項目有3個，在清算的過程中發現該企業同時開展多個施工建設的項目，但是借款用途未詳細說明。發現問題後，專家團隊首先根據建築面積、工程成本等方式進行賬務分攤，随後與稅務局進行多輪溝通，稅務局給的回複是隻能按照5%的比例計算扣除，最後算下來有3000多萬的利息不能扣除。其次，該企業的開發間接費用核算沒有明确記錄，導緻清算過程中，計算分攤數額比較困難，相關附件資料收集起來也存在問題，存在少統計的情況，導緻增值稅虛高，多交稅。最後，工抵房處理時，有将近2000萬未未索取工程發票，賬上直接處理，由于時間久遠，再聯系對方取得發票比較困難，有些公司主體可能都不存在，進一步增加核算難度。

案例二：湖北某投資有限公司，本企業主要從事商品房及非住宅的開發與銷售，該企業委托我們進行某項目的土增清算。該項目的情況是，收入29340萬，土地使用權通過城中村改造和拆遷取得，然後進行安置房、商品房、寫字樓和商場的開發。清算過程中，主要發現以下問題：1、本企業取得的土地使用權拆遷所支付的價款，未進行契稅申報，不能作為扣除項目；2、回遷安置房未開票部分未确認收入，需要補申報；3、企業已售賣的商鋪中，使用了高價賣，再回租的銷售模式，導緻企業增值稅稅負高。

案例三：崇陽縣某房地産開發有限公司，本企業主要從事商品房的開發與銷售，該企業委托我們進行2個項目的土增清算。清算過程中存在以下問題：1、企業土地使用權通過拆遷和出讓取得，其中拆遷取得部分，未進行契稅申報；2、未銷售的房産進行出租，取得的租金收入，未進行房産稅申報；3、開票收入未及時确認收入，一直挂賬預收賬款，在被稅務稽查的過程中，稅款被加收滞納金。

稅案警示

以上三個案例中企業暴露的問題相當典型，值得房地産企業引起重視并加以警戒。歸納總結如下：

1、土地的征用及拆遷補償費未申報繳納契稅。根據财政部 稅務總局公告2021年第23号第五條規定，土地使用權出讓的，計稅依據包括土地計稅出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補助費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨币以及實物、其他經濟利益對應的價款。

2、借款利息支出。借款合同用途未寫清具體項目，導緻利息不能扣除按照銀行同期利率據實扣除，隻能按照5%的比例計算扣除，有可能會導緻少扣利息支出，多交稅。

3、開票收入未及時确認收入，一直挂賬預收賬款，被稽查後補交稅款及滞納金。

4、在采用先高價出售，再售後回租的銷售模式中，因為售房定價未考慮土增稅，售價過高導緻多交稅。

5、開發間接費用未單獨核算，導緻費用少列支。如：項目部的日常支出，工程部人員的工資，職工福利費，水電費，周轉房攤銷等。

6、工抵房未讓合同方開具發票，直接賬務處理。土增清算審核時沒有發票，再聯系對方補開發票困難，導緻增值稅額增大，多交稅款。

7、回遷安置房未進行視同銷售收入确認。

這些問題的解決，需要财務人員對企業核算流程以及房地産開發各個環節所涉及的稅種熟練掌握，同時要及時參與各業務環節中，提前做好稅務測算工作，才能盡量合理、合法地為企業節約稅收成本，規避風險。

知識延伸

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地産開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分别計算增值稅。

（二）土地增值稅的清算條件

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

（1）房地産開發項目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的。

（3）直接轉讓土地使用權的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超85%，但剩餘的可售面積已經出租或者自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）省稅務機關規定的其他情況。

（三）土地增值稅的清算時間

1、凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日内到主管稅務稅務機關辦理清算手續。

2、凡屬稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在接到稅務機關下發的清算通知書之日起90日内，到主管稅務機關辦理清算手續。

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