房産稅如何征收？房産稅會讓房價下降嗎？

周末出了重磅消息，房産稅将以五年為期展開試點，這個消息和每個人切身利益相關，引發廣泛關注是很正常的。各路官媒和自媒體開足馬力關注這個熱點，有高聲頌揚這是共同富裕的偉大舉措的，有怒贊這是實現社會公平的英明措施的，還有各種解讀，稅率、征收方式等等，不過說實話，靠譜的不多，很多自媒體的解讀更是離題萬裡，連什麼是房産稅，怎麼征收都是信口開河，對讀者構成誤導。

其實，認真學習過稅法的人都應該對房産稅有正确的認識，正好本人對此略知一二，下面對房産稅及其影響做一個簡單梳理，讓大家更好的理解和認知房産稅。

首先，為什麼要開征房地産稅，其實不用看那些天花亂墜的文字，本質很簡單，就是擴大收入來源，将房産這塊的收入從原來的一口悶改為既要一口悶，又要年年有餘。國内的居住用房根據《民法典》“第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”的規定，實際上已經是永久産權，也就是說，土地出讓金這塊以後隻會越來越少，從其他地方找補，勢在必行。而且能對土地一魚兩吃，并且長期有得吃。當然，稅收取之于民，用之于民，若能做到，也不能不說是一個好事。

其次，房産稅是新的稅種嗎？很多人恐怕都會有這個感覺，覺得房産稅是一個新設立的、逐步鋪開的稅種，其實完全不是，房産稅是一個老稅種，早就有了，甚至于具體規定都是非常明确的，隻不過一直以來都未對個人所有非營業用房産進行征收，所以很多人以為這是一個全新的稅種。

實際上，《中華人民共和國房産稅暫行條例》在1986年就已經發布施行了，2011年1月8日，發布實施了修改以後的條例，其實修改非常小，隻是文字變化，所以房産稅是一個有着幾十年曆史的老稅種了。

《中華人民共和國房産稅暫行條例》明文規定：

“第三條　房産稅依照房産原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

沒有房産原值作為依據的，由房産所在地稅務機關參考同類房産核定。

房産出租的，以房産租金收入為房産稅的計稅依據。

第四條　房産稅的稅率，依照房産餘值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房産租金收入計算繳納的，稅率為12%。

第五條　下列房産免納房産稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房産；

二、由國家财政部門撥付事業經費的單位自用的房産；

三、宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的房産；

四、個人所有非營業用的房産；

五、經财政部批準免稅的其他房産。”

這裡規定已經很明确了吧？也就是說，如果這部法規不做修正，那麼房産稅就是每年征收按原值（或建設成本）打7到9折以後乘以1.2%，在本次的通知中說各地根據本地區情況制定相關規定，根據稅收法定原則，上限就是1.2%，各地可以根據本地區具體情況确定具體稅率，但不得超過1.2%。同時，也有可能根據本地區具體情況，在政策上進行一定的優惠，例如首套房、唯一住房不征收等等。

舉例說明，一套房，價值是100萬，當地規定打九折，按上限1.2%征收，那麼每年應繳納房産稅為：100X0.9X1.2%=1.08萬。

有一點需注意，這裡的“原值”，很可能不是實際的購入價值，而是很有可能采用購入價值和核定價值從高計征的方法，而且核定價值很有可能采取逐年遞增的方式，原因你懂的。

如何征收呢？《條例》有明确規定： “第七條　房産稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定”。具體征收方式由各地自行制定，我個人認為最大的可能是流轉時征收或者在一定時間時統一征收，就是說買賣時一次性征收，當然也有可能按季度、按年征收。

最後，也是大家應該最關心的問題，房産稅會降低房價嗎？

這個問題，就比較複雜了，短期看，一個地方推出房産稅措施，肯定會對市場造成一定沖擊，一些投機盤很可能會釋放出來，造成房價一定的跌幅，但是長期來看，房産稅的作用就不一定了，甚至可以說房産稅和房價漲跌關系不大，甚至還會在一定程度上推高房價。

1、 房産稅推出以後土地出讓金會取消嗎？有些人認為推出房産稅就應該取消土地出讓金，或者說已經繳納土地出讓金的房産不應征收房産稅，這個純屬想當然。簡單打個比方，推出車船稅以後車輛購置稅取消了嗎？房産稅屬于财産稅，土地出讓金屬于土地出讓費用，這兩者本身來說沒有相互替代關系，推出房産稅，土地出讓金一樣雷打不動。更不會取消，房價裡面的地價依然不會少。

2、 房産稅不是影響房價的主要因素，也不會起到調解房地産價格的作用。我們知道，影響市場價格的主要因素是供求關系，體現在房地産價格上，就是人——貨币——土地——房産的相互博弈關系，房地産價格近二十年來的快速上漲，主要推手是經濟的快速增長和貨币的超發，以及中國城市化進程導緻的，行政手段的幹預有一定作用，但是事實證明，作用并不明顯。房産稅作為一個稅種，且最高年征收率不過1.2%，其對房地産價格的長期影響是非常有限的。

3、 未來國内的房地産市場仍将出現強者恒強、弱者恒弱的局面。熱點城市，由于人員、資金的不斷流入，房地産價格仍将得到有利的支撐，而房産稅最有可能推出的也是這些地方，但是由于需求旺盛，賣方可以将房産稅帶來的持有成本轉嫁給買方，因此這些城市房産稅将會長期利多。而人員、資金流出的城市，大概率不會推出房産稅，否則房地産市場更是雪上加霜。

4、 前面已經說到，開征房産稅以後計稅标準很有可能是以實際成交價和核定價格從高的方式計算，并且核定價值很有可能采取逐年遞增的方式，因此，從政策層面和防範金融風險出發，在熱點城市，房價出現斷崖式下跌的可能性，幾乎為零。

總之，房産稅本身就是一個已有的老稅種，最近所謂試點，實際上是針對個人所有非營業房産進行計征，且試點期有五年之久。可以說，在目前而言，心理沖擊大于實際沖擊。擁有房産的人不必恐慌，可以先行觀望，待本地區實際政策确定以後再确定應對之策。

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