商鋪租賃合同糾紛法律解釋?（全文共計1527字）目前，商鋪的租賃市場非常動蕩，加之疫情影響，更加不穩定因此，承租人往往在與出租人簽訂租賃合同時會約定一條排他性的條款，即排除或者限制特定類型的商戶入駐同一商場，避免同行競争這就是我們平時所說的商鋪租賃合同中排他性條款那麼，承租人與出租人達成的不得再引入經營範圍相似的經營者這類的排他性約定在法律上是如何認定的？，現在小編就來說說關于商鋪租賃合同糾紛法律解釋?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

商鋪租賃合同糾紛法律解釋

（全文共計1527字）

目前，商鋪的租賃市場非常動蕩，加之疫情影響，更加不穩定。因此，承租人往往在與出租人簽訂租賃合同時會約定一條排他性的條款，即排除或者限制特定類型的商戶入駐同一商場，避免同行競争。這就是我們平時所說的商鋪租賃合同中排他性條款。那麼，承租人與出租人達成的不得再引入經營範圍相似的經營者這類的排他性約定在法律上是如何認定的？

【案例引入】

上海高正企業發展有限公司與上海圓泓貿易有限公司房屋租賃合同糾紛案件。

（一審駁回，二審支持，再審駁回）案号：（2017）滬01民終4030号

案情簡介：高正公司起訴圓泓貿易支付租金及其他違約費用；圓泓貿易提起反訴：賠償商業損失100萬元。事實與理由：雙方簽訂《新理想廣場商鋪租賃合同》，合同補充條款第四條約定，高正公司在圓泓貿易經營期間，可另引進不超過1家兒童遊樂類店鋪，面積不超過300平方米，此外不得再引進其他同業态兒童遊樂商戶，如違反此條，被告有權不支付租金并向原告追償損失。2015年7月，被告獲悉原告拟引入另一兒童遊樂商鋪（成長灣，面積約3，500平方米），被告當即以書面函件形式于2015年7月6日向原告提出異議，但原告仍引入該商鋪，違反了合同關于排他條款的約定。因成長灣項目的經營模式、受衆群體等均與被告相似，形成同業競争，造成被告的客源分流、營業額迅速下降，幅度為每月約30萬元，高正公司的違約行為直接導緻了圓泓貿易巨大的經濟損失，故提起反訴。

法院認為及判決：：圓泓公司與高正公司簽訂的《新理想廣場商鋪租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效。本案雙方簽訂排他性條款的背景為新理想廣場當時缺乏人氣，而高正公司急于招租，圓泓公司提出排他性條款的目的為将來獨享其開發經營的兒童遊樂類店鋪的經營利益，排除其他超過300平方米兒童遊樂類店鋪的進駐；高正公司與北京H有限公司簽訂的《租賃合同》約定成長灣租賃面積為3，000平方米，面積已經超過300平方米，雖然成長灣為兒童提供的具體服務内容與圓泓公司經營的樂貝尼有所不同，但在本質上兩者皆為兒童遊樂類店鋪，而且商場指引牌顯示成長灣和樂貝尼均被劃分為“兒童體驗區”，因此樂貝尼與成長灣已構成競争關系。綜上，本院有理由認定高正公司引進成長灣已違反租賃合同排他性條款的約定，構成違約，應承擔相應責任。

【法律分析】

1.排他性條款是合同主體之間真實的意思表示，沒有違反法律、行政法規關于效力性的強制性約定時，依法有效。

2.違反排他性條款的約定，需要承擔法律責任，該違約責任應與損失相當。違約責任的承擔方式應當合理：在司法實踐中，承租人往往與出租人約定違約責任的賠償方式，例如租金定額扣除；相應比例以上折扣支付租金等。但，需要明确的是雙方之間約定的違約責任的承擔方式一定要有具體計算的依據，不可約定過高或無約定。因為約定過高，根據法律的規定，違約金約定實際高于實際損失的，則可申請降低違約金金額。同時，在我們司法實踐中，往往需要提交相關的證據證實承租人的實際損失，若此時承租人無法提供或者間接提供，有不被法院認可的風險。在沒有約定違約金承擔方式的情況下，法院往往采取的是酌情予以調整。因此在排他條款之違約責任時，應當有合理限度。

【律師建議】

一、作為出租方，應當謹慎使用排他性條款，即使需要簽訂排他性條款，也應當具有明确指向，不要用籠統的語言，比如“完全”、“相似”等這種模淩兩可的詞語。應當從承租人的經營範圍、經營的特點、經營活動的對象、消費的價格、消費的方式等多角度進行細化，讓排他性條款有約定可依。

二、作為承租方，應當積極适用，以确保獨享開發經營利益，但是也要防止出行不正當競争，或者壟斷行為。對于違反排他性條款後的違約責任，應當具體且明确，避免産生裁判争議。

（本文作者：湖北漢江源律師事務所專職律師 曾德兵）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!