[微風]家是什麼？房子是什麼？

古往今來，我們都離不開房子。很多人說國外、古代大家就沒有非要買房的壓力。其實還是對實際沒有足夠的了解。

其實自古以來，房子都是一個家庭重要資産。俗話說安家立戶、成家立業……，都在告訴我們有家才能延續……很多人會說，這個家就是一家人在一起的意思就夠了。但是實際上我們都知道家其實代表了我們的一個根。好比如說一棵小草、一棵樹他們必須有自己根基，在生長他們的根莖，才能枝繁葉茂。有家才能讓我們有更多的期盼、更多的動力去努力，讓我們的付出開花結果。讓家庭更加興旺。沒有家，我們就是一個浮萍、一片落葉，終究不能延續下去，不能擴散繁衍到更廣闊的地方。

曆朝曆代，都在努力争奪土地，獲得生存保障。不論是富商還是勤苦人民都會置辦田産，落地生根。在最近非常火的電影《隐入塵煙》，主角馬有鐵在娶到老婆後，和老婆最先努力便是建一個屬于自己房子，一開始被家裡趕出來讓住在村裡别人置換下的舊房子。風雨飄零的還面臨着房主的催趕，劇中很清楚地寫到主角給燕子挪窩，作為春來東去的燕子都知道春夏到了北方生活、生了小燕子需要築巢弄個家。所以家是一種活着的保障，沒有能力的時候，我們租借别人的，即使寄人籬下我們也需要一個固定的地方。但我們和主角馬有鐵一樣都會随着生活的希望去努力，希望有一個屬于自己房子、自己的家。

家是什麼？家是有了親人。我們為了親人一起，我們便需要房子去容納大家一起。房子好比一個容器，這個容器是維系一大家子能一起的載體。沒有穩定的落腳點，家終究是不穩定的，因此我們一直在為房子努力。為尋一個落葉歸根的地方而努力。

​[微風]買房需要什麼？

買房首先需要的是錢。在買房過程中，我們需要準備的錢包括首付、中介費、交房的費用、入住裝修費、辦證的稅費。因此不僅僅是首付攢夠了就可以買房，因為後續費用占比也是一筆不小的費用。

首付（2成以上）：不管是一手房、二手房，首付有二成——四成。一般來說首套房在二成到三成，二套房則需要四成。但是到三套以後則需要全款。為什麼這麼限制呢？顯然避免大家炒房，房子是生活必需品，所以他并不是一個商品拿來不斷炒作交易的，房子是不同于車子、珠寶等等的，這就是自古以來，大家都在拼命為有一個家努力的原因。

中介費（茶水費）：二手房是支付給中介的，由買賣雙方支付，一般是交易價格的2.7%。其中2.2%是中介費，0.5%是保障費。目前普遍在1-2%，具體看中介的實際規定，多由買家承擔。目前來說普通住宅成交的中介費均由買房承擔，而别墅、寫字樓由買賣雙方承擔。而一手房的費用在2020年之後（樓市低迷影響）基本上都由開發商支付給中介機構，若客戶未通過中介介紹直接到售樓處購買，則不會産生相關費用。

交房的費用：維修基金（一般是1-3萬不等，具體看小區檔次，可能更高）、物業費等（一般來說一手房在交付時要求交了才給鑰匙，二手房注意賣家是否欠物業費、電費等等）。

入駐裝修費用：一手帶裝修需要購置家具、家電等等，二手需要看需不要重裝。這個費用可高可低，依據實際所購房屋情況。但是最基本的支出需要準備5萬以上（比如寬帶、有線、煤氣、基本打理等等都是必要支出）

稅費：主要就是契稅。目前契稅在1到3個點（首套房90平以下1%,90-140是1.5%,140以上是3%）。另外需要的是權屬登記費、交易費、評估費等。比較争議的費用便是賣家會把自己的稅費轉移給賣家，這個稅費受二手房是否滿二、滿五。對于二手房賣家來說賣房會有得需要繳納個人所得稅、增值稅，為了控制惡意倒房投資行為，持有不滿二、不滿五均需要繳納一定的稅費，超過這個時間是有一定的稅收優惠。因此作為買房者購買二手房的時候，一要看賣家的報價是否符合市場價持平，也要看賣家承不承擔自己的稅費。

舉例說明：1）安怡購買一套一手房108平，總價180萬，是安怡的首套房，故首付為三成最低需要支付54萬，若有資金支付首付60萬，則需要貸款120萬。特殊時期不需要支付中介費、茶水費。

A、首付房款60萬

B、需要繳納的稅費是180萬*契稅稅率1.5%=27000。

C、維修基金2萬

D、權屬辦證費用200元

E、簡單裝修10萬（水電煤開戶及充值、基本家具、家電等）

合計：747200元（因此購買總價180萬的房子，需要準備最少資金75萬左右才能入住）

2）安怡購買的是二手房的情況下，價格中可能還有賣家需要支付的稅款，也可能沒有需要支付的稅款。主要看房主如何定價。例如市場上108平同類房子的價格子在200萬左右，房東報價230萬話，則需要力争不承擔房主自己要承擔的稅費，若房主報價190萬左右，低于市場價，則房主會要求買家安怡承擔稅費、中介費等等。這個時候作為買家需要評估自己承擔各項費用是否能覆蓋低于市場價部分。

因此購買二手房的時候，作為買家，要看房主是否轉嫁了稅負，同時價格是否公允。同樣的房子滿了兩年、五年，新舊程度是不一樣的，自然價格會相對低于同類未滿2年的。比如說一個108平滿5年總售價一般會低于一個108平未滿5年的同類房子。那麼對于買房者來說買舊些的需要的入住裝修成本就高點。同樣的房東獲得總價也會低于同類房子的價格。

但是價格是否公允，全靠買賣雙方協商，雙方認可即可。價格需要公允，也就是房管局有對應的備案指導價。也就避免市場的惡意交易行為出現。

另外就是買房需要條件，目前一線城市基本都需要公積金、社保繳納5年左右，二線城市大部分需要繳納2年。具體需要看自己買在什麼地方，買房條件是如何規定的。

​[微風] 當前買賣房的政策

1、滿二（賣家福利）：免增值稅

2、滿五唯一（賣家福利）：不需要繳納增值稅和個人所得稅

3、滿五不唯一（賣家福利）：不需要繳納增值稅

4、個人所得稅（賣家福利）：自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對居民出售自有住房并 1 年内購房的，售房已繳個稅予以退稅優惠。條件：買賣住房必須處于同一城市、出售方和購買方必須為同一産權人。

5、商貸利率（買家福利）：截至9月30日，1年期LPR和5年期以上LPR分别較年初下調15個、35個基點。目前基本下降至4.1%及以下。

6、公積金貸款利率（買家福利）：自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分别調整為2.6%和3.1%。

第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

7、帶抵押過戶（買家福利）：南京、蘇州、濟南、青島、昆明、深圳、海南等等，尤其是熱門二線城市部分銀行都已開通帶抵押過戶政策，目前在海南、深圳、青島等已有落地先例。這極大的助力買家購買二手房，不需要拆借資金一次性支付房款，省了大量的資金拆借成本。也利于緩解大量賣家因還貸壓力需要轉手的窘境。

8、中介費等優惠：開發商、中介為了刺激房産交易市場，目前的中介費有所下降，部分地區為了引進人才、支持經濟發展，也會給予一定的購房補貼、價格優惠等等，比如首付不限制、購房條件放寬等等。如目前很多地方購房隻需要支付二成首付、戶口及公積金社保不受限制等。還有部分地區購房就發放補貼、給予落戶等。

備注：首套房、二套房、三套等以上的優惠都是不一樣的。目的是在控制将房子作為商品做投資、投機進行交易。

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