文/鄧 娟

新吳萬達開業了，盡管是開在還不太成熟的太科園，依舊擋不住人氣，而且大部分網友都還十分看好這個項目。

說來也是怪，都說無錫商業飽和、做得不好，但是為什麼萬達還在繼續開，而且看起來每家店做的都還不錯？

濱湖萬達姑且說它赢在了位置和交通吧，但是那麼大個惠山，怎麼就讓萬達一家獨大了？

不靠地鐵口，品牌級次一般，周邊人群消費力也不是很強，怎麼開業7年了，沒有“癢”，反而還成了惠山“團寵”呢？

上周末趕上惠山萬達7周年店慶，我去湊了個熱鬧，順帶實探了一下，我總結——

惠山萬達的成功點就兩個：自己很努力 對手不争氣！

01

惠山萬達努力在于它能揚長避短、精準定位，并且在品牌規劃、終端運營等環節都匹配這種定位。

我們先來看地理位置，惠山萬達位于惠山新城，是錫澄一體化的門戶，通地鐵、連江陰、區政府坐鎮、惠山地W加持，一句話總結：好地方。

但是，樓市的利好就等于商業的利好嗎？

不盡然如此，甚至很多時候住宅和商業還會呈現此消彼長的關系。

就拿這樣一組數據來說：2019年全國商品房銷售額同比上升了9.4%，然而，冰火兩重天的是，同期全國商業地産銷售額下跌了16.5%之多。

再例如說不同城市的商業活躍度：今年上半年江蘇新開了7家商場，全國第一多；整個華東區域的新開業數量也遠超其他片區。

然而，在PK活躍度時，奪得全國前幾的卻是成都、重慶、太原——住宅市場火熱程度不如華東的中西部城市。

所以，起碼我們不能簡單地把惠山新城的樓市行情，總結成是對萬達的利好。

甚至，當惠山新城的房價上漲，買房人的家庭資産被房子占用時，消費性支出還會受到抑制，對萬達這種商業來說是“壞消息”。

更何況，這裡曾經是無錫房價窪地，當時把房子買在惠山的大多是外地人、剛需客，普通工薪階層多，講白了，消費力是有限的。

所以從這個角度來說，生存環境并不是完全樂觀的，萬達的努力就在于順勢而為，做得接地氣，做得貼合片區裡的人群。

萬達給自己定位成社區級商業，可以說很精準，也很成功。

就算你追捧荟聚，瞧不上萬達，你還是得承認這一點，因為人家确實人氣好，生意好，

而且在招商、運營方面也都一脈相承，在終端呈現上沒有出現和定位不符的情況。

其次，惠山萬達的業态整體規劃得中規中矩，這就穩住了基本盤。

它得負一樓是永輝超市 孩子王 零售店，一樓往上是零售 功能型業态，服裝鞋子、珠寶首飾、餐飲娛樂，基本就這樣，該有的都有。

但也沒有什麼特别之處，特别是體驗和場景式的業态很少，後場也常規，荟聚裡廣受好評的家庭式衛生間在這裡也沒有看到。

此外，品牌級次适中，這也比較符合大衆客群的消費和審美。

不知道大家有沒有和我同樣的感受，在荟聚怎麼時不時就碰到個陌生品牌、網紅店？

在萬達裡逛一圈，基本都是熟牌子，品牌的定位、價格、風格都輕車熟路了。這不能說不好，這種品牌落位是很契合整盤定位的，人家走的就是大衆路線。

我看了一下負一樓，裡面的零售店鋪裡整體都非常親民，幾十元單價的衣服鞋子随處可見，相較而言，相對高檔的可能是夢燕專賣店。

理論上，一樓是最能代表一個商場定位的。

惠山萬達的一樓無重奢、少輕奢，化妝品和黃金珠寶的大牌也極少，我看到有鑽之韻、香港玉生源、玖恒、千年等一些知名度一般的品牌，一如既往的接地氣。

另外，我最想點贊的是兒童遊樂項目。荟聚的69元隻能玩1小時，我們在萬達玩了幾小時，不過花了30塊~

△豪華版VS低配版

惠山萬達的終端運營也是按着定位來，而且我觀察顧客反應還挺不錯。

走進萬達，首先能感受到的是濃濃的營銷促銷氛圍。我看了一下，大概70%的店鋪都做了反季特賣，秋冬款商品折扣放的非常低，大部分做到2-4折，現場人氣很好。

中庭還做了女裝和女包的特賣專區，折後女款毛呢大衣基本在300-500塊左右，女包200塊左右，試穿的人非常多。

△特賣區人氣超好

我還數了數，整體的提帶率估摸着有60-70%，也就是說，絕大多數人除了吃吃飯喝喝奶茶，額外都産生了實際消費。

這就說明萬達的營銷思路比較對，商家的配合度也很高，能把進店閑逛的客流轉化成銷售業績。

02

先天努力，額外還有一點就是對手也确實不争氣。

偌大個惠山，為什麼就沒有個扛把子的能從萬達手裡分一杯羹？

為此，我着重盤了盤天一新城和惠山新城這兩個闆塊的商業體：

首先看天一新城。作為重要的一站，其實這裡是缺乏大型商業的，50萬方的明發商業廣場、10萬方的太平洋城中城目前都還沒什麼動靜。

稍偏一點的新盛百鄰目前也隻能輻射到周邊一兩公裡的人群，靠着吉麥隆引流，但是畢竟不是綜合體建築，沿街也沒有豐富的業态和品牌吸引人。

△電動車基本都集中停在吉麥隆門口

對萬達來說，整個南邊就壓根沒有截客的對手，中山路商圈還遠在10公裡開外。

再看惠山新城本身，片區裡目前還有夢享城、天力商業廣場，從距離來看，都能算是萬達的競争對手。

但是夢享城在闆塊的東邊，周圍多是廠企，缺乏常住居民的支撐，而且廠企職工的消費力有限，可支配的自由時間也少。

更重要的一點是商業重經營，一個是2015年成立的無錫衆智商管公司，一個是行業大佬萬達，兩者在招商資源、營銷組織、管理服務等方面的實力懸殊是不得不承認的。

至于天力商業廣場就更不構成威脅了，年代已久、外貌陳舊，附近人買買生活必需品或許還可以，論可逛性，基本沒有。

也就是說，萬達的南邊并沒有實質性的競争對手，而西邊、東邊基本都是鄉鎮面貌，本身就是商業空白區域。

至于北面，那就更“給力”了，不僅沒對手，而且還有市場。

因為惠山萬達距離江陰的青陽鎮和徐霞客鎮非常近，從那邊開車過來也就20多分鐘的車程，對江陰人來說，甚至比到江陰市區還方便。

這些鄉鎮本身有的就是大潤發、大統華、吉麥隆這些商超，像萬達這樣的綜合體是沒有的，所以萬達基本就是他們的首選。

正确的定位 用心的經營，外加競争對手“送人頭”，惠山萬達再不成功，也确實不像話了。

說到這，我終于明白了，朋友圈裡住華府莊園的那位朋友為什麼10條吃吃喝喝的朋友圈裡有5條都是在萬達了。

你去過惠山萬達嗎，感覺怎樣？你看好新開的新吳萬達嗎？歡迎文末留言~

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