【案例】

某小區為新建住宅小區，占地64405平方米，建築面積74710平方米，（其中住宅建築面積7060平方米，為多層住宅居住區，戶數為938戶，綠地率為30.7%，

小區的開發商用招标方式選聘物業管理公司負責小區的前期物業管理。

某物業管理公司決定投标，在投标書中規定物業服務采用包幹制的形式，物業管理公司需要提交物業服務費預算。

【案例分析】

本案例是物業管理公司如何做物業服務費收費預算的問題，先了解物業服務費的形式，根據量出為人的方式即根據物業服務支出來确定物業服務費的收入

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1)物業服務費的形式

物業服務費的形式有包十制和酬金制等形式。

(1)包幹制

包十制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用.盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用包幹制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

(2)酬金制

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用于物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

在酬金制方式中，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得将其用于物業服務合同約定以外的支出。

采用酬金制方式計費時，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

2)物業服務支出項目

物業服務支出項目一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。

管理服務人員的工資是物業管理企業職工的勞動找酬，社會保險是企業交納的職工社會養老保險，醫療保險、工傷保險等，福利費是按規定提取用于職工的生活福利。這些費用是物業管理企業能基本的開支，也是物業管理企業一項較大的開支，因為物業管理屬于勞動密集型行業，所以勞動力成本在整個成本支出中占較大比重。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費。包括物業管理區域内共用部位如樓梯、過道、屋頂、門廳等，各類共用設施設備如電梯、水泵、水箱、公共洗手間、垃圾站、室外上下水管道等日常運行、維修費。

3、物業管理區域清潔衛生費。是指物業管理共用部位、公共區域的日常清潔保養費用，包括清潔設備工具購置費、清潔用品費、垃圾清運費、除害消殺費、勞保用品費等。

4、物業管理區域綠化養護費。是指物業管理區域内綠化的養護費用。包括新增苗木購置費、綠化工具購置費、綠化用品費、農藥化肥費、雜草雜物清運費、花卉花盆費、勞保用品費等項費用。

5.物業管理區域秩序維護費。主要包括保安服裝費、保安器材和消防器材購置費和維修費等。

6、辦公費。包括辦公用品購置費、培訓費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費等。

7、物業管理企業固定資産折舊費。是指物業管理企業自己所擁有的各類固定資産，如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等，按平均年限折舊提取的折舊費用。

8、物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費。是指物業管理企業為轉嫁風險，給物業共用部位、共用設施設備及公衆責任，向保險公司投保所産生的費用。在保險期内，如發生意外事故，由保險公司負責賠償。

9經業主同意的其他費用。

3）物 業服務費構成

物業服務費的預算報價除了，上訴物業服務費構成來測算外，對各個項目的取費

标準應結合當地行情和物業的具體情況确定，同時要考慮物業服務費的政府指導價，物業服務費的收取率和競争因素等。

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