我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，本人目前在上海打算買套剛需自住房，對于買哪裡不太介意，隻要能上車就行，感覺上海房價一直在漲，工資增漲的速度更不上房價上漲速度。

滬叔：你好，剛需總是每個城市樓市需求的重要組成部分，下面是上海一些剛需入門區域的簡要概括。第一、安亭區，此闆塊的主要産業是轎車産業，旅遊産業綜合實力不弱，同時軌交建設也在逐步進展。

第二、惠南區，位于浦東，擁有地鐵16号線，以及南門樂購、弘基生活廣場、歐尚、還有禹洲商業廣場等商業體，整體配套都比較成熟，闆塊内新房二手房都有在售，二新房價格也實惠，是一個純剛需闆塊。

第三、金山新城，上海不多的價格窪地，新房房價在3.0萬/平左右，二手房價也相差不多。交通方面有22号線，但總體還不算很便利，商業方面有金山萬達廣場、紅星國際廣場、易家中心、以及金山百聯等綜合體，對于剛需入門價格比較友好 。

提問：滬叔你好，地段很好的但又老又破的老小區，可以考慮嗎？它有哪些優勢劣勢？老小區房子以後還有價值嗎？

滬叔：你好，老小區優勢在于地理位置無可挑剔，周邊的配套也非常成熟完善，生活便利性較高；住房面積變大了，以前建設的都是5-7層的小高層，一層就兩戶，也沒有電梯，所以公攤面積較小，得房面積比現在的房子要大很多。劣勢在于小區内部配套不夠完備，由于建成小區的時候，國内汽車并不普及，而在幾乎每個家庭都有車的今天，老小區的停車位是遠遠不夠的。小區裡在空地上畫出來的停車位，也不能保證一定可以停到。再就是小區的物業是非常差的，基本相當于沒有，很多都是居委會招來的退休師傅。

由于物業的不完善以及機制的不健全，對于小區的停車位管理，以及找人辦事的時候都是非常不方便的。最後是老小區房子價值的問題，一般來說是有價無市的，即使有價，也不是特别高的價；無市是因為沒有拆遷計劃，老小區的實用性也确實沒有如今的小區強，而且這種實用性也是無法改造的，頂多裝個電梯，搞搞綠化。對于想入手老小區的人群，可以就以上情況結合自身需求考慮一下。

提問：滬叔，你好，上海買房，還有一張房票可以用，有些存款，預算總價在800-1200萬之間，打算買一套條件好一點的房子，有沒有推薦的闆塊？有孩子要上學，有沒有學區好一點的闆塊可以選？

滬叔：你好，這個預算在800-1200萬之間，建議考慮以下幾個闆塊：

1.大甯，綜合實力強，有市一梯隊公辦學區、市級商圈、三甲醫院，交通便利，離市中心近，有大型綠地，東部比西部城市界面好；

2.碧雲，擁有頂級學區，位置好，配套相對弱，有醫療資源，居住環境極好；

3.古美，學區優質，社區優良，有市級商圈、三甲兒童醫院、交通方便，适宜居住，建議追求三房學區的人群考慮；

4.禦橋，有二梯隊初中學區，配套上，商業強，醫療弱，存在垃圾焚燒廠，勝在11号線和18号線地鐵和中環線上下匝道使出行相當便利；

5.森蘭，就業機會多，居住區域少，有一梯隊學區，配套集中在6号線洲海路，綠化好但交通弱；

6.張江，産業中心，有全市最好中學，交通便利，就業機會多，商業在建，有三甲醫院；

7.金楊，交通好，配套成熟，有一梯隊中小學和二梯隊中學，商業醫療都不錯，性價比較高；

8.天山，區位好，商業配套強，醫療資源豐富，有一梯隊小學和二梯隊中學，居民素質高，居住體驗感好；

9.長風公園，區位好，産業、商業、醫療、教育都很強；

9.虹橋商務區，企業多，地鐵強，商業強，民辦教育好，城市界面新，建議想讓孩子出國的家庭考慮，可以考慮買三房或四房；

10.楊東，交通上适合駕車不适合步行，商業配套弱，醫療配套強，位置好，小區品質好，學區上主要是二三梯隊學校；

11.北蔡，地鐵線路多，前景好，小區好，綠化多，宜居，有二梯隊小學校區，商業和醫療都不錯。

提問：滬叔，您好，五大新城概念火了之後就一直考慮要不要在新城之中投資，其中松江好像是底蘊最深厚的一個，價格也更高，請問投資松江值得考慮嗎？

滬叔：你好，松江新城發展悠久，從2001年開始至今，參與多個規劃，發展穩定，在教育、醫療、交通方面相比其他郊區更具優勢，但過早開發也帶來一些問題：一是松江與市區距離遙遠，9号線帶給松江利好不足，相比九亭泗泾，松江所需的通勤時間過長，而且松江在地鐵沿線并沒有合适的小區适合居住，所以多是本地人才會置業松江；二是商品房房齡過大，房子質量低，存在房屋設計老化、容積率高、物業管理松散、沒有電梯等問題。

松江現在的産業分布很豐富，最引人注目的是G60科創走廊與松江南站樞紐，松江南站樞紐由于軌道交通不足可能面臨人氣不足，G60科創走廊看似能與大學畢業生形成銜接，實際上松江的大學以文科類為主，因此松江需要與其他區域競争吸引研發、科創類人才。總的來說，松江看似有很多優勢，實際上面臨的挑戰并不少，短期内無法擺脫對市區的依賴。具體買房選籌，詳見知識星球内部資料《價值百萬的購房邏輯》。

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