沒人有能阻擋變化。

前段時間，市區一個項目開盤，總價135萬起，有人第一時間想知道哪個區、哪個盤，而更多人關心，市區買房門檻怎麼這麼低了。

那麼，賣了多少，從11月備案成交數據來看，供應310套，成交54套。

而這背後折射出三大信号：

1、市内六區購房門檻進一步拉低，居住價值重新排序。

2、推售比較低，購買力降級比較明顯。

3、紅橋區的房價體系重塑。

1

索性道士君梳理了一下2021年1-11月市内六區主流在售項目的價格，頗有意思。

直觀來看：

和平區項目鮮少，基本以和平翰林公館撐起一片天。

南開區現階段屬于市内六區價格高位者，甚至有的項目單盤均價超過和平。

河西區主流在售項目之間價差相對較少，屬于平穩滑行。

河東區同樣保持盤穩，個别樓盤出現跳水價。

河北區有着明顯的價格溝壑，核心點在于幾條河。

紅橋區呈現明顯的價格梯度，第一檔4萬 ，第二檔3.5萬上下，第三檔3萬左右，第四檔直接挂擋2萬以下。

細分來看紅橋區主流在售項目，不同闆塊單盤成交均價價差超22761元/㎡。

想想曾經的紅橋，房價體系是基本維穩，是理性的，可對标的。現在階梯形的，從高到低依次遞減，則是亂戰之後，一片混沌。

再從分面積段成交來看，紅橋的房價梯度略有點詭谲。

低點在80㎡以下，高點在140-160㎡。80-90㎡成績均價突破3萬 ，且也是需求的旺盛區之一。90-100㎡的需求少，價格也在低位徘徊，道士君翻了翻新入市的幾個項目，這個面積段産品無，誇贊一句，産品定位做得到位。

總地來說，原有的房價體系已徹底破壞，紅橋房價變成了一個多錨點和零星高點的格局。

2

道士君去大紅橋實地調研了一番，摘幾個項目說道說道。

萬達水西台，重回天津市場的一個高品質項目，在芥園道闆塊，這裡在老紅橋眼裡是最好的地段，是紅橋最早一批高端改善住宅的所在地，從紫芥園、明華裡到華城領秀，再到現在的萬達水西台。

這個項目最大的賣點：現階段市内六區唯一純洋房項目，容積率僅1.2，一定意義上是稀缺的。略有不足的點兩個，一則距離人民醫院近，很近。二則，社區北側一排未拆除的舊房子。

榮盛碧桂園雲鼎這個項目的特色在于出門就是南運河。冬日下，南運河邊，人們曬太陽成為一抹亮色。

這個項目是碧桂園在天津市區的第一個項目，中環線邊，靠近天津西站。道士君現場了解目前1、2、3、8号樓已經售完，主銷4号樓洋房，成交均價在46000元/㎡，6、7号樓即将加推，享受98折優惠。而這個項目有一個驚喜點在于，個别房源地下室竟然做到了90-100㎡。

仁恒星源世紀，在紅橋的地段裡有點偏，光榮道這裡原本是紅橋區的老牌居住區，也是所謂的“文化中心”，教育資源相對充沛，但是這幾年随着圖書館、區文化館的搬遷，人氣下滑。區域内好幾年無新房了，周邊的二手房齡在20年左右。原本以為帶有仁恒特有的“精裝“強标簽”以及上海道小學優質學校資源加持可以激活這一片相對沉寂的樓市，但銷售業績卻未達到預期，從開盤至11月底，備案成交了20套房子，金九銀十僅成交了4套。這與以往仁恒産品一入市的大行情相比，着實差了不少。

道士君轉了三遍樣闆間，戶型産品上無大的創新，但精裝品質是真的好。

中海鈴铛閣地塊，土拍時候地塊關注度就很高，總價34.66億，樓面價22878元/。自帶自持租賃280套，面積16800㎡。

這個項目位于紅橋區鈴铛閣中學舊址，周邊有地鐵1号線、陸家嘴、水遊城、富力廣場等，地段是真不錯。目前售樓處正馬不停蹄施工中。

通過披露的規劃來看，兩個住宅地塊，C地塊規劃7棟住宅，D地塊規劃11棟住宅，均是小高、高層。放風價45000元/㎡。

看着大紅橋在售樓盤生态，一邊是“砸盤”式出售，一邊是逼近5萬元/㎡的“悶聲”出擊。

誰曾想到，那個前幾年沉寂的大紅橋，正上演着“冰與火”局面，很對立，很魔幻。

3

講真，這兩年，穿越棚改後的紅橋樓市重新活躍起來，10月份的時候，公元大觀2萬3的洋房在市場上引發高度關注，緊接着，九和府1萬7上演了深夜搶房，中交春風景裡135萬總價起，刷新市區門檻。

最新11月大紅橋主流項目成交數據，可謂是兩極分化，賣得最多的項目54套，賣得最少的項目1套。

造成大紅橋樓市降級的根源有兩個，市場轉冷&購買力下降。

單從2016年樓市發熱期開始算，到現在，已經持續了近6年時間，基本消耗的差不多了，購買力下降是不可逆的大趨勢，經過一輪樓市降級沖刷，待退潮之後，市場終究要歸于理性、冷靜。

順便說一下，在帶有巨大不确定的市場，很多區域闆塊的價格體系到了不得不重塑的時候，一個讓客戶買房去賭概率、甚至賭開發商的良心的市場，也許對客戶來說，最好的保障，兩點：保價格，保交房。

一個區域房價體系重塑，核心影響來源：區域發展、樓市行情、供需關系。

接下來，大紅橋将會迎來真正的紅海之戰。

數據來源：京津冀數據研究院

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