公産房系我國計劃經濟體制下的特有産物，房屋取得方式多為行政機關、國有企業、事業單位為解決職工住房問題進行的福利分配，而取得這些房屋的居民須按規定繳納租金，成為公産房的實際使用權人。因公産房的使用權人對房屋不享有處分權，但客觀上公産房又确實存在市場交易價值，故有必要對公産房使用權的轉讓和繼承問題在現行法律适用和司法裁判方面做必要梳理。

一 、公産房使用權的轉讓

司法實踐中各地法院對于公産房使用權轉讓合同的效力問題意見比較一緻。

天津市第二中級人民法院(2016)津02民終845号判決法院說理部分認為，随着住房制度改革的不斷深入，公有住房承租權取得方式發生了質的變化。公有住房承租權通過有償交換的方式實現其交換價值已被允許，另外，在一定的條件下公有住房承租權還可以通過購買取得。

北京市第二中級人民法院在(2014)二中民再終字第09080号物權确認合同糾紛一案中也認為根據北京市高級人民法院關于直管公房相關問題的規定，直管公房是指由政府公房管理部門或政府授權經營管理單位依法直接進行經營和管理的國有房屋。訴争房産性質根據規定應屬直管公房。根據《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若幹規定》，公房買賣必須按房管機關的規定進行；必須經區、縣房管機關審查批準，辦理立契過戶手續，按規定交納稅費，非經批準，不準擅自買賣；公房承租者不得擅自将承租的房屋轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用......。也就是說在不違反政策、法規規定的前提下，符合上述指導意見以及公房管理的政策規定的轉讓行為應屬有效。

内蒙古自治區呼和浩特市中級人民法院在(2016)内01民終2493号買賣合同糾紛一案中對于涉案公産房屋轉讓協議是否有效的問題上，同樣認為，根據《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與适用》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對标的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”的規定，雖然轉讓房屋當時不具有辦理房屋所有權證的條件，但雙方對于轉讓房屋的意思表示真實，協議合法有效，關于協議無效的主張不能成立。

綜上，在公産房使用權轉讓合同不違反法律、行政法規的強制性規定，不具有其他可能導緻合同無效的情形時，通常認定轉讓合同有效，各方均應當按合同約定的内筒履行各自的義務。但公産房使用權轉讓流程各地仍有區别，實際操作時應按照當地有關公産房承租權變更的政策規定到相關主管機關辦理轉讓。

二、公産房使用權的繼承

在公産房是否可以繼承方面，目前沒有明确的法律規定。各地在司法審判實踐中觀點不一。傳統觀點認為根據《中華人民共和國繼承法》規定，遺産是公民死亡時遺留的個人合法财産，而公産房是國家财産，自然不屬于遺産。公産房基于特定政策條件産生，具有一定的人身屬性，依法不屬于法律規定遺産範圍，當然就不能繼承。天津市南開區人民法院作出的(2018)津0104民初13365号繼承糾紛案件的民事判決書，就采用該觀點認為當事人訴請不符合起訴條件，裁定不予受理。

但也有些法院認為，盡管公産房産權屬于國家所有，不屬于承租人的遺産，但公産房承租權應當屬于遺産範圍。根據現行政策，公産房的有償轉讓實際賦予了公産房一定的經濟價值。根據法律規定，遺産既包括公民死亡時遺留下來的個人合法财産，也包括其應當有的财産權利。故公産房上附着的相應經濟價值的财産權具有私有财産的屬性，應與其他财産一樣認定為遺産，并且可以繼承。

實踐中一些省市采用變通的方式解決了公産房使用權的繼承問題。例如《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條，公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申請過戶。公有住房使用權過戶隻能由一人申請過戶，符合過戶條件的家庭成 員有兩人以上（含兩人）的，應當達成一緻意見後方可申請過戶；第三條，公有住房承租人死亡後沒有符合第二條規定過戶條件的，承租人的兄弟姐妹等在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，提交具結書後可以申請過戶。由此可見，盡管上述規定沒有直接表示公産房可以繼承，但事實上被繼承人去世後，其承租房屋的承租權得以變更即變相認可了公産房屋使用權的可繼承性。

變更主體：針對公有房屋，可以申請變更的承租人範圍，與《繼承法》規定的法定繼承順序有所區别。按照《繼承法》規定，繼承應當按照以下順位進行，第一順序：配偶、子女、父母，第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。而與此不同，根據北京市《直管公房申請更名的審批條件和工作程序》規定，申請變更為公房承租人必須為：與原承租人是同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的直系親屬，且戶籍與原承租人同址以及與原承租人共同居住的其他家庭成員無異議。因此申請變更的承租人不直接依據《繼承法》中法定順位的規定，而是在此基礎上進行一定的限制。

變更程序：承租人變更須依據政策規定，履行法定程序。例如天津市規定，公有住房承租人死亡後沒有配偶、父母、子女的，承租人的兄弟姐妹需要在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的的情況下申請過戶。承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同戶籍的其他親屬申請變更的，需要出具經公證的符合過戶條件人員放棄承租權、同意過戶給其他親屬的協議書。因此，公産房承租人變更程序方面，因拟變更承租人身份不同，變更程序有較大區别。

綜上，在當前的政策環境和經濟背景下，關于公産房的轉讓、繼承問題在法律适用方面還有一定的不确定性，建議公衆在面臨具體問題時，及時全面了解當地政策法規、辦理流程，以便防範法律風險，保障自身合法權益。

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