對于公寓等商業房産的投資我一直都是保持着一種謹慎的态度，為什麼這麼說？原因就是因為商業房産出售的時候需要繳納的稅費太高了，基本上占據了淨收入的40%左右。很少有投資者投資商業房産後選擇出售的，大多都是用來出租來收取租金。那麼50萬總價月租3000左右二手公寓可以接手嗎？借此機會簡單談談我的觀察。

為什麼這麼說？除去說很早以前購置的商業房産（至少5年前），房價經曆了幾波上漲那麼這個時候或許會有朋友選擇出售，畢竟有那麼高的收益。但是對于目前來接收二手公寓來說就需要仔細算一本帳了。幾點愚見：

房産投資大多數針對的都是住宅不是商業

第一、未來公寓的升值空間有多大？這點要仔細考慮。對于房産有所了解的朋友應該知道，公寓的價格一般比同區域的住宅價格要低很多，除去是因為産權年限的因素外，更重要的是商業房産背後所享受的資源是無法與住宅相匹敵的，比如：教育、落戶等。這樣就會阻礙公寓等商業地産的升值空間，簡單理解公寓等隻能滿足辦公和居住需求，其他的附加價值很少。尤其是在如今很多城市的房地産市場處于基本穩定的情況下，包括公寓在内的所有房産都不具備再次暴漲的可能性。所以，如果要是購買二手公寓首先考慮的就是未來其升值空間。

第二、公寓等商業地産是很少有人進行投資的，已經有城市開始質疑公寓這種商住兩用房産的合理性。說到底公寓其實就是鑽了政策的空子，在住宅和商業之間找到了一種“平衡”，但是這種平衡已經在北京等城市得不到承認了。未來會不會蔓延到二線等其他城市很難說，或許會進一步放松公寓的限制，或許會進一步加緊管控。這個是很難進行判斷的，目前來說無論是專業的炒房客還是普通的投資者基本很少有人進行公寓等商業地産進行炒作的，說白了其升值空間和政策的不确定性是主要原因。

公寓投資

第三、購買公寓等商業地産出售的時候稅費太高、首付比例高、貸款期限短等都是需要考慮的。上面提到的總價50萬，我們按照當初購買是30萬來計算，也就是說需要繳納的各種稅費就是(50-30)*0.4=8萬元（出售人獲得12萬的盈利）。正常來說這些稅費是由出售方承擔的，這點需要注意！！當然如果後期自己出售的時候也是這樣。而且購買公寓需要的繳納50%以上的首付，且貸款隻能是10年以内，這點自己都需要考慮到（尤其是需要注意剩餘房産年限，别不能貸款）。

從2019年開始到現在我一直都在說，房産投資時代已經過去了，過去蒙着眼随便買房就能賺的時代已經不存在了。而且如今購房所需要擔負的風險也越來越多，這點是需要所有購房投資者需要注意的。幾點愚見：一個投資縣城公寓的朋友，給我講的這些（一定要看）

第一、公寓等商業投資應當遵循“有用再買”的原則，房價漲房租降的情況很普遍。經常在一些購房者口中聽到，他們購房投資的主要收益來源就是房租。說句實話，購房投資依靠房租收益的人實在是太多了。已經有不少省會城市的房産處于供過于求的情況，這也是為什麼很多城市的房價在漲，但是房租在降的主要原因。畢竟目前來看很多城市的新房建設還在如火如荼的進行中，未來大量的房産供應是必然。

公寓不錯，投資還需謹慎

第二、不僅僅是公寓包括住宅房産二手房的投資收益都很低。大家可以仔細回想下，炒房客和投資者他們投資的房産是不是都是新房？為什麼會這樣呢？原因就是因為新房的升值空間大啊！！二手房産說句實話本身的價格已經不低了，未來升值空間很有限。而新房因為大多處于新區域，未來随着商業、交通、教育、醫療等資源的陸續完善，升值空間是巨大的。這才是為什麼很多投資者都不會選擇投資二手房的主要原因。

綜上，如果不是自用的情況下，個人是不建議投資二手房的，畢竟其收益的途徑極其有限。所以，有時候房産投資不是簡單的計算月租和總房款這麼簡單，看懂趨勢很重要。各位覺得呢？歡迎關心房産和财經的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!