剛，河西土拍結束！ 中南、水利 高調進江心洲！

土拍結果：

江心洲G06地塊最終經過 60輪競價 被中南、水利拿下，樓面地價35274.41元/㎡。江心洲G06地塊一共超15家房企參與：華發、融創、時代中國、綠城、榮盛、國資置業、中南 淮安水利、首開、正榮、萬科、保利、銀城、卓越、融信。

與之同時，河西中G07地塊被河西新城建設發展有限公司以22.2億底價拿下。

▲ 昨天江心洲業主的聊天截圖

與之對比，2019年4月30日經過112輪競價，江心洲G08地塊（島北）被榮盛以15.6億元總價拿下，樓面價31980元/㎡。

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江心洲房價，地價的互動關系！

—— 江心洲G06地塊 ——

建邺區江心洲街道生态科技島13-034地塊

位置：東至中新大道，南至勝利街，西至紅星街，北至星島街

性質：二類居住用地

容積率：容積率1.0＜Far≤2.5

限高：80米

起拍總價24.9億，最高限價34.9億元，起拍樓面價28517元/㎡，最高樓面限價39970元/㎡，競買保證金4.98億元。

經過60輪報價被中南、水利聯合競得，成交總價308000萬元，樓面價35274元/㎡。

▲ 中南、水利江心洲G06地塊位置圖

▲ 地塊規劃圖

地塊地處南京生态科技島的“島中位置”，對面仁恒綠洲新島，區位條件優越。距10号線江心洲站不到400米，東側就是仁恒置地廣場（商業）、仁恒綠洲新島與江島華庭。

目前，鍊家網顯示，仁恒綠洲新島二手房均價約4.8萬/㎡，江島華庭二手房均價達5.8萬/㎡。

新房方面， 仁恒江灣世紀精裝小高層均價44244-45994元/㎡， 升龍桃花園著疊墅均價37055-40098元/㎡——小道消息，最後的剩餘房源可能做精裝出售。

2019年4月， 江心洲G08地塊經112輪被榮盛拿下，總價15.6億元，自持13000㎡商品房面積， 樓面價31980元/㎡，熱度較高；去年11月，南京國資新城投資置業有限責任公司23輪競價拿下 江心洲G78地塊，位于仁恒江灣世紀北側， 樓面價28877元/㎡。

需要注意的是，此次地塊出讓樓面價門檻較去年兩幅地塊也有了大幅提升。國資新城G78地塊起拍樓面價23990元/㎡，樓面限價33542元/㎡。江心洲G06地塊與之相比，起拍樓面價上漲了4527元/㎡，最高樓面價上漲了6428元/㎡。

—— 城中G05地塊 ——

性質：商住混合用地

容積率：1.0＜Far≤2.5

限高：60米

城中G05地塊（秦淮區光華路以南、友誼河路以東地塊），經過39輪，被華發競得。

▲ 城中G05地塊位置圖

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G06地塊深度解析，最終能賣多少？

G06地塊的地塊江心洲可能“便捷”的位置：有學校，附近有高端住宅區，有仁恒置地廣場，有地鐵10号線，從要素上看，屬于較為“齊全”。

▲ 江心洲“島中”闆塊 via安家河西

早晨一位仁恒綠洲新島業主發來的G06照片，她說：真希望是綠城……不希望江心洲變成一座沒有品質的島。當年承諾的那麼多美麗，最終成泡影……

“中新大道”是江心洲南北縱向的主幹道，聯結島北、島中與島南。

G06地塊距離地鐵10号線江心洲站很近，而10号線對于目前的江心洲非常重要，直接可以到江北新區，更重要的是到河西奧體的元通站——意味着轉乘二号線，實現了更大路徑的通達。

因為這個地鐵站，G06與河西元通寫字樓有了“親密接觸”，4站就能“江心洲-元通”，新地中心、金奧費爾蒙、國金中心IFC、河西德基、國睿大廈、華采寫字樓以及“中勝站”的新城寫字樓片區都很近。

仁恒置地廣場、志堅路，以後的島中商業、商貿是比較便捷的。附近“智立方”寫字樓也提供了産業人群。

總體而言，江心洲這種原本“島民”占主導的區域，迎來了10多年的建設開發，除了蓋了很多房子，如今依然是美好的“原生态”。這說明了“生态”對于江心洲的重要意義，盡管生活不太方便，但青山綠水，後發制人——一位江心洲居民開玩笑說。

回到房價層面，仁恒綠洲新島的二手房價在4.4~5.3萬/㎡之間，而江島華庭在5.5萬~6.8萬/㎡之間，這是島中的價格，安置房房價從2015年到現在翻了一倍，現在在3萬/㎡上下。

從定位上，仁恒綠洲新島清新中産感比較強，一般河西家庭居多。江島華庭有一定的“技術含量”，具備現實資源的扭轉能力。總體上，這些房源都具備很強的“置換能力”。

G06如果産品做到位，未來5萬大幾甚至6萬的單價，問題不大。

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江心洲的痛點與質變點，房企用腳投票！

江心洲是一個不需要發展，至少也看上去很美的地方。

當然，也絕不是富人島，普通的生活島罷了。多年發展下來，江心洲的痛點在于：

（1）缺學校。島北有銀城長島觀瀾、保利紫荊公館、保利24院、勝科星洲府、升龍公園道、升龍桃花源著等小區，但沒有新建小學、初中。正在新建過程中，還不知道具體挂什麼名校分校。目前，陷入了這樣一個怪圈：沒有學校，沒有更多家庭入住，沒有更多家庭入住，也就沒有學校。但這個“怪圈”，其他新城區比如河西南、江北新區都很輕松的破解了。一旦有學校，就能迅速提高“自住率”，而如果遲遲沒有學校，或弄一個很差的學校，自然沒人願意住；

（2）缺配套。目前，江心洲最活躍的商業是二手房中介業務；

（3）缺落地。“計劃2019年開通的有軌電車”還沒開始建設，“計劃2015年開業的商業體”還遙遙無期。

▲ 新緯壹、有軌電車、江島新天地

當然，地段極為特殊，江北新區 河西新城中間，這是一個稀缺的島嶼，構成了南京的立體城市感。江心洲的獨特優勢：

（1）地段。地段的價值不可複制，也無可再生。作為中國大中城市中，城市“内江島嶼”非常稀缺，而且有一定的體量比小體量更有利于“含金量”，這意味着可以有更廣地域的生态環境。未來随着南京衆多新城區的發展，“同質化”的高樓群和規劃，千篇一律，那麼，江心洲的價值随着時間會愈發凸顯。住宅産品不斷進化，但地段的價值最有意義——這是不可能修改的核心因素；

（2）江心洲不缺“”改善客群。河西家庭對于改善的需求很大，賣掉一套河西中或河西南，如果改善或低密休閑或養生養老，江心洲是一個為數不多的主城可選項；

（3）上述的“痛點”，其實都是“發展階段中”的問題，都屬于可以解決的問題。比如缺學校，缺配套，這些随着自住率、随着時間發展，都是“不治而愈”，不屬于“不能改”的問題。

▲ 榮盛效果圖|點擊圖片查看更多

因此，綜合考慮江心洲地段的獨特性，利弊兼有。但弊端屬于“階段性”範疇，随着發展會漸漸完善；而利在于“地段本質”，随着時間越發凸顯。畢竟，南京“山水城林”，加上一個“島”，更有特質。

北榮盛，南水利、中南，未來的江心洲，至少房企在真金白銀投票了！

江心洲文章參考：

《榮盛地王的效果圖與戶型》

《江心洲靠夢想》

《江心洲，到底是誰的？》

《江心洲網紅打卡地》

《志堅路上的房價》

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