北京房價漲了嗎？

如果單看數據，今年全市的新房價格創了曆史新高，首次突破6萬元/㎡，同比大幅上升12%。

但這是實際情況嗎？或者說這是全部真相嗎？

關注樓市發展的很容易知道，今年北京的市場行情并不好，新房價格的上漲并沒有發生，各項目售價别說上漲，不降就很難得了。

因此上圖中房價數據上揚的主要原因應該是高單價新盤增多，從而帶動了全市均價的整體上揚，屬于結構性上漲。

各單價段産品成交占比走勢就能說明這個問題。

如果把時間線拉長，和五年前相比，北京房價漲了嗎？

2017年至今，北京樓市經曆了政策的升級加碼到定向寬松，住宅産品也從商品房到限競房，再到指導價房源，不斷疊代升級。

而全市的新房價格體系經過支解和重構，各闆塊價格梯度逐漸清晰，各闆塊價值也被時間所檢驗。

下圖為2017年-2018年上半年各闆塊典型項目的成交均價，通過與目前的在售項目價格相比就不難發現，籠統的漲或是跌并不能準确描述這五年北京新房價格的走勢。

因為五年來，北京樓市主基調是分化，各闆塊的價格差異越來越明顯。有些闆塊價格在限競房時期被拉低，但後期迅速翻盤，價格超越以往，有些闆塊價格則回不到從前。

整體來看，中心城區各闆塊的新房價格普遍漲了，比如海澱永豐的房價先由7.9萬元/㎡降到了限競房時期的5.8萬元/㎡，如今又回升到了8.3萬元/㎡。

還有朝陽孫河、豐台麗澤、石景山等闆塊，目前區域内新盤售價較五年前都有不同程度的上揚。

但也有例外，比如豐台六環外的青龍湖闆塊，目前闆塊均價在3.6-4萬元/㎡之間，與曾經4.6萬元/㎡的價格相差最多10000元/㎡。

與中心城區的普漲相對應的，近郊區各闆塊的新房價格普遍呈回落的狀态，多數闆塊的房價基本與限競房時期相當或略高，遠沒有恢複到限競房入市前的水平。

比如昌平北七家，2017年-2018年萬科翡翠公園售價為6.0萬元/㎡，而後期售價最低降至5.3萬元/㎡，如今闆塊内在售及待售項目房價普遍5萬元/㎡左右。

再比如大興黃村，曾經的地王項目海珀雲翡售價最高達7.3萬元/㎡，而目前降至5.8萬元/㎡，闆塊内其他項目也在5-5.5萬元/㎡之間的水平，基本與限競房時期持平，很難有價格上的突破。

相同情況的闆塊還包括昌平沙河、順義後沙峪和仁和、通州、房山、大興等區域的絕大多數闆塊，房價普遍低于2017年。

這裡有兩個闆塊是特例，昌平回龍觀和亦莊河西，這兩個闆塊在售新盤的價格基本突破了之前的高點，并且二手房的上漲趨勢在近郊區中也是另類的存在。

與五年前相比，北京城區新盤普漲、郊區普跌的原因主要有以下兩個方面：

首先是樓市内部供應的關系，近郊區的土地供應源源不斷，過去因為新盤稀缺導緻的價格虛高不再有，而中心城區的項目往往相對更少，購買人群基數高，購買力強勁，價格在限競房時期被人為拉低後也能夠快速恢複。

其次是和近些年北京的發展情況相關，2017年之後北京常住人口整體呈小幅下降的趨勢，沒有大量人口引入，且北京樓市杠杆率控制較嚴，樓市難有普漲現象，有限的人、有限的購買力更傾向于确定性更強的城區新盤。

如果政策不變，分化将是北京樓市的主流，所以如果更在意保值增值性，新盤置業優先考慮靠近城區的闆塊，或是有産業、學區等利好加持的郊區闆塊。

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