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問答247期

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問：9月1日後，契稅是3%還是1.5%呢？

答：這可能是抖音上中介用的最多的素材，說的時候緊迫感爆棚，其實稅率标準上

，新舊是沒有區别的，都是按照成交核定價格的3%-5%征收；

而大家日常聽到看到的契稅1-1.5%、3%等，都是減免後的優惠稅率，新法實施之後，或将繼續沿用優惠政策，并不是個别中介宣傳的“多交契稅”；

西安的契稅标準是，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;

面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅;

面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

問：手上兩套曲江安置房，沒有證，是留着還是賣了？

答：西安安置房諸多，但辦下房産證的我是沒見過，很多都有曆史遺留問題，但更大概率是安置房如果集中辦證上市，勢必沖擊商品房，不利于賣地；

雖然整體安置房環境，物業，戶型，綠化都很一般，但曲江位置寸土寸金，還有二小三中學區，絕對是西安二手房香饽饽，即便價格和商品房對半砍，但得以曲江的高房價，仍有一定前景；

置換商品房思路沒有問題，居住環境，房子保值性要好很多，可以先賣一套安置房，協議過戶，親屬交易，剩餘留着一個，看好學區看好曲江發展，随行就市！

問：手握小戶型，學區房換房需求，要不要等收入上漲？

答：除非橫财或創業成功，大部分人的收入增長是遠遠比不上房價的漲幅，這個時間成本是非常高的，等不要等，西安新房二手房都在面臨價格上漲壓力，尤其是好學校的學區房，長期處在價格頂點；

學校需求盡快置換，小換小，小換大加點預算都可以，曲江高新夠不上，航天，浐灞等區域也可作為備選，都是在大力新建學校，搞名校 ，或者主城區内房齡舊但學區不錯的二手房；

首選房齡15年，最好經過老舊小區改造，加裝過電梯的單位家屬院，這種房子學區的價值大于居住本身，戶型，環境上需要做取舍。

問：剛需搖不上号，鹹陽龍湖和臨潼藍光怎麼選？

答：在絕對的登記人數和擠牙膏的房源前，剛需的優先和概率被抹平了，大家一起拼運氣，高新上班，鹹陽文興路和臨潼的通勤成本都很高，龍湖距離27公裡，臨潼距離33公裡，從實際開車體驗，鹹陽過來高新更近一些；

區域上，大家都覺得鹹陽是炒起來的，龍湖，融創，金科，恒大，将鹹陽郊區變成熱銷紅盤聚集地，均價破萬，購買人數頗多，以後發展看運氣，當然這裡最大賣點還有不限購；

臨潼則冷淡很多，沒有開發商進駐，又限購，雖然價格低但門可羅雀，周邊自住會看，西安過去的很少，買房買預期，買房跟人氣，臨潼比鹹陽差很多；

就房子本身，龍湖确實比藍光蓋得好，非得二選一，看龍湖吧，洋房更劃算！

問：紅星天鉑加推，19000 值得入手嗎？

答：西安主城區内，紅星已經是繞不開的小區了，頭頂鹹甯路地鐵口，位置優越，周邊二環主城區，沒有拆改，區域面貌尚可；

周邊無太多像樣的小區，但又是高校市場聚集地，消費旺盛，自然這種地緣的改善盤就很好賣，同理還有幸福林帶的龍湖天曜；

小區本身TOD項目，自帶愛琴海購物廣場，雖然容積率不算低，純高層，但戶型裝修本身沒有明顯硬傷，大戶型在周邊都是稀缺産品；

附近普天小學，後期西安實驗小學分校，開發商用力不少，算是一個潛在的收益點，即便價格已經不低，但開盤就要搖号，周邊自住改善還是可以看的；

同期備選，幸福林帶龍湖天曜，浐灞一路旭輝國宸府，韓森東路融創雲潮府。

問：聽說高新三期規劃有變，一直等華發和中海，有點猶豫？

答：就在6月2号，高新區通過新聞發布會，正式對外公布全新規劃，大格局、高目标、高标準的規劃方案，推出絲路科學城片區、北部都市創新片區和西南部智能制造片區；

三期原有規劃确實有變，但更多的是名稱上的變化，未來在新的規劃中，可能各個區域的界線會有略微調整，但整體的空間結構依舊不變，中央創新區的超高層都在，已經建成的地鐵，醫院，學校也都在；

對于華發，中海而言，能搖上依舊可以買，房子是為看得見的配套買單，周邊是沒問題的，隻有更大的規劃，看起來很美，往往和個人無關；

看好高新三期CID，但不要盲目誇大，還是要以看得見的生活配套為底氣！

問：航天城的鑫苑府如何，均價18000 ，考慮五年後的價格？

答：曲江飽和後，航天的熱度可謂直線上升，當年嫌棄偏，如今有産業，有地鐵，有人氣，公園還多，是個自住的好地方；

鑫苑府的位置還是很好的，南邊倆公園，600米有地鐵，附近住宅小區産業園齊全，就剩這一塊空地，18000 的價格接近于附近改善盤均價，備選還有綠城紫薇公館，攬月府，招商華宇長安玺以及藍光恒志芙蓉觀辰，都是大面積改善，鑫苑弱在品牌，勝在位置；

開盤也是搖号洶湧，周邊自住可看，改善換房可看，項目本身目前未見明顯硬傷，但如果考慮更好保值和小區檔次，還是另外幾個穩妥，畢竟18000 已經不低，同樣大戶型，備選多；

五年後的市場，大平層遍地，一定是大品牌之間的溢價厮殺，以及後期的物業增值。

問：天地源，大華，英郡年華三選一，二手房投資價值？

答：首先排除英郡年華，從17年開始，小區從五證不全違規售樓，再到和業主簽訂的協議無效，強制要求給業主退款，不給補償，還要收手續費，投訴不斷；

天地源萬熙天地位置不錯，學校的事情一直沒有答案，但憑借好地段，高新外溢，一直賣的很好，小區交房一般般，勝在價格，大華是傳統熱盤，地鐵口，有價格倒挂，算是航天城賣的最好的，開發商口碑，産品也很一般，非常剛需；

非得三選一，看看大華，還有價格優勢，但目前無法交易，備選天地源，考慮投資價值，不應該看看港務區的新房麼，熱門區域二手房目前房東預期都很高，很多還無法交易。

問：太奧廣場南區，均價17000 ，能不能入手？

答：大興新區的二手房有個價格梯度，頭部為融創的禦園蘭園，其次是天朗大興郡，龍湖水晶郦城，鑫苑大都彙，再就是太奧廣場，浩林方裡；

太奧本身位置不錯，本身商業綜合體，自帶吃喝玩樂，以後又是八号線地鐵口，但無奈小區本身非常一般，無論是物業，環境，戶型，開發商口碑都算不上一流，租戶多，所以價格也上不去；

周邊自住可以看看，有一定價格優勢，生活便利，區域密度高，沒有好學校的問題無解，加點預算可以看龍湖，天朗，融創；

或者不在大興看，密度高，市場多，沒好學校，就占了個生活便利，長期房子漲幅有限！

問：家在三原，買了未央湖二手房，不知選擇是否正确？

答：雖然有恒大，萬達引流，但三原本省的人口，産業，配套和西安仍有極大差距，現在有開發商去是因為地價便宜，并非長線穩紮穩打；人口長期還是在往西安流動，三原生活想買誰買誰，圖個價格方便，就地改善；

未央湖也有自己的問題，比如區域面貌差，改造多年進展緩慢，雖然有金茂，東原，招商，龍湖等高端盤撐場面，但更像是破帽子上帶明珠，好在地處西安，土地多，一旦改造起來，配套人氣也跟得上；

買了就安心生活，用時間熬未來，好歹是在西安這個熱鍋裡！

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