房地産報批報建在用地申請階段根據不同土地情況，工作也有所不同，但其總體流程沒有太大的區别，其主要工作有：

1　取得土地使用權

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地和未利用地。

土地使用權的獲取根據土地性質不同獲取的方式亦有不同，現在房地産開發商獲得土地使用權主要有以下方法：

方法1.招投标、挂牌和拍賣交易取得土地使用權

招标、投标和挂牌、拍賣這三種方法是房地産開發商最主要的獲取土地使用權的方法，其獲得程序如下圖：

圖1-1 招标法獲取土地使用權的程序

圖1-2 挂牌法獲取土地使用權的程序

圖1-3 拍賣法獲取土地使用權的程序

方法2.舊村改造取得土地使用權

舊村改造是推進郊區城市化的一項重要内容，是實現農村現代化、加快城鄉一體化發展的客觀要求，也是政府促進農村可持續發展的重要途徑。

舊村改造主要工作内容包括村域規劃編制、居民點改造建設和基礎設施改造提升以及産業結構提升等内容。

舊村改造往往涉及面積較大，且農村基礎設施建設水平長期滞後，對大多數村來說，舊村改造費用往往難以承受，因此，相關部門允許舊村改造采用村民集資，村集體籌資和市場融資相結合的方式，引入社會資金力量進行，這給房地産開發商獲得土地使用權提供多種選擇。

方法3.股權轉讓取得土地使用權

股權轉讓，是公司股東依法将自己的股東權益有償轉讓給他人，使他人取得股權的民事法律行為。通過收購項目公司股權方式轉讓土地使用權的操作模式日趨普遍。但開發商在使用這種方法時應注意其利弊關系，以防陷入經濟糾紛。

通過股權轉讓方式改變土地使用權的實際使用人的方式與直接土地使用權轉讓方式相比，優缺點都有。我們逐一分析。

股權轉讓的優點

表1-1　通過股權轉讓方式改變土地使用權的優點

股權轉讓的缺點

表1-2　通過股權轉讓方式改變土地使用權的缺點

2　土地使用權初始登記

土地使用權初始登記是以出讓或劃撥方式取得土地使用權的權利人，持有關證件（如土地權屬證明、有資質的測量機構出具的實地測繪結果報告書）向縣級以上人民政府土地管理部門申請的土地使用權屬登記。

3　用地紅線放點

用地紅線指各類建築工程項目用地的使用權屬範圍的邊界線，與建築紅線相比，用地紅線詞義明顯寬泛，是指隻要是在所屬用地紅線内的施工，都不受外界的影響（噪聲、粉塵方面的污染除外）。用地紅線放點要根據已通過審核的用地紅線圖來放點。

4　用地地界測量放點

用地地界線指某一建設項目的全部用地範圍，包括以下三種情況：

①當其用地一側或幾側臨城市道路時其用地界限一般為道路紅線；

②當其用地一側或幾側為河流、高壓走廊或各類隔離帶時其用地界線為規劃河岸線或規劃各類防護、隔離帶的用地界線；

③當其用地一側或幾側為其他建設項目時其用地界線為其與周圍建設項目的分界線。

用地界線的作用在于嚴格控制各建設項目的建設用地範圍，放點後制作《建設用地地界放點測量報告》和宗地（籍）圖。

5　房地産開發企業資質登記核準

目前我國暫定的房地産開發企業資質核準分為四個等級，通過核準的企業會獲得《房地産開發企業資質等級證書》，代表企業有樓盤開發資格。

6　環保評審

“環評”是政府要求的，各項目需完成環評報告并上報至環保局。環評通過環保局審核後會在網上公示，最後再組織專家評審，評審通過後項目才能開始建設。

環評報告即環境影響評價報告，是對新建、擴建、改建項目生産過程中污染發生情況、治理措施是否可行，生産過程和産品是否符合清潔生産要求，以及最終排放的污染物對周圍環境的影響進行評價。環評報告對企業很重要，環評通過環保局評審、批複後，後續日常生産、環保管理中還要用到。沒有環評也無法進行環保竣工驗收。

環保審評主要有兩個階段：

表1-3　環保評審的兩個階段

7　《固定資産投資許可證》及計劃立項審批

立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度和程序。開發項目立項，是房地産項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱“發改委”）對項目的批準文件。

項目投資計劃下達後，并已辦理建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證（特殊行業項目可提供行業主管部門頒發的開工許可證），可申請辦理固定資産投資許可證，《固定資産投資許可證》的作用是可以進行固定資産構建。

8　《建設用地規劃許可證》辦理

确保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

按照有關規定，房地産商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

9　《國有土地使用證》辦理

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主“權利”的侵犯。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動産物權組成部分，而且具有更重要的作用，其重要性體現在：

圖1-4 《土地使用證》的重要性

（1）缺少《土地使用證》，不動産的“物權”不完整

《房地産管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地産的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地産包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商隻把房屋所有權給了業主，土地使用權沒有交給業主。

（2）缺少《土地使用證》，房地産轉讓中涉及土地使用權部分不發生法律效力

《物權法》第九條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。”沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。

（3）缺少《國有土地使用證》，房地産價值嚴重縮水

按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這一條規定使原本隻有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有财産性質，以法律的形式确立下來。

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