當我們讨論一個成功的商場時，我們在讨論什麼？對于商場而言，讓“消費者願意進來”的核心因素是什麼？

業内分成兩大流派：地段派和運營派。前者認為，地段是決定商場命運的根本，屬于硬件要素，其它都可以改，唯獨地段不可複制；後者認為，體驗為王時代，運營決定商場能否存活。

為了探究答案，我們找到兩個很有意思的樣闆。在深圳寶安中心區，3公裡内有着截然不同的商場：靠地段引流的壹方城、靠運營支撐的海雅缤紛城。

實際上，在壹方城還沒有開業前，海雅缤紛城一直穩坐寶安區購物中心頭号人氣寶座，在2017年10月28日壹方城開業後，海雅缤紛城的危機值迅速拉滿。

從深圳海雅缤紛城、壹方城這幾年的銷售額對比來看，在壹方城入駐深圳市寶安區的第一年，海雅缤紛城的增長率從22%暴跌至7%。可見，壹方城的開業對海雅缤紛城産生一定威脅。不過好在，2019年海雅缤紛城做了挽救措施，讓銷售額有所回升，生命力頑強。

到底是什麼讓壹方城有那麼大魅力，生生搶走了海雅缤紛城的部分人流?而海雅缤紛城又做了什麼進行禦敵呢？

壹方城：大而雜

帶着疑惑，好商業君于工作日傍晚對兩家購物中心進行了實地踩盤。第一站下午4點半來到了壹方城，1号線寶安中心地鐵站與壹方城負2樓無縫連接。從這點看，壹方城便赢在了起跑線上。開業三年，深圳壹方城客流量穩居深圳第一。

壹方城地鐵站入口美食街

壹方城為地鐵人流設置了第一個落腳點--美食街。下午4點30分左右，一些餐飲店門口已經排起長隊，此時集中在負二樓的人流量較多。

從布局來看，壹方城的停車場集中在B1、B2、B3、L2、L2M、L3、L3M、L4，停車場較大比較散，如果忘記停在哪，找起來實屬不易。美食集中主要在B1、B2、L2、L3、L4、L5。服裝鞋子主要集中在B1、L3、L3、L4。化妝品首飾主要集中在B2、L1。

壹方城品牌布局

在壹方城負一樓中心廣場舉辦了小鹿創意市集，販賣小飾品、精品擺飾、香水，另外還有幫人占蔔。在1樓中心廣場出去，看到有許多白領在喜茶和芭依珊門口休憩。另外1樓還有一些酒吧服務人員在做準備工作。

小鹿創意市集上線

好商業君轉了一圈，發現大多數店鋪都多多少少有人進去選購，多家首店處于圍擋中，包括華南首店BLACKHEAD、華南首店次元販售、深圳西部首家旗艦店Nike的KICKS LOUNGE概念店鋪等。

總的來說，壹方城給人的感覺更加活潑、時尚。在一些地方精緻的擺放綠植，減少消費者的視覺疲勞。總體人流動線比較流暢，場地也很大。在公共服務上，比如廁所、育嬰室、女神停車位比較人性化，能給消費者帶來較為愉快的購物體驗。

壹方城精緻綠植

但是，由于體量過大，逛一圈壹方城下來容易感覺到疲憊。好商業君在現場觀察到，壹方城在商場裡設置的休息區并不多，隻要能用來創造營收的面積，基本上都不會閑着。由于壹方城以服務周邊住宅為主，商場内主要以餐飲為主，體驗式業态較少。壹方城開業時就引進了100 餐飲品牌,是深圳目前餐飲數量最多的商場。整體而言，壹方城更像一個供年輕人購物的大百貨，地段優勢拉滿，運營實力較弱。

海雅缤紛城：雖遠但精

第二站來到海雅缤紛城，由于沒有地鐵直達，好商業君騎行了3公裡來到海雅缤紛城。擡頭望去，海雅缤紛城的外立面像是一座巨大的堡壘，吸引人的眼球。

海雅缤紛城

當我氣喘籲籲到達海雅缤紛城，已經接近6點了。此時可以看到許多老人帶着小孩在噴池邊嬉鬧，也不乏一些年輕媽媽們坐在石階上，分享一些育兒心得，旁邊擺放着商場新買的玩具。

海雅缤紛城共有8個樓層，其中，停車場集中在負2樓、負3樓和1樓廣場處。美食集中主要在負1樓、1樓和5樓。服裝鞋子主要集中在2樓、3樓、4樓、化妝品首飾主要集中在1樓。各個闆塊分布較密集，方便消費者逛街購物。

海雅缤紛城一樓布局圖

進去海雅缤紛城時已經接近飯點，好商業君在美食街看了一圈，全部店都不需要排隊就能用餐。一些奶茶店比較冷清，顧客較少。到一些網紅餐飲店看了看，店員正在門口賣力的吆喝，排隊用的闆凳上卻是空無一人。

此外，轉了一圈，好商業君發現海雅缤紛城的人流動線比較清晰，不容易逛迷路，扶梯口都有道路機器人和引路大屏幕，找起目标商戶也并不費力。

嗅到“顔值經濟”的商機，海雅缤紛城不斷加碼高端美妝業态，引進國潮美妝深圳首店，以此提高了整體美妝業态氛圍。伴随 “新零售、新體驗”的商業發展趨勢，海雅缤紛城也不斷增加體驗業态。2019年8月入駐華南首家奈爾寶、2019年9月入駐第四代OLE超市等。

除此之外，在營銷活動上海雅缤紛城也不甘落後，涵蓋了品牌路演、跨界合作、精準營銷、網紅營銷等。在場景創新上，海雅缤紛城升級IP形象和營造一系列夜景燈光氛圍。将場内裝飾景觀、停車場、洗手間、直梯進行改造，讓人流動線更加流暢、均衡。

海雅缤紛城晚上燈光效果

整體而言，海雅缤紛城更注重逛街的體驗，動線設計合理，給人感覺非常利落。對于目标性強的消費者而言，來到海雅缤紛城更容易直達目的地消費，無需繞一大圈。事實上，海雅缤紛城在店鋪引進上也頗費心思，除了餐飲之外還有一些運動和文化主題。相比于壹方城巨大的人流，海雅缤紛城更能得到放松。

好商業觀察

這一趟下來，還是可以發現海雅缤紛城人流不如壹方城，是什麼造成這個差異呢？

好商業獲悉，從商業體量來看，兩者差異不大。從設施體驗度來說，壹方城更新潮，硬件更新；從入駐商家數量來看，海雅缤紛城更勝一籌。

但是從交通來看，海雅缤紛城常常受到吐槽，距離地鐵站太遠，降低遠距離消費者前來購物的興趣。說到底還是地段問題，要知道對一個商場來說，地段有時能夠決定一個商場的生死存亡，地段不好，人流、口碑都将上大打折扣。

處于商場風起雲湧的時代，海雅缤紛城有着地段這較大的短闆，卻還是能保持銷售額不斷增長，有其可圈可點之處。這或許和海雅缤紛城運營團隊做的努力是離不開的，海雅缤紛城一直都在更新換代，保持業态常青。

至此，我們能從海雅缤紛城的行動得到了些做商業的啟示。購物中心需要一直向前奔跑，一刻也不能停歇。購物中心需要不斷的發掘市場需求，從而不斷優化業态場景，保持常新，沒有最好隻有更好。此外，做商業也不能急于求成，還需要将目标分解，階段性完成。

在大浪來臨前，要及時把方向調對，才能乘風破浪。

（若無另外說明，圖片均由好商業拍攝）

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