全國房地産宏觀市場總結?近期，今年第二輪集中供地陸續在各大城市落下帷幕，2022年中國房地産市場的走向初現端倪，我來為大家講解一下關于全國房地産宏觀市場總結?跟着小編一起來看一看吧!

全國房地産宏觀市場總結

近期，今年第二輪集中供地陸續在各大城市落下帷幕，2022年中國房地産市場的走向初現端倪。

今天，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地産估價師與房地産經紀人學會與社會科學文獻出版社共同發布《房地産藍皮書：中國房地産發展報告》指出，在堅持“房住不炒”目标定位的前提下，2022年，房地産調控政策預期持續改善，土地拍賣規則或在2021年三批次基礎上持續優化，保證金比例、配套公建等或将有所改善，在“三穩”政策總基調下，土地拍賣市場預計仍将以“穩”為主。

報告預計，2022年全國房地産市場将呈現“銷售面積增速平穩回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續下降，投資增速明顯回落”的特點。

住宅市場一二線城市将率先修複

2021年底以來，房地産市場的信貸環境逐步改善，2022年一季度的信貸額度相對寬松，數據顯示，第一季度成交量已完成築底。因此，報告預計，今年第二季度房地産成交價格将實現止跌，并由二手房市場率先啟動。

根據貝殼研究院的一線城市二手房景氣指數，當景氣指數處于20至40之間時，市場預期平穩，當景氣指數處于40以上時，漲價預期強。目前，景氣指數已恢複到20以上，預示一二線城市正在率先修複。不過，三四線城市仍存在下行壓力。

報告認為，随着二手房市場升溫，将加快換房需求從二手房市場轉向新房市場，從而帶動新房成交量築底回升。同時，新房銷售端去化加快又會緩解房企融資壓力，推動房企周轉效率回歸正常化，使房企的資金流動性壓力得到實質性緩解，拿地信心逐步恢複，最終帶動土地市場修複。

過去15年存量數據顯示，房地産市場規模的增速和房貸的增速高度相關，按揭貸款的規模和節奏基本上決定了住宅市場銷售的規模和節奏。因此，在需求改善并且供給端沒有大變動的假設下，報告預計，2022年中國住宅交易規模将達到22萬億元。

長租房市場政策或将實質性突破

除了商品房，保障性住房也是中國房地産市場未來發展的重要方面。

報告指出，2022年，保障性租賃住房将整體延續2021年的發展力度。一方面，2021年中央經濟工作會議中明确要推進保障性住房建設。另一方面，根據各地“十四五”期間保障性租賃住房建設規劃，以及部分研究機構的測算，“十四五”期間我國保障性租賃住房建設規模為750萬—800萬套。同時，根據住建部相關信息，2022年計劃繼續籌建240萬套保障性租賃住房。

從保障性租賃住房入市情況來看，目前除南京于2022年初一次性投入市場9800餘間保障性租賃住房外，僅有北京華潤有巢、福州戰峰公寓等少數項目正式入市，大量保障性租賃住房仍處于建設之中。但是受綜合建設周期和前期建設運營等因素影響，預計2022年保障性租賃住房供應面積将持續增加，且下半年将會出現保障性租賃住房大規模集中上市的情況。

報告認為，考慮到2021年中央經濟工作會議明确提出的“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”，2022年或将明确出台支持長租房市場發展的相關政策。預計部分長期制約長租房發展的制度約束，或将取得實質性突破。

商業不動産市場将總體穩定增長

在商業不動産方面，報告預計，2022年該市場将保持總體穩定增長，其中并購交易仍将保持活躍。

由于奧密克戎疫情使不确定性進一步增強，品牌商戶和實體商業進一步承壓。據赢商網統計，2022年實體商業拟開業數量同比下跌近兩成，但仍略超2020年拟開業數量。按往年實際開業經驗比例，預計2022年實際開業數量在400至450個，開業面積在3200萬至3600萬平方米。其中，存量改造項目仍将保持穩步略增的趨勢。

因此報告預期，今年内除少量優質企業和優質項目外，多數商業租金将保持承壓或下行，而商業空置率預計仍将保持雙位數且繼續攀升。但伴随疫情消退和政策助推，預計社零總額仍能保持個位數增長，而線上增長也将繼續保持。同時消費者的“追求高奢”和“追求性價比”需求将繼續在消費升級基礎上分化。

2022年，中國甲級辦公樓市場将迎來供應大年，年新增供應或将突破750萬平方米。據世邦魏理仕于2021年的調查， 60%租戶未來三年計劃增加員工擴租，另有49%租戶計劃增加人工辦公面積，預計2022年辦公樓吸納量将達600萬平方米，空置率會再度攀升。2022年的辦公樓需求來源除了傳統的科技、金融和專業服務類機構（以互聯網科技為代表的數字經濟企業，已成為主導中國寫字樓市場走勢最重要的力量），也包括公共空間、健康、科技及共享靈活辦公的辦公樓産品需求。

報告認為，随着大批優質辦公樓項目在短時間内集中入市，将加劇各城市内辦公樓的競争程度，空置率将再度攀升，租金将繼續承壓，整體租金預計會小幅下滑，但一線城市租金表現仍會跑赢二線城市。

此外，酒店投資活躍度預計也将繼續保持。據仲量聯行2021年對受訪投資者調研數據，約45%中國投資人表示會在未來一年内考慮投資酒店資産，預期2022年酒店資産交易會呈現上升趨勢。從集中度來看，頭部連鎖酒店管理集團如華住、錦江和首旅如家等繼續領跑市場；從産品類型看，高性價比的中檔酒店仍将是産品主力。

報告預計，随着疫情有效防控，國内旅遊市場回暖将帶動酒店市場動能增溫，預期今年國内旅遊市場将保持2021年相同水平或略有增長。

欄目主編：樊江洪 文字編輯：樊江洪 題圖來源：新華社 資料圖 圖片編輯：項建英

來源：作者：張煜

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