以爬牆熊貓成為城市一景的成都國際金融中心 @九龍倉集團

2021年6月，「新商業LAB」團隊到上海、成都、重慶進行了為期一周的商業市調，我們近距離看過成都國際金融中心（以下簡稱成都IFS）和重慶國際金融中心（以下簡稱重慶IFS），加上經常去逛的長沙國際金融中心（以下簡稱長沙IFS），我們有幸完成了對老牌港資企業九龍倉集團在中國内地布局的三座主要高檔商業項目的實地市調。

九龍倉集團在内地打造的三條主要商業地産産品線「國際金融中心（IFS）、時代廣場、時代•奧特萊斯」中，時代廣場是第一代規模較小的高檔商場，而IFS是九龍倉集團在内地引以為傲的第二代大型高檔商場，也是本文的主角之一。

九龍倉集團在内地的商業地産産品線

九龍倉集團在内地的5座IFS，本文将主要提及帶有商業部分的項目

在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州這5座建有IFS的城市中，無錫和蘇州的IFS主要為辦公物業，唯有成都、重慶、長沙的三座IFS帶有大型高檔商場。在2020年，成都IFS和長沙IFS分别以人民币82.6億元和71億元的靓麗銷售業績成為九龍倉集團在内地零售市場強勁複蘇及投資收入增加的優質商業項目。

如今，依然有很多人期待九龍倉集團能進駐武漢并帶來旗艦産品IFS；然而，很多人并不知道九龍倉集團早在上世紀90年代就已在武漢拿地，其商業地産産品線也早已曾進入過武漢，其和武漢之間更是有着一段并不被熟知的恩怨情仇；未來，九龍倉集團重回武漢市場的可能性很小，IFS出現在武漢的可能性更是微乎其微。以下，我們就來聊聊九龍倉集團和武漢的往事、現今和未來。

#01武漢和九龍倉的緣分

商業退出 首家LV 恩怨情仇

主要在香港、内地和新加坡從事地産發展及投資業務的九龍倉集團，在内地的業務主要由投資物業、發展物業、酒店、物流及投資等五大核心闆塊組成，已布局内地多個主要城市。

雖然九龍倉集團的足迹很早就涉及到武漢，但目前僅有住宅（位于漢陽月湖片區的九龍倉月玺 ）、酒店（挂牌待售狀态的武漢馬哥孛羅酒店）等極少數項目；在商業闆塊，九龍倉集團在武漢僅持有不足900平方米的商場面積，即曾經入駐多家國際奢侈品牌的武漢時代廣場。

九龍倉集團持有的武漢馬哥孛羅酒店是武漢時代廣場項目的一部分 @圖源自網絡

時間回到2008年10月，作為當年武漢時尚界的頭條新聞，武漢首家LV專賣店在武漢時代廣場盛大開業，門店面積約400平方米；直到2013年5月LV在武商武漢國際廣場購物中心開出1400平方米的旗艦店之前，時代廣場店一直是LV在武漢的唯一門店，而LV在武漢的雙店格局也持續了好多年，很多武漢人的第一件LV都來自于馬哥孛羅酒店裡的這家門店。那時，「武漢頂級商業發展需要九龍倉」的聲音不絕于耳。

開業初期的LV武漢時代廣場店，如今早已不在 @圖源自網絡

然而，不同于九龍倉集團在其他城市打造的時代廣場項目，2007年落成的武漢時代廣場的商業面積不足900平方米，而整個項目總體量達22萬平方米，包括數棟高層瞰江住宅以及4.5萬平方米的酒店；這塊占地1.72萬平方米、位居武漢漢口沿江大道黃金地段的地塊在1993年時就已獲得開發權，期間多次停工，建設周期長達14年。僅從物業的角度看，項目完全不具備發展高檔商業的條件。

位于漢口濱江老租界區的武漢時代廣場項目，周邊有很多曆史保護建築 @圖源自網絡

時間回撥至1995年，作為湖北省的标志性建築之一，建成于1956年、原名中蘇友好宮的武漢展覽館，被通過定向爆破分兩次予以拆除。此次拆除源于1994年的武漢市政府與台灣東聯集團簽訂的《武漢展覽館土地批租和聯合開發合同》，但随後因為1997年東南亞金融危機的爆發，台商違約撤資；而在台商的背後，似乎還有九龍倉集團的影子。

作為解放後蘇聯援建的四大中蘇友好宮之一，武漢老展覽館如今隻能留存在照片裡 @玩攝堂

再前溯至1992年，九龍倉集團在當年與武漢市政府達成合資建設陽邏集裝箱轉運中心等項目的協議；然而，由于當時國家政策對控股方的要求，九龍倉集團最後選擇退出陽邏港的開發。

如今的武漢陽邏港，已發展為長江經濟帶上的世界一流内陸港 @圖源自網絡

回顧從上世紀90年代至本世紀初的20多年裡，九龍倉集團與武漢有過多次交集，卻因為種種原因，結果都不如人意，甚至因為若幹事件的影響，導緻武漢市在後來對待需要作出重大決策的商業項目時，政策和态度從開放趨向謹慎；例如在面對2008年武漢CBD地塊需要改動規劃以及後來的雜技廳地塊時，相關方面是慎之又慎。

2014年底，備受矚目的武漢漢口漢正街首宗改造地塊「銀豐片」挂牌，曾傳言包括九龍倉集團在内的多家開發商伸出了橄榄枝，而結果是複星地産以底價摘得，該地塊即現在的雲尚·武漢國際時尚中心項目。在這之後，在武漢土地市場中，再難尋見九龍倉集團的身影；而在同一時期，在内地其他城市，九龍倉集團卻開啟了商業進階之路。

#02九龍倉在内地的發展

成都雙雄 長沙單核 重慶尴尬

九龍倉集團在内地的首個商業項目是以香港時代廣場為藍本，于2000年在上海開幕的大上海時代廣場，主打「商場 寫字樓」的物業組合，并一舉成為當年淮海中路東首的時尚文化地标。此後，九龍倉集團在北京、武漢、大連、重慶等地建起多個時代廣場項目，但市場反響并不明顯。

重慶時代廣場的前身為九龍倉集團旗下的美美百貨，圖中的LV重慶首店已于2021年初閉店 @九龍倉集團

打造标杆的成都IFS

随着2007年上海新天地、北京西單大悅城等多個劃時代的商業地産項目的啟幕，擅長操盤高端商業項目的九龍倉集團急需在内地建立屬于自己的潮流地标。

同年，九龍倉集團正式宣布加大内地投資，并将商業擴展的重心放在了以成渝為核心的華西地區。還是在那年，九龍倉集團成功擊退各路地産巨頭，勇奪位于成都最繁華的春熙路商圈的「成都地王」，經過7年精心打磨之後，于2014年推出旗下第二代商業産品線的旗艦首作——成都IFS。

成都IFS夜景 @九龍倉集團

成都IFS總投資約160億元，總建築面積逾76萬平方米，由四座塔樓和裙樓組成，包括旗艦購物中心、超甲級辦公樓、尼依格羅酒店和國金豪庭服務式公寓等，其中商場的樓面面積約21萬平方米，擁有停車位1700個。

項目不僅擁有得天獨厚的區位交通和資源聚集的優勢，更疊加九龍倉集團在物業組合、建築設計、網紅場景、品牌引入等方面的全力以赴，其目的就是打造所在城市最為矚目的「城中城」地标。

引入的尼依格羅酒店、開闊的屋頂花園、獨特的IP吉祥物、冰冷精緻的内裝風格、中庭觀光電梯和飛天梯、VIP專屬停車區、地鐵站無縫對接、側重零售類的高端品牌陣容和高等級的國際奢品旗艦店、連卡佛百貨LaneCrawford、大型真冰場等，共同構成了成都IFS與衆不同的核心競争力，很多經典元素也成為後續IFS項目的範本。

成都尼依格羅酒店與商場、辦公樓相互連通 @九龍倉集團

成都IFS的屋頂花園可以舉辦各類露天活動 @九龍倉集團

顧客可以在屋頂與爬牆熊貓合影 @九龍倉集團

成都IFS的中庭、室内觀光梯和飛天梯

成都IFS的中庭、室内觀光梯和飛天梯

成都IFS的中庭、室内觀光梯和飛天梯

▸ 位于商場L3層的VIP平台停車場

三層空間的LV旗艦店擁有醒目的展示面

雙層空間的CHANEL精品店

連卡佛百貨LaneCrawford

連卡佛百貨LaneCrawford

連卡佛百貨LaneCrawford

更特别的是，随着緊鄰成都IFS的成都遠洋太古裡的同期開業，兩大商業體逐漸形成形态場景、文化氣質、消費客群、品牌組合彼此互補，同時人氣業績彼此提升的1 1>2的「黃金CP組合」。

2020年，成都IFS和成都遠洋太古裡分别以82.6億元和73億元的全年銷售業績領跑成都市場，這一對西南地區的頂級組合，共同締造了現象級的成都春熙路商圈。

成都IFS和成都遠洋太古裡的夜景 @圖源自網絡

填補空白的長沙IFS

2018年5月，作為九龍倉集團目前在内地單項投資金額最大、總規模最大、商業面積最大、樓高最高的項目，長沙IFS盛大啟幕，其位居集中整個湖南60%以上商業資源卻缺少高端标杆商業項目的長沙五一廣場商圈的核心區，坐擁頂級的城市資源并同樣曆經了7年的精心打磨，幾乎開業即巅峰。

長沙IFS夜景 @九龍倉集團

當時的長沙，作為娛樂産業發達、美食遠近聞名、夜生活豐富多彩、經濟增長迅速的華中地區的核心城市之一，在商業發展上既缺少高品質、大體量的地标型城市綜合體，在高端消費市場也缺少足夠多的國際一線品牌。面對曆史性的商業機遇，獨具眼光的九龍倉集團投入巨資，以頂配的物業組合填補長沙潛力巨大的市場空間。

長沙黃興路步行街的絢麗夜景和密集人潮

湖南第一高度的452米的塔樓，标配的尼依格羅酒店，頂級的旗艦商業；在建築設計、空間場景、品牌組合上借鑒了成都IFS的成功經驗，同樣側重零售業态的370家品牌組合（超70家湖南首進品牌及近30家國際一線品牌的旗艦店 ），九龍倉集團為長沙打造出城市地标式的第一座真正意義上的現代化時尚奢華購物中心。開業第二年，長沙IFS年銷售業績近50億元；第三年則更進一步，年銷售業績約71億元，同比增幅達42%。

長沙IFS的塔樓和裙樓商場 @九龍倉集團

長沙尼依格羅酒店 @九龍倉集團

屋頂的雕塑花園 @長沙IFS

借鑒成都IFS的爬牆熊貓而再度成為網紅打卡地标的KAWS銅制永久藝術品 @商業咔

長沙IFS的内裝風格延續了成都IFS的精緻冰冷的調性，連LG1層的小火車都似曾相識

長沙IFS的内裝風格延續了成都IFS的精緻冰冷的調性，連LG1層的小火車都似曾相識

長沙IFS的内裝風格延續了成都IFS的精緻冰冷的調性，連LG1層的小火車都似曾相識

長沙IFS的停車場品質很高

與九龍倉集團首次合作的百盛美妝

場外立面的品牌展示面和場内中庭的品牌快閃店

場外立面的品牌展示面和場内中庭的品牌快閃店

無可挑剔的核心區位和城市資源，衆星捧月般的商圈地位和客流優勢，高端奢華而又貼近地域消費文化的品牌組合，僅用三年時間，長沙IFS就已跻身全國銷售額排名靠前的頭部商場之列，取得了讓業主方以及大部分租戶都頗感意外的「超預期表現」。未來，華中第二家Apple Store的進駐以及中西部首家柏悅酒店入駐副塔樓，更彰顯了長沙IFS與長沙這座網紅城市的彼此成就。

長沙IFS所在的五一廣場商圈的火爆人氣 @圖片源自網絡

處境尴尬的重慶IFS

然而，并不是所有的IFS項目都一帆風順。

2017年9月，九龍倉集團與中海地産合資開發的重慶IFS在江北嘴CBD正式開業。這座旨在打造「彙萃奢華、風尚及生活品味的城市新地标」是區域内最大規模的綜合發展項目，同時也是重慶定位最高、擁有最多奢侈品牌（20多家首入重慶的國際名品）的商場。

重慶IFS和此前大獲成功的成都IFS一脈相承，标配的尼依格羅酒店，5棟甲級寫字樓；同樣來自英國貝諾Benoy的建築設計，别無二緻的裝飾風格以及無縫對接地鐵站，甚至連屋頂的熊貓造型都幾乎照搬過來；雖然商業體量隻有成都IFS的一半，但業态組合完整，品牌陣容也依舊強大。從表面看，有着九龍倉集團的金字招牌，重慶IFS似乎将延續成都IFS的輝煌，可現實卻并非如此。

重慶IFS的建築外觀和熊貓IP @重慶IFS

重慶IFS的辦公樓和尼依格羅酒店 @重慶IFS

重慶IFS的内裝風格和成都IFS如出一轍

重慶IFS的内裝風格和成都IFS如出一轍

重慶IFS的内裝風格和成都IFS如出一轍

商場L1層連通地鐵站的手扶電梯

LV和DIOR等國際一線品牌的門店并不算小

LV和DIOR等國際一線品牌的門店并不算小

項目諸多的先天不足，作為擁有千年曆史的老城區，與渝中半島僅一江之隔的江北嘴卻是如今重慶舊城改造最為徹底的區域之一，曾經的原住民全部遷出，曾經的老建築已難尋蹤影；取而代之的是大量新遷入人口和對标上海陸家嘴的「長江上遊金融中心」的未來定位。然而，現代化摩天大樓林立的江北嘴，住宅小區入住率較低，各級辦公樓空置率較高，而外地遊客也很少來此，整個區域顯得缺少人氣也缺乏商業氛圍。在江北嘴核心區，除已經開業的個别商業體之外，周邊大多是在建或者停建的商業項目，重慶IFS在此顯得十分孤獨而又無助。

鳥瞰千厮門大橋和江北嘴CBD @重慶發布

中海地産在江北嘴開發的高端住宅項目寰宇天下，至今入住率并不高

周邊的臨街商鋪，到夜間就幾無生意

涼爽的夜間，在江邊的重慶大劇院前的廣場，在其他城市核心區常見的成群的鍛煉大媽都不多見

強行定位重奢的尴尬，面對周邊以年輕白領和社區居民為主的消費客群，如果重慶IFS以更加親民的項目定位入市，未來視周邊客群消費能力的提升水平再做出相應的調改升級，或許會更有可持續發展性。可是，重慶IFS開業即定位重奢，卻被辦公樓占用了大量物業面積，疊加重慶的特殊地形，使得商場空間、綠植區域和内外動線支離破碎，場内業态品牌更是相互混搭，看似業态齊全卻毫無組團氛圍，以緻商場内外都顯得人氣不足。

被辦公樓、行車道和地形分割成小片的商場空間和綠植區域，藝術雕像的聚客效應被大大減弱

被辦公樓、行車道和地形分割成小片的商場空間和綠植區域，藝術雕像的聚客效應被大大減弱

逛重慶IFS需要在寫字樓和商場之間來回切換

GUCCI隔壁是百麗宮影城，也是難得一見

奢品、美妝、腕表等頭部品牌都有，但都沒有形成應有的人氣氛圍

在LAB君看來，重慶IFS的重奢商場現階段并非是項目核心，整個項目給人的感覺就是「一切為了提升辦公樓的租售率」，甚至在商場服務台放的不是商場的購物指南，而是辦公樓的銷售樓書；但以一座11萬平方米的重奢商場作為辦公部分的服務配套，似乎太過奢侈。

九龍倉的風格和能力

截止到2020年底，在内地的一二線城市，據不完全統計，九龍倉集團在其擅長的商業地産闆塊共建成了5座IFS、5座時代廣場、2座時代•奧特萊斯、1座會德豐，其在内地的拓展節奏并不算快甚至顯得保守，但這或許這就是港資企業的行事風格和企業文化。

在九龍倉集團引以為傲的IFS項目中，我們看到了其從第一代時代廣場産品升級到第二代IFS産品的引領市場的商業創新能力；在成都、長沙、重慶3個項目中感受到其打造城市商業地标并聚集高端品牌集群的強悍招商能力；在無錫、蘇州2個項目中體會到其雖然放棄商業部分卻要在建築設計和高度上力争城市地标的強勢企業性格。雖然在内地的5座IFS并不都是成績斐然，但九龍倉集團操盤高端商業項目的出衆能力毋容置疑。

蘇州IFS以「魚躍龍門」為設計理念的450米高的主塔樓 @九龍倉集團

#03不返武漢的九龍倉

雖是背道而馳 或可競争共赢

如果說當年的那段恩怨情仇，是武漢和九龍倉集團彼此在錯誤的時間相遇；那麼在未來，九龍倉集團會重返武漢市場嗎？在LAB君看來，答案是幾無可能；相反，位于華中地區高端消費市場的城市競争，才剛剛開始。

多中心格局的武漢，擅長操盤高端商業項目的九龍倉集團，已在成都的春熙路和長沙的五一廣場展現了自身實力；但在具有「多中心、組團式」城市格局特點的重慶，位于江北嘴CBD的重慶IFS既沒有延續成都IFS的輝煌，也不及後來者長沙IFS的成就。似乎，九龍倉集團更善于在單中心城市的核心商圈「錦上添花」，卻并不善于在多中心城市的非傳統核心區「開疆拓土」；而武漢卻是典型的多中心、多商圈的特大城市。

武漢重點規劃發展的八大城市級商圈

已無更多市場空間，如今的武漢早已不是當年缺少高端商業體的城市，武商國際廣場購物中心、武漢恒隆廣場、武漢萬象城、武漢SKP四大重奢商場及武漢K11購物藝術中心、武商武漢夢時代廣場等多個次高端項目在漢口、武昌的傳統商圈和新興商圈的積極布局，使得現階段的武漢高端消費市場已無更多容量。對于九龍倉集團而言，進入武漢零售商業市場的機會曾有過多次，如今都已成往事，未來也很難再有。

武漢SKP計劃于2023年開業 @HANS漢聲

城市競争之勢已成，多個高端商場的改造升級和陸續開業，将顯著提升武漢的商業号召力，也将吸引更多周邊省市的消費客群。如果說長沙IFS的快速崛起是利用了近些年華中高端消費市場的高速增長與華中主要城市缺少高端商場以及品牌煥新不足所形成的曆史空檔期，那麼未來，長沙IFS将面臨更嚴峻的競争壓力。或許，在有序競争之中，達成進步與多赢，才是以武漢、長沙、鄭州為核心的華中零售商業市場的健康發展之路。

武漢沿江大道的夜景 @玩攝堂

30年前，處于城市建設和商業發展初期的武漢，以包容開放的态度對待投資武漢、建設武漢的各大企業，即便有過挫折；

30年後，已經收獲城市發展碩果并站在商業發展前列的武漢，心态積極而平和，即便你我無緣，我們依舊期待你在中國發展得更好。

特注本文部分信息和圖片來源（排名不分前後）

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