小區公共區域建造停車場，

投放電梯廣告……

在很多小區，

物業在投放公共區域廣告前

從未征求過業主的意見，

更别提把廣告的收益分配給業主了；

小區停車場一直有人在收取停車費，

但是收費主體和費用去向不明。

小區電梯廣告費去哪兒了？

小區公共區域使用和收益明細如何？

随着人們法律意識的增強，

這類争議愈加激烈，

其中不乏有小區業主委員會

就此和物業公司對簿公堂。

（圖片來自網絡）

業委會起訴前物業公司

追回137萬公共收益

2020年6月，江蘇省南通市崇川區某小區召開業主大會，會上表決了“選聘物業服務企業方案”，最終，大部分的業主選擇解聘物業服務公司，并形成決議，解聘物業公司并授權業主大會公開招标新的物業服務企業。随後，表決公告在社區各公示欄進行張貼。同年11月，該小區業主代表大會啟動民事訴訟程序，向原物業公司追索公共收益。12月，該小區業委會向原物業公司送達了撤場告知書，告知其于次年2月底撤場。

原告業委會訴稱，被告原物業公司自2014年起向原告所在小區提供物業管理服務期間收取的停車費、多種經營等公共收益中屬于原告的部分共計1375457元未及時向原告移交，請求崇川區人民法院判令被告向其返還2014年至2021年2月期間的公共收益1375457元，并支付相應的利息損失。

被告原物業公司辯稱，其自合同開始履行起，一直盡自己所能為小區業主提供高品質的服務，後由于各種原因，原告于2020年11月26日向被告發出撤場通知，被告根據合同約定，于2021年2月28日中止履行合同并完成撤場。原、被告就合同履行期間公共收益問題的主要分歧是，原告未将2014年至2018年的停車費收入的稅收及2018年多種經營收入的稅收扣除，未将被告提前從停車費中提取的停車管理費作為成本進行扣除，導緻原告彙總的合計金額高于被告核算的金額。被告稱，對于應屬于原告部分的公共收益737111元其将盡快向原告返還，但對于超出被告認可部分的金額，請求法院予以駁回。

崇川區法院經審理認為，根據民法典相關規定，業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業服務企業利用業主的共有部分産生的收入、在扣除合理成本之後，屬于全體業主共有。被告原物業公司在搬離某小區後，理應将屬于該小區全體業主共有的收益支付給原告，現在逾期支付已經構成違約，應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任。原、被告雙方對停車費和多種經營收入金額、分配方案無異議。就存在争議的成本計算問題，被告原物業公司認為停車費收入中應按照每個車位每月60元的标準扣除成本。

崇川區法院認為，雖然合同中約定被告可以從停車費中按照每個車位每月60元提取服務費，但前提應當是車位産生了收益，即有人使用車位并交納了費用。被告在未考慮車位是否産生收益的情況下，直接按照車位數量計算成本明顯不當。原告按照總收入核算車位使用數量，再按照每個車位每月60元的标準在收入中扣除成本，該計算方式符合約定。另外，就被告主張的多種經營收入應扣減成本的意見，相關證據材料不能反映出被告就原告所主張對的案涉收入已實際繳納稅金，被告未能提供相關證據佐證，應承擔舉證不能的法律後果。因此，判決被告原物業公司應向原告業主委員會支付收益1375457元。因被告逾期支付，應支付相應的利息損失。

（圖片來自網絡）

電梯廣告收益屬業主共有

物業公司私自處分被判返還

2019年6月，江蘇省睢甯縣某小區的業主委員會發現，物業公司在小區的樓道、大堂、電梯内等公共區域投放了大量的廣告，而物業公司卻未将電梯廣告費用進行公示，也未向業主進行分配。小區業主委員會認為，物業公司在未經業主同意的情況下，擅自利用共用部位、公用設施設備經營廣告，收取廣告費用并據為己有的行為損害了業主的合法權益，違反了法律法規，遂将物業公司訴至睢甯縣人民法院，要求返還電梯廣告收益。

物業公司辯稱，其于2019年與某廣告公司簽訂物業電梯廣告合作協議，協議約定電梯投放廣告費用每部每年500元，共20部電梯，租賃期限為2年，合計20萬元。物業公司表示，該部分款項已經支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業主欠繳的物業費，但物業公司僅提供了成本支出方面的證據，并未提供其他證據。

睢甯法院經審理認為，根據民法典相關規定，小區内電梯屬于業主共有範圍，物業公司将業主共有部分進行經營與收益應單獨列賬，并及時向業主公示，按照業主或業主委員會的意見進行分配。本案中，物業公司将業主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬于業主共有，而物業公司并未對此收益進行單獨列支、公示，也未向業主進行分配，損害了業主的合法權益，應當返還給業主。物業公司與廣告公司在履行合同過程中産生的成本費用，應從業主共有的廣告收益中扣除。對于物業公司所稱部分費用用于業主欠繳物業費，法院認為欠繳物業費的僅為部分業主，而共有部分産生的收益屬于全體業主共有，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規定，因此，物業公司行使抵銷權的主張未予支持。最終法院判決，物業公司扣除合理成本後向業主返還電梯廣告收益。

觀察思考

物業公司要透明經營

業委會要加強監督

民法典第二百七十一條規定，業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。民法典第二百八十三條規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明确的，按照業主專有部分面積所占比例确定。

根據民法典等相關規定，屬于業主共有的部分包括：（1）建築區劃内的道路，但是屬于城鎮公共道路的除外；（2）建築區劃内的綠地，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；（3）建築區劃内的其他公共場所、公用設施；（4）物業服務用房；（5）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；（6）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（7）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

因此，像小區電梯内廣告、門閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域内租賃的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場、遊泳池等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞櫃入場費等都屬于小區公共收益，在扣除合理成本後都應歸全體業主共有。“扣除合理成本”的具體用途，國務院頒布的物業管理條例規定，可用于補充專項維修資金，或是按照業主大會的決定使用。《北京市物業管理條例》作出了更為細化的規定，當小區專項維修資金餘額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩餘部分的使用由業主共同決定。如果物業服務合同中沒有特别約定的，則按照業主專有面積所占比例确定，專有部分面積所占比例越大的業主，可以分得的收益也就越多。

法官建議，業主如發現物業服務企業“理所當然”地享受着小區業主共有部分産生的收益時，要理性維權，發現物業存在相關問題可以向業主大會、業委會報告，尚未成立業主委員會的小區，可以向居（村）委員會反映，以拖欠物業費的形式維權并不是明智之舉。向業主公開經營活動收益情況是物業公司的法定職責，建議物業企業建立經營收入管理制度，做好利用各種經營場所進行經營收支台賬，保留好合同、協議等各種經營文書，并定期公開收支賬目情況。建議業主委員會積極履行廣大業主賦予的職責，日常加強對小區共用部分經營收入的監督，防止資金流失，損害共有人權益。

來源：人民法院報

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