導讀：在武漢有一個神奇的地方，叫光谷。也就是總理常去的地方。有人聽到光谷，就聯想到堵車。有的人聽到光谷，就想到遍地黃金。當年，我們問，武漢的中心在哪裡。現在我們同樣問：光谷的中心在哪裡？

“武漢的中産階級，大多在武昌。武昌的中産階級，大多在光谷。光谷的房子，隻夠賣兩個月；光谷東的房子，夠賣兩個半月；光谷南的房子，夠賣1個月。”

昨天（6月28日），“論道城市新中心”論壇上，億房網首席分析師鄭軍華介紹，今年前5個月，武漢住宅銷售的100多個樓盤中，有30多個“日光”。光谷是外地人購房的天下。

該論壇由本公衆号與青和城置業、億房網商業地産聯辦。

鄭軍華指出，曾經的光谷東、光谷南，是武漢樓市的“老大難”。住宅賣不動。今年突然火起來。主要在于當地的住宅供應不足。特别是2012年後，土地供應的減少。

7年時間，光谷從80平方公裡擴展到518平方公裡。這個版圖還在擴大

光谷中心城，既是地理中心，也是政務商務中心

我們曾經問過類似的問題，武漢的中心在哪裡？現在我們要問：光谷的中心在哪裡？

我們常說的“光谷東”，學名叫“光谷中心城”，是未來光谷的中心。

而魯巷、關山大道，則是光谷的副中心。

武漢光谷青和城公司執行董事李瑾黎認為，一個城市的中心與城市的産業結構、商業繁華度有很大的關系。商業的中心是不能複制的，也不是總經理決定的，而是市場決定。

去年，青和城置業在光谷中心城的主幹道“高新大道”上做了一項車流調查：5分鐘，通過車輛100多輛。今年，同樣是5分鐘，車流量翻倍。

滾滾車流背後是人流與财富流。

在新政務中心搬家前，當地一家連鎖酒店每年都虧錢。搬家後，這家酒店開始盈利。一個政務中心，相當于一個“政治中心”。

▲點擊放大。這份人口測算，我覺得還過于保守

在光谷中心城，新的政務中心，步行600多米，就可以到李瑾黎的項目“沃德中心”（英文名：World Center）

一棟18層的甲級寫字樓，一棟21層的服務式公寓，1.7萬方的商業。

周邊的住宅項目，都把沃德中心作為它們的商業配套。

這個項目做到區域裡的多個第一：

第一個面市的純商業項目；

第一個引入萬科物業的項目；

第一個甲級寫字樓項目；

第一個引入途家；

第一條美食街；

第一個引入金融機構落戶的項目。

這些“第一”，也是李瑾黎引以為豪的。他填補了很多區域空白。做第一個“吃螃蟹的”，都是要勇氣的。他舉了一個例子：2500年前，武漢隻有一個漢陽。2000年前，有了武昌。500年前，才有漢口。而這500年曆史的漢口，為什麼能超過武昌？

我聽懂了它的這個例子。光谷中心城，誕生雖晚，但得天獨厚。一定能超過魯巷商圈與關山大道商圈，成為新的商業中心。

武漢房地産開發企業協會編輯部主任張濤認為，一個國家級開發區的行政新中心就是區域新中心，勢必吸聚大量的資源和人口。從光谷東住宅項目“一房難求”可以看出，該區域的商業具有巨大的潛力。

在光谷中心城，規劃有總部經濟區、商務商業區。這也是為什麼綠地敢在這裡建一棟400米的超高層。

▲沃德中心效果圖

如果時間回到十幾年前，這個項目與光谷世界城很相似。

當年，福建開發商到魯巷時，那裡還是一片荒地。

最初，光谷世界城的房子每平米1800元，到後來的5400元。那些商鋪，當年一鋪難求。

兩者的不同有兩點：光谷步行街是面向大學生的“巨無霸”，沃德中心是鄰裡商業，小而美。不同于盒子商業，也不同于社區底商。

在光谷中心城，像華為一樣的企業，最頭疼的是，安排客人在哪裡吃飯。

在園區食堂，檔次不夠。到光谷天地，路遠，還堵車。

沃德中心抓住這點，做光谷中心城裡的“三高”人群的中高端商務宴請需求，順勢推出第一條美食街。

按照他們的描述，這個地方的感覺，很像光谷中心城的“武漢天地”。

▲沃德中心效果圖

一位長期在光谷開發的開發商說，光谷這麼大，還真缺少一個像樣子的甲級寫字樓。

光谷的很多高科技企業，都屬于樓宇經濟的代表。然而與漢口的建設大道、武昌的中北路相比，光谷差一條代表寫字樓門面的大道。也許高新大道沿線，能成就光谷甲級寫字樓市場。

我認為，2012年，光谷中心城規劃落地。如今，它還是一個4歲的嬰孩。等到2022年，這裡是下一個“魯巷”，下一個“關山大道”。

我堅定看好光谷中心城。光谷的前十年，在民族大道與關山大道。接下來十年，在高新大道。

與四新、後湖、白沙洲等地相比，光谷中心城的背後是國家級開發區。有國家級開發區的産業，政府也就舍得花錢投入市政配套。有好的配套，也就不愁物業不升值。

三年成勢，五年成行，十年成城。在光谷中心城，我印象最深的是有全球最大的地下城市空間，有綠地的400高樓，有光谷火車站、地鐵與有軌電車。

光谷中心城的“新月溪公園”，比漢口的中山公園還要大

醫院、學校、科技館、體育中心、網球中心、公共交通等千億級配套先行，而這些配套上暫時缺的是商業。正好沃德中心填補區域空白。

一旦當人流向這裡轉移時，這裡的住宅與商業價值将被擡高。如果你那時再跟進，就為時太晚。投資就是當80%的人都沒有覺醒的時候。

如今這裡的樓面地價每平米4000元以上，房價很容易破萬元大關。之前六七千在這裡買房都賺錢了。接下來是投資這裡商鋪與寫字樓的時間。

武漢思諾立行顧問副總經理伍嶽嵩認為，光谷的發展是有目共睹的，開發區政府高瞻遠矚，在規劃光谷中心城的同時，早已将相關的配套路網建設完畢，同時各項配套也同步建設。可以預見，在光谷中心城各項規劃全部兌現的那一天，這片區域自然而然就成為光谷中心。

永旺、宜家的選址落戶，成為光谷開發商關注的熱點。一個世界級的光谷，很有超過武昌、漢口、漢陽。而投資光谷，一定要投資它的中心。

文／楊光華（地産評論員）

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