最新的《北京市商圈活力研究報告》“商圈活力榜”上，三甲無可争議，CBD、王府井和三裡屯商圈。第四名是哪兒？很多人猜不到，竟是房山長陽。

不僅如此，大興西紅門商圈也跻身“活力十強”。

房山長陽、大興西紅門是“活力十強”中僅有的兩個郊區商圈，同屬城南地區。

除了這兩匹“黑馬”，方莊、麗澤、大紅門等城南傳統商圈也正在升級更新。

毗鄰津冀的區位，便利的交通、大“IP”的引進、豐富的業态……

一個多點開花的消費特色版圖，正在城南地區鋪開，一個個消費新地标，正推動國際消費中心城市建設不斷提速。

房山長陽商圈

便利交通，城區客流多起來了

市商務局會同戴德梁行共同完成的《北京市商圈活力研究報告》中，評價商圈活躍度的重要指标是“消費力”，消費表現良好的區域呈現商務活動活躍及居住人口密集的特征。

在長陽首創奧特萊斯的廣場上，有一處十分顯眼的标識——“CSD”（Central Shopping District 中央休閑購物區）。

“長陽CSD的定位是聚集商貿、信息、文化、會展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。”房山區長陽鎮有關負責人說，“我們是‘多中心發展’，就是要打造人氣聚集區。”

根據第七次全國人口普查數據，房山區長陽鎮人口超過24萬人，是全區人口最多的鎮，與長陽鎮相鄰的拱辰街道，人口也超過21萬人。

轄區人口的增長，為商圈興起奠定了基礎。

“其實客流中房山人隻占一部分。”長陽商圈的核心首創奧特萊斯的工作人員說。便利的交通，為城南商圈吸引了越來越多的城區客流。

沒去過長陽的人，會覺得那裡距離城中心挺遠。

但實際上，長陽商圈的核心首創奧特萊斯，與天安門的直線距離是24公裡。

“門口的京良路，可以連通五環路和京港澳高速，停車位也很充足，自駕來購物很方便。”馮女士說，她家住西三環，開車到首創奧萊，路上隻花了20多分鐘。

此外，首創奧特萊斯就在地鐵房山線籬笆房站外，出了地鐵就進商場。

同樣建在地鐵旁的還有西紅門荟聚購物中心與宜家家居。城區居民自駕車可以走五環路或京開高速，十分方便。

西紅門商圈的崛起，很大程度因為引入了宜家家居這個大“IP”。

一般購物中心吸引的是近程的客流，但宜家家居能吸引到遠程的客流。

不僅如此，宜家家居與荟聚商城通過連廊連成一體，互相輸送客流，相互培育人氣。

城區居民到宜家購物，會順便到荟聚逛逛，荟聚也會為宜家輸送本地客流。

“這兒體驗更好，還能逛逛商場，想買什麼都能‘一站式’配齊。”家住通州的王女士很喜歡荟聚中心。

數據統計顯示，開業7年多來，西紅門商圈每日的客流量仍然有增無減，近10萬人次，全年客流量在2800萬人次左右。

豐台麗澤商圈

大品牌 大空間，本地居民留住了

以往，郊區商圈發展有些尴尬。

本地居民想逛商場，直接駕車就奔了市區，再加上越來越發達的電商，本地商業吸引本地居民越來越難。

吸引大品牌，構建“大尺度”空間，瞄準周邊社區需求，将商場打造成特色生活空間，正幫助長陽、西紅門等城南商圈成功留住本地客流。

長陽首創奧特萊斯是華北最大的奧特萊斯商業綜合體，雲集數十種世界知名品牌，更有餐廳、電影院和親子互動空間，“挨家店進去看看，一天時間都轉不完。購物、吃飯、遛孩子，一站搞定！”一位顧客說，如今，這裡已經成了不少本地居民周末休閑的首選地。

周邊多個居住小區和良鄉大學城，也為長陽商圈提供了穩定客流。

長陽鎮還建設了音樂主題公園，配套建設“一走到底、一騎盡興、接駁順暢、快慢自如”的綠色精品慢行系統，鋪設自行車道彩鋪1.5萬平方米，優化半島廣場周邊區域祥雲街、張家場路等5條道路交通組織，将商業區、生活區、公園廣場串聯起來，豐富本地居民的休閑選擇。

今年秋天，北京熙悅天街開業，這個毗鄰良鄉大學城的項目總建築面積15萬平方米，引進兩家北京地區首店品牌，31家品牌首次進駐房山，聚集了近300家優選品牌。

作為集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型商業綜合體，熙悅天街将滿足市民尤其是良鄉大學城師生新生活方式的消費多元化需求，為長陽商圈注入新活力。

近年來，大型商業綜合體也看準了城南的發展空間，紛紛落戶，品牌雲集，豐富多樣的供給不斷釋放城南居民的消費需求。

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今年，麗澤龍湖天街開街，為北京西南三環再添一處消費新地标。

作為麗澤金融商務區首家開業的商業綜合體，麗澤天街商業建築面積達9.2萬平方米，近200家品牌入駐，其中近半的品牌店鋪為概念店、定制店、形象店，國際品牌商家占比超過60%。

槐房萬達商場西南，一路之隔，豐台大悅春風裡年内開業。

該項目将引進約200個品牌，其中首店及概念店占比接近30%，比如全國首家奈爾寶精品兒童樂園、RE而意輕餐、星巴克寵物親子店、桂滿隴等。

此外，該商場将通過“開放式書店 無邊界美術館 空中影院 花園農場”的方式打造南城首家花園式購物中心，外部空間超25%為植被覆蓋。

豐台區還計劃在南中軸大紅門地區布局國家級博物館，支持可利用的疏解騰退空間改造升級為特色商業空間，引進“IP化”商旅文融合型業态，支持花鄉奧萊、北京汽車博物館、世界花卉大觀園、世界公園等區域培育“夜間集市”“夜間文娛消費打卡地”等京南夜間消費品牌。

大興西紅門商圈

老商圈升級，年輕人回來了

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傳統商圈也在升級突圍，在促消費與保民生中尋找最佳切合點，重塑南城消費新習慣。

上周六14時30分，家住豐台方莊街道芳星園二區的劉蕾叫起了7歲的女兒和3歲的兒子，母子三人收拾收拾下了樓。

出了小區北側的小門，就是方莊時代LIFE購物中心。

大閨女去三層的漢翔書法寫大字，小兒子到邊上的小小遊樂園撒歡，劉蕾則去“超級猩猩健身”運動運動。

到了晚飯時間，叫來孩子的爸爸，一家人“票選”出個餐廳，美美享受一頓周末大餐。

“以前說我們門前這條蒲方路，都叫餐飲街，也有家樂福、方莊購物中心，但感覺是那種很闆正的地方，現在這條街能找到年輕潮流的時尚品牌、網紅餐廳、生鮮配送、健身娛樂等各種業态。”劉蕾感覺，蒲方路越來越有活力了。

2019年北京市啟動傳統商圈改造提升三年行動計劃，重點推動22個商圈的改造提升，方莊商圈就是其中之一。

今年豐台區出台《區域城市活力中心試點工作方案》，打造10處集商務、消費、文化、居住、就業、休閑、社交等功能為一體的城市活力中心，方莊商圈也在其中。

方莊地區的商業環境，映射着許多大型生活圈的影子，區域内商業存在供給不足問題，難以滿足消費者對新型業态時尚、多元、個性化的需求。

如何把方莊居民留在方莊？

據介紹，正在打造的方莊活力中心，将主題确定為“Fz·Time Party”。

方莊街道黨工委書記鄒淩介紹，“我們取‘Time’中時代、時光的寓意，希望借打造活力中心的契機，在傳承方莊‘老時光’的同時，全面帶動方莊地區的品質升級和活力升級，促進方莊重煥活力，走向新時代，亮出活力宜居的新名片。”

随着時代LIFE購物中心、NTP新城廣場、物美、方莊餐飲街等多家商業綜合體及商業街區的升級改造、品質提升，方莊商圈日益活躍起來。

周末一到，時代LIFE購物中心客流不斷，地下一層的七鮮超市人來人往，兒童娛樂場所聚集的三層歡聲笑語，四層、五層的美食餐飲區充滿煙火氣……

“年輕人都回來了！”時代LIFE購物中心副總經理任曉東說，“最直觀的就是客流量提升，目前周末已經突破日均2萬人次。”

從方莊商圈出來，沿着方莊路向南到南三環方莊橋，順着南三環輔路向東900多米，是一家名為新業廣場的購物中心。

住在附近的蘇麗已經有快1年沒有來新業廣場了，上周她想看看熱播電影，才發現新業廣場中不僅電影院關了，許多老店也在裝修。

“電影院還有！”新業廣場分鐘寺店店長馬鑫告訴記者。

不過業态不一樣了，廣場新引進一家名叫魔影國際影城的電影院，除了放映廳配置舒适的商務艙座椅外，還将設置VIP家庭包間，滿足家庭或親友觀影需求。

總面積4萬多平方米的新業廣場這次升級瞄準的就是家庭，強化家庭消費體驗感，發展夜間特色消費業态，打造生活消費的時尚體驗場。

“市場周邊有大量建成15年以上的小區，二次家裝比率高，北側、東側等處回遷小區和居住區也在陸續建設，對家居家裝的需求比較高，我們這次引進自帶‘互聯網基因’的一站式家居家裝品牌‘住範兒’，将東區的7000多平方米的營業面積都給了他們，預計明年春節前就能營業，讓周邊居民少跑腿。”

馬鑫介紹，物美大賣場也根據人們的消費習慣升級為物美“品超市”，設置在西區南側的2000平方米區域内。

原來優衣庫所在的2000平方米空間将引入一家兒童體驗機構，涉及遊泳、籃球、美術、音樂等項目，讓這裡成為孩子們的樂園。

區位優勢顯現，津冀客流增多了

大興國際機場的啟用，将“差旅一族”也吸引到城南商圈。

“過去，到首都機場乘飛機離京出差前，我和同事都約在三元橋吃飯，現在大興機場啟用了，我們都在西紅門荟聚中心碰面，然後再打車去機場。”市民安思通說。

未來，到城南商圈碰頭的“差旅一族”會越來越多。

即将開業的豐台大悅春風裡位于地鐵新宮站，借助“空路軌”立體交通網絡，20分鐘内可直通北京南站、北京西站、豐台站，30分鐘能夠到達大興機場。

展開一張北京地圖，位于城市南部地區的豐台、大興、房山三區，通過京港澳高速、京開高速、京台高速、京滬高速以及多條鐵路線路銜接京津冀地區。

新基礎設施的啟用，越來越便利的交通，使城南商圈的吸引力已突破北京，輻射津冀。

例如長陽鎮的消費活躍度，周邊河北的居民也做出了貢獻。依托便利的交通，家住河北涿州的消費者自駕前來，如果不堵車隻需要40分鐘。

目前正在建設的豐台站，未來将彙集京滬鐵路、京廣鐵路、京石城際、京九客專和豐沙、京原等線路及市郊鐵路，更與北京站、北京西站、北京南站深度融合，為全面輻射京津冀，更好盤活華北、華中地區提供有力支撐。

據介紹，豐台站将強化“站城一體化”，統籌推進豐台站地區整體規劃與開發建設，豐台站周邊将建設一至兩個集寫字樓、購物中心、星級酒店、城市廣場于一體的旗艦型城市綜合體項目，實現城市空間“上下延展”、消費空間“7×24”不打烊，建設“站城一體、産城融合”商業樣闆，打造陸上交通港、消費新地标，放大豐台站對區域消費的拉動效應。

今年年底，大興機場綜保區将封關運行，這将為城南商圈的升級提供更多機會。

在大興機場臨空區，圍繞機場旅客、會展商務客、京津冀遊客這三大核心客群，打造差異化消費産品和服務功能，實現“會展 消費”的聯動耦合發展，建設創新型臨空國際免稅消費樞紐中心。

在地跨京冀兩地的大興機場綜保區，未來還計劃建設一處銷售服務中心，消費者在此購買跨境商品将會更便宜，“比如在免稅額度内，消費者購買化妝品、包等跨境商品可享受30%到50%的優惠。”相關負責人說。

房山區将通過打造消費新地标、打造消費新品牌、提升數字消費新能級、推動文化和旅遊消費融合發展、豐富體育消費新體驗、提升醫療教育消費新供給、打造綠色低碳集約高效的商貿物流體系、優化消費發展環境等八大行動，積極推進國際消費中心城市培育建設，打造商旅文融合的國際旅遊休閑區。

力争到2025年，實現網上零售額占社零額比重30%，擁有4A級以上景區5個，離境退稅商店20家，基本便民商業服務功能社區覆蓋率100%。

專家觀點：讓商圈與市井生活相融合

（蘇志民）

傳統商圈的改造要服務于國際消費中心城市建設，聚焦國際，并不意味着所有的商圈都要改造成類似國貿、王府井那樣的商圈。

各個商圈要打好首都地域文化的特色牌，要立足地域文化的特色各有側重、促進商圈差異化發展，建設一批差異化定位，能夠充分彰顯首都文化底蘊的商圈，形成不同商圈功能和業态互補的發展格局。

在目标定位上要更加兼顧外來消費與本地消費，培育建設國際消費中心城市，不僅僅是為了吸引外來消費者，同時也是更好滿足首都市民美好生活的需要。

在商圈的目标定位上，一方面要着眼于為國際消費中心城市建設培育載體，堅持聚焦國際這個方向不變，通過傳統商圈改造提升形成一批具有國際影響力的消費地标，另一方面也要注意兼顧商圈周邊本地居民的生活性的日常消費需要，努力營造滿足在地客群與旅客客群的兼容特色性商圈，讓商圈與市井生活相融合。

國内外的實踐證明，沒有周邊服務的配套，商圈很難具有生命力和活力，應抓住北京市大力推進城市更新的有利契機，着力推進商圈改造與城市更新工作相結合，着力加強商圈與周邊旅遊景點、文化場所、商務樓宇資源互動，進一步提高商圈與市内交通等公共服務資源的有效銜接，做到商業環境與城市功能、居住功能相協調，業态發展和居民需求相匹配。

商圈品牌推廣上，既要加大引進國際知名的品牌，更要注意民族品牌和老字号企業的傳承創新，一定要彰顯首都的城市特色，加快培育一批國潮品牌和特色商圈，讓北京成為民族品牌和老字号品牌走出去的橋頭堡。

（作者：市政協經濟委員會副主任，北京一輕控股有限責任公司原黨委書記、董事長）

來源：北京日報

北青社區報房山版

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