• 容積率是什麼？容積率又叫建築面積比率，簡單來說就是一個小區的建築面積與用地面積之間的比率。在《城市房地産管理法》、《中華人民共和國物權法》等法律法規中，對于容積率的規定是非常明确的。按照我國城鎮住房建設用地管理的有關規定，城鎮住宅小區可按總建築面積計算。在實際中，人們往往隻關注了容積率這一指标，而忽略了它對于小區中配套設施（如遊泳池、健身房、社區文化活動室、居民健身場所等）的規劃要求和保障。因此将容積率作為衡量一個小區中居住舒适度的重要指标顯得十分必要。為什麼住宅都講究“高綠化量”？這是因為住宅建築以其良好的通透性和通風采光，成為人們在城市生活中可以擁有最舒适居住環境的關鍵要素之一種。
• 1.容積率的影響因素
• 容積率是一個城市土地的利用強度的指标之一，也是衡量居民居住條件的一個重要指标。它與規劃設計、房屋建設、使用性質都有關系。規劃設計是指在土地利用總體規劃确定的土地上建設一定數量的建築物或構築物。居住建築是城市發展過程中存在的基本形式。城市中居住房屋密度較大、公共建築較多、居住區人口較多等，都是随着城市規劃和土地利用總體規劃不斷調整而産生的現象。當城市土地規劃條件變化時，會出現建築密度提高、公共建築增加、居住區人口增多、房屋使用性質改變等新的情況。由于目前我國大多數地方不是很重視這方面問題，所以在實際項目交易中，對容積率并沒有很好的認識。一般情況下，容積率都是按照一定規則和比例計算而成。但由于城市規劃和建設往往存在一些共同問題，因此同一地段、同一小區的整體容積率往往不一緻。
• 2.容積率與戶型設計有關
• 小區規劃用地面積與住宅建築面積的比例應該大于3:7,因此戶型設計中的容積率控制就顯得尤為重要。現在市面上很多房子在設計上都很注意與社區規劃相結合。比如很多人都很喜歡在小單元裡設計入戶花園，這樣就可以把私家花園和園林空間充分利用起來。也有一些項目在社區規劃中把公共活動區域與住宅建築結合起來。這就是比較好的戶型設計。再比如一些大型綜合體項目會有很多會所、地下車庫或者商場等。這些大型綜合體中居住人口多、商業人口也多、辦公人口也多等特點決定了一定規模内居住人口所需容積率很大。另外大型綜合體内住宅多了還可以提高容積率。再比如一些酒店式公寓項目也存在一定的容積率控制問題。比如說一棟樓共有50層那麼多層和30層高的酒店式公寓項目容積率就可以高達8成以上。
• 3.同一項目中，高密度住宅與低容積率住宅的比例
• 在一個城市，有許多高密度住宅和低容積率住宅，如果你要購買一個高層建築或低層的房子（多層與小高層),你需要知道當開發商采用高密度設計時，低容積率在項目中所占的比例。不同的項目不同小區内高層與小高層的比例是怎樣形成的呢？有兩種情況：第一種類型，開發商采用高密度設計（高層與小高層）時，在大的景觀區裡面，容積率可能會高于小一點（當然這種情況是極少）。第二種類型，開發商采用低密度設計時，一般會采取多層與洋房的高密度設計方式。在我們知道一個小區内有很多棟樓房或多幢公建建築但在現實生活中很少有單個住戶不在一個地塊上獨立居住的情況（如果這樣可以省去很多中間環節）。所以我們很難看出同一棟樓内是否存在幾幢相鄰住宅樓。同樣面積下容積率不同：高密度住宅和低容積率住宅（多層與小高層）之間的比例是怎樣呢？我們先來看一下關于容積率和建築面積之間矛盾的案例：2010年12月28日由南京大學房地産研究所、南京建設科技學院房産開發與經營管理專業聯合申報，南京建設工程質量安全監督站審核把關、南京市城鄉規劃委員會審查通過并頒發證書的南京市某商品房項目規劃許可證。
• 4.不同規劃方案
• 容積率不能說明一個小區的生活品質和生活水平，它反映了城市對用地規模的控制水平。但在實際生活中，人們經常會聽到關于容積率高、建築密度高、綠化率低等抱怨。那麼什麼是容積率？容積率是房地産開發項目建設用地上總建築面積與建設用地總面積之間比值，是衡量建築密度、綠化率等指标的一個重要指标。是城市總體規劃中建設用地規模和規劃人口規模等因素綜合作用後得到的一個結果。城市總體規劃中要求住宅用地必須要有足夠大尺寸的綠地布局。通常來說，住宅小區中的綠化率是比較高的。當社區中有建築物時要把綠化面積考慮進去。小區綠化率和容積率直接相關。一般來說住宅項目建設初期容積率越低越好；随着小區内部道路鋪設、綠地養護管理水平的提高和地下車庫、設備用房等配套設施的完善，住宅小區中綠化景觀越好、地上建築面積越大越好；小區内部道路越寬越好；小區綠化面積越大越好等。
• 5.不同樓棟的綠化面積比例
• 容積率越低，開發的項目就越大；綠地面積越大，小區内部住戶就越少。一般來說，容積率低于1.5、1.8的地塊不宜建獨棟住宅。因為獨棟住宅居住起來很舒适，但其内部也不是沒有其他配套。比如一些商業、辦公用房、會所等。因此，買套獨棟住宅除了要看它有多少綠化面積之外，還要看它的綠地率。目前市場上出現了很多所謂的“獨棟住宅”。這些住宅通常是由多棟住宅組成的整體出售。

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